Der Fonds Realstone RSF weist ein vielversprechendes Jahresergebnis auf. Er hat sein Wohnanteil entsprechend seiner Strategie erhöht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden 226 neue Wohnungen geliefert, davon 222 mit Minergie-Label. Gleichzeitig wurden ein im Bau befindliches Wohnprojekt in Winterthur (ZH) und eine neue Liegenschaft in Givisiez (FR) erworben. Zehn Liegenschaften – drei gewerbliche, vier gemischte und drei Wohnbauten – und drei Stockwerkeigentumseinheiten wurden verkauft. Parallel dazu laufen die wichtigen Entwicklungsprojekte in Horgen (ZH) und Gland (VD) mit guten Perspektiven weiter.
• Lieferung von 226 Wohnungen, davon 222 Minergie
• Verkauf von 10 Liegenschaften und 3 Stockwerkeigentumseinheiten für CHF 120.56 Millionen, mit einem Kapitalgewinn von CHF 13.22 Millionen
• Kauf einer neuen Liegenschaft in Givisiez (FR) für CHF 18.50 Millionen
• Unterzeichnung von kommerziellen Mietverträgen über 8’174 m2 während des Geschäftsjahres
• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 2’452.43 Millionen (+0.04%)
• Realisierter Erfolg: CHF 54.88 Millionen (+24.02%)
• Dividende: CHF 3.55 pro Anteil (+ CHF 0.05)
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 126.10 pro Anteil
• Gesamte installierte Photovoltaik-Leistung: 1’887 kW
Der Fonds Realstone RSF setzte in dem am 31. März 2023 abgeschlossenen Geschäftsjahr seine Strategie fort, den Wohnanteil seines Portfolios zu erhöhen. Der Anteil der Mietzinseinnahmen aus Wohnimmobilien beträgt nun 64%. Zu diesem Zweck verzeichnete der Fonds die Lieferung neuer Liegenschaften, die in Bezug auf Nachhaltigkeit und Komfort führend sind, im Gesamtwert von CHF 148.50 Millionen. Es handelt sich um 134 Wohnungen an der Neugasse 19-35 in Horgen (ZH), 42 Wohnungen an der Route de Chippis 68E, 70A, 70C in Sion (VS) und die Liegenschaft Route de la Paix 5 in Gland (VD) mit 33 Wohnungen, erste Etappe des Projekts “La Combaz”.
Darüber hinaus wurden 13 zusätzliche Wohnungen in der Avenue de Sévelin 15 und 4 in der Rue du Bugnon 6-8-10 in Lausanne (VD) übergeben. Abgesehen von den vier letztgenannten Wohnungen sind alle anderen 222 Wohnungen mit dem Minergie-Label ausgezeichnet. Des Weiteren wurde ein im Bau befindliches Wohnprojekt mit 108 Wohnungen an der Solarstrasse 21-29 im aufstrebenden Quartier Neuhegi in Winterthur (ZH) erworben. Schliesslich wurde eine neue Liegenschaft mit 84 Mikroapartments und einer Bruttorendite von 5.02% für CHF 18.50 Millionen an der Route du Tir-Fédéral 7 in Givisiez (FR) gekauft.
Im Berichtsjahr veräusserte der Fonds Realstone RSF insgesamt CHF 120.56 Millionen an Objekten, deren Erträge mehrheitlich aus kommerziellen Nutzungen stammten. Im Einzelnen handelt es sich dabei um drei Liegenschaften mit gewerblicher, vier mit gemischter und drei mit Wohnnutzung sowie um drei Stockwerkeigentumsanteile. Die Mieterspiegel dieser Liegenschaften wurden durch die zuvor erwähnten Lieferungen kompensiert. Die Verkaufserlöse ermöglichten es, einen Teil der Schulden zurückzuzahlen und die laufenden Entwicklungsprojekte zu finanzieren.
Fondsvermögen
Zum 31. März 2023 blieb das Gesamtvermögen des Fonds Realstone RSF gegenüber dem Vorjahr stabil und erreichte CHF 2’452.43 Millionen, gegenüber CHF 2’451.56 Millionen im Vorjahr (+0.04%). Auch das Nettovermögen kann mit 1’691.74 Millionen als stabil (-0.91%) bezeichnet werden. Der starke Rückgang der übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten ist auf die Verbuchung von vier nicht hypothekarisch gesicherten kurzfristigen Anleihen im Gesamtbetrag von CHF 95.00 Millionen im vergangenen Jahr zurückzuführen. Die Niedrigzinsphase ermöglichte es, eine Kreditlinie zu einem Nullzinssatz zu erhalten. Der Nettoinventarwert pro Anteil beträgt CHF 126.10 und die Anlagerendite im Geschäftsjahr beträgt 1.89%.
Ergebnis des Berichtsjahres
Der Fonds Realstone RSF verzeichnete im abgelaufenen Geschäftsjahr einen Anstieg der Mietzinseinnahmen um insgesamt CHF 1.20 Millionen auf CHF 89.57 Millionen. Mehrere Elemente haben zu diesem Fortschritt beigetragen. Einerseits führten die gelieferten Projekte und der Erwerb der Liegenschaft Route du Tir-Fédéral 7 in Givisiez (FR) zu einer Erhöhung der Mietzinseinnahmen um insgesamt CHF 2.96 Millionen. Andererseits haben auch die Vermarktung der letzten Etappe des Standorts Halle 15 in der Avenue de Sévelin 15 in Lausanne (VD) und die Aufstockung der Liegenschaft Rue du Bugnon 6-8-10 in Lausanne zu diesem Anstieg beigetragen. Schliesslich führte die umfangreiche Arbeit der Fondsleitung im Bereich des Leerstands zu Mietzinsausfällen von CHF 0.74 Millionen, insbesondere bei der Liegenschaft Route du Mont-Carmel 1-3-5 in Givisiez (FR), wo die Erträge um 22% stiegen.
Die um 7.89% gesunkene Mietzinsausfallrate und der Abschluss von 8’174 m2 gewerblichen Mietverträgen im Berichtsjahr belegen die von Realstone SA unternommenen Vermarktungsmassnahmen. Die zahlreichen Verträge, die 2023 in Kraft treten, werden das Ergebnis des Fonds bei den nächsten Abschlüssen noch erheblich verbessern.
Ein Betrag von CHF 4.79 Millionen Zwischenzins wurde aktiviert. Diese Zwischenzinsen stammen aus den Projekten Avenue de Sévelin 15 in Lausanne (VD), Rue de la Paix 1 und 5 in Gland (VD), Neugasse in Horgen (ZH) und Solarstrasse 21-29 (Neuhegi) in Winterthur (ZH). Die Gesamterträge des Fonds Realstone RSF erreichen in der Berichtsperiode CHF 95.96 Millionen, was einem Anstieg von 1.97% gegenüber dem 31. März 2022 entspricht. Die Installation von Photovoltaikanlagen trägt zu den sonstigen Erträgen des Fonds bei, indem sie die sonstigen Erträge um 42.14% auf CHF 1.61 Millionen im Berichtszeitraum steigert.
Die Gesamtkosten beliefen sich auf CHF 54.31 Millionen, was einem Anstieg von 8.61% über den Zeitraum entspricht. Die Hypothekarbelastung stieg um 23.16% auf CHF 6.98 Millionen, was auf die Zinserhöhung durch die Schweizerische Nationalbank hinweist. Der Zusammensetzung der Bilanzverbindlichkeiten gibt der künftigen Finanzperformance eine gewisse Sicherheit, da der Anteil der Hypothekarkredite mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten gesperrt ist. Im Vergleich zum Vorjahr, das von einer Steuerrückerstattung profitierte, war dies ebenfalls ein Anstieg.
Der Fonds Realstone RSF weist per 31. März 2023 ein jährliches Nettoergebnis von CHF 41.65 Millionen aus, zu dem ein realisierte Kapitalgewinn von CHF 13.22 Millionen nach Steuern aus den oben erwähnten Verkäufen hinzukommt. Der realisierte Erfolg der Berichtsperiode beläuft sich somit auf CHF 54.88 Millionen (CHF 4.09 pro Anteil), was einer Steigerung von 24.02% entspricht, gegenüber CHF 44.25 Millionen im Vorjahr. Mit CHF 23.50 Millionen nicht realisierten Kapitalverlusten aus Neubewertungen von Liegenschaften (inkl. Liquidationssteuern) ergibt sich ein Gesamtergebnis von CHF 31.37 Millionen (CHF 81.06 Millionen zum 31. März 2022).
Der bedeutende realisierte Kapitalgewinn ermöglicht die Erhöhung der Dividende um 5 Rappen auf CHF 3.55 pro Anteil, mit einer Ausschüttungsquote von 82.13% veranschaulicht. Mit einem Börsenkurs zum 31. März 2023 von CHF 125.10 pro Anteil beträgt die Ausschüttungsrendite 2.84% (2.63% zum 31. März 2022).
Perspektiven
Nach dem Bilanzstichtag des Berichtsjahres wurden im Kanton Aargau an der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal und an der Rotkornstrasse 9-11 in Oberkulm zwei neue Liegenschaften mit Wohnraum für insgesamt CHF 23.49 Millionen erworben. Diese beiden Erwerbe im Aargau und die verschiedenen Objekte, die im Berichtsjahr zum Immobilienbestand des Fonds Realstone RSF hinzugekommen sind, sowie die neu unterzeichneten Mietverträge für über 8’000 m2 Gewerbefläche werden die Mietzinseinnahmen im kommenden Geschäftsjahr deutlich erhöhen. Darüber hinaus wurden mit der Fertigstellung der Renovierungs- und Aufstockungsbaustellen Avenue d’Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 in Lausanne (VD) gerade 16 zusätzliche Wohnungen übergeben, von denen fast alle bereits einen Mieter gefunden haben. Die im Bau befindlichen Projekte in Winterthur (ZH), Horgen (ZH) und Gland (VD) sind weiterhin im Bau, mit insgesamt 356 energieeffizienten Wohnungen, die ab der zweiten Jahreshälfte 2024 übergeben werden sollen.
Diese beiden neuen Erwerbe und die künftigen Lieferungen werden das Wohnanteil des Fonds Realstone RSF weiter verstärken und die Nachhaltigkeit seines Immobilienbestands verbessern, wie dies bereits im Geschäftsjahr 2022-2023 der Fall war. Dieser weist bereits jetzt einen durchschnittlichen CO2-Emissionen von 21.29 kg/m2/Jahr auf und nähert sich damit dem Ziel, die CO2-Emissionen des Immobilienbestands auf maximal 20 kg/m2/Jahr zu begrenzen. Alle diese Elemente erlauben es dem Fonds Realstone RSF, mit Vertrauen und Gelassenheit in die Zukunft zu blicken.
