Résultat exercice 2018 - Realstone Development Fund : Hausse significative de la distribution et recentrage de la stratégie

  • Hausse du résultat net de 35.5 % à CHF 10.3 mio.  
  • Distribution en forte progression à CHF 1.90 par part
  • Augmentation de la valeur du portefeuille immobilier de 20 % à 974 mio.
  • Objectif d’allocation au secteur résidentiel de 80 % d’ici cinq ans
  • Stratégie de vente d’immeubles stabilisés pour financer les développements du portefeuille

 

Lausanne, le 26 avril 2019 – Le fonds Realstone Development Fund a enregistré en 2018 un solide exercice. Les revenus locatifs ont progressé de 27 % pour atteindre CHF 29.4 mios permettant de distribuer CHF 1.90 par part (2017 : CHF 1.16). Ayant atteint une taille critique d’environ CHF 1 mia, le fonds entame une nouvelle phase dont les objectifs sont d’une part un recentrage sur l’immobilier résidentiel, et d’autre part un recyclage du capital au travers de ventes d’immeubles optimisés.

 

Portefeuille immobilier

 

A la fin de l’année 2018, la valeur du portefeuille immobilier se monte à CHF 974 mios, en hausse de 20 % par rapport à l’année précédente. Un investissement tactique important pour un montant total de CHF 110.2 millions a été réalisé dans des immeubles commerciaux de type « value-added » avec pour objectif de réaliser la création de valeur sur les objets puis de les revendre. Une équipe d’experts dans l’immobilier d’entreprise a été spécialement formée pour assurer la réussite de ces repositionnements. Par ailleurs, ce portefeuille composé de six immeubles dans les cantons de Zurich, Zoug et Fribourg permet dès aujourd’hui d’améliorer la performance du fonds avec des revenus locatifs supplémentaires. A noter que le fonds a également acquis un terrain de plus de 8'000 m2 directement adjacent à la gare de Rheinfelden. Cette parcelle composée de deux immeubles existants à usage commercial offre un potentiel de développement résidentiel dans le cadre du nouveau plan d'aménagement. 

Le taux de perte sur loyer du portefeuille pour l'exercice 2018 est de 7.03 %, soit environ 1 % de plus que l'année précédente (5.97 %). Cette hausse est expliquée par l’achat du portefeuille commercial à repositionner. En effet, la commercialisation des projets de développement a progressé avec succès avec un taux de pertes sur loyer sur le secteur résidentiel qui est passé de 5.11 % à 4.17 %. Sur les 10’600 m2 de surfaces commerciales vacantes du portefeuille acquis en 2018, plus de 2’000 m2 ont déjà été résorbés avec la conclusion de nouveaux contrats de bail à fin mars 2019.

 

Projets de développement

 

L’exercice 2018 est marqué par des investissements importants effectués dans le portefeuille de développement. A Horgen, une demande de permis a été déposée au 2ème semestre 2018 pour la première phase A&C et le permis est attendu au deuxième trimestre 2019. Les travaux débuteront en juin 2019 pour cette phase comportant 214 appartements et 772 m2 de surfaces commerciales. A Fribourg, la construction Les Arsenaux avance comme prévu avec une livraison du premier bâtiment au mois d’août 2019. La commercialisation des trois bâtiments a démarré en février 2019 et attire de nombreux intéressés. Ce complexe de 234 logements dont 96 spécialement dédiés aux étudiants bénéficie d’une excellente localisation à moins de 500 mètres de la gare.
L’année 2019 marquera le début de deux nouveaux développements. A Gland, le projet de deux bâtiments dans le centre-ville sera certifié selon la norme Minergie P. Le permis de construire a été déposé en février 2019 et les 81 appartements seront livrés en 2021. Sur une parcelle adjacente aux immeubles de Sébeillon à Lausanne, le projet Sévelin 15 prévoit quant à lui la transformation en logements de 4'500 m2 de surfaces artisanales et commerciales existantes.

 

Résultat financier

 

Realstone Development Fund accroît ses revenus locatifs de 27 % à CHF 29.4 mios, ce qui lui permet de réaliser un résultat net de CHF 10.3 millions en 2018, soit une hausse de 35.5 % par rapport à l’année précédente. Cette croissance provient essentiellement des revenus locatifs provenant des immeubles acquis ces deux dernières années. Leur gestion active a permis de maintenir la hausse du total des charges (+18.4 %) à un niveau proportionnellement inférieur à celle du total des revenus.

La valeur nette d’inventaire (VNI) par part s’élève à CHF 131.56 au 31 décembre 2018, soit une augmentation de 1.0 % ou CHF 1.36 par part. Les gains non réalisés, représentant la marge nette sur les développements, ainsi que la revalorisation du parc existant, se montent à CHF 2.4 millions.
Le ratio d’endettement du fonds s’élève à 28.2 %. Les investissements ont été financés par le solde du produit de l’augmentation de capital réalisée en décembre 2017 et le remboursement du prêt octroyé au fonds Realstone Swiss Property.

 

Perspectives

 

Le fonds poursuit sa stratégie d’investissement sur les développements immobiliers résidentiels actuels dans le but d’augmenter la part résidentielle à 80 % d’ici cinq ans. Ces développements sont basés sur les principes de l’investissement durable avec la recherche de solutions innovantes et efficientes pour des espaces adaptés aux nouveaux modes de vie. Les besoins des locataires se concentrant de plus en plus sur les centres urbains, proche des emplois et des transports publics, la situation de ces projets situés en centre-ville et à proximité des gares ferroviaires représente aujourd’hui un atout majeur. Parallèlement, face à une offre de logements en hausse essentiellement en dehors des centres urbains, le Realstone Development Fund est une solution d’investissement de diversification intelligente.

Grâce aux projets de développement prévus, le fonds peut envisager l’avenir avec confiance et peut s’attendre à une augmentation significative des revenus locatifs à mesure que les immeubles seront livrés. La distribution devrait augmenter progressivement pour atteindre un potentiel très compétitif. La stabilisation du fonds sera accompagnée également d’une baisse de la quote-part des charges d’exploitation du fonds (TER). Une première étape a été réalisée sur l’exercice 2018 avec une baisse de la commission de gestion à 0.82 % sur l’ensemble de l’année.  
Le développement des projets sera financé par la dette et par la vente d’immeubles stabilisés, notamment commerciaux. Cette nouvelle stratégie, plus active, permettra en outre d’accroître la performance du fonds en y ajoutant des gains en capitaux et en utilisant de manière plus efficiente le capital investi.

Le rapport annuel 2018 est disponible à l’adresse suivante :
https://realstone.ch/fr/realstone-development-fund/documents-juridiques

 

Contact médias :

Pascal Buchs, Cabinet Privé de Conseil
022 552 46 30 / buchs@cpc-pr.com

 

Contacts auprès du gestionnaire Solvalor fund management SA

Christian Germann, fund manager             
058 404 03 26 / christian.germann@solvalor.ch

Julian Reymond, directeur
058 404 03 10 / julian.reymond@solvalor.ch
 

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Date: 
Vendredi, 26 Avril, 2019