Depuis près de 7 ans, Realstone effectue un suivi des consommations énergétiques de ses immeubles – notamment les émissions de CO2 et l’indice de dépense de chaleur (IDC) – grâce aux données réelles collectées par Signa-Terre SA. Cette entreprise a interviewé Julian Reymond, CEO, et Arian Lemal, Head Sustainability Management, pour sa newsletter.
(lien vers l’article original)
Il y a quelques semaines, Realstone SA, Direction de fonds de placement immobilier en Suisse, a publié son deuxième rapport de durabilité (pour l’année 2021). Cette entreprise est pionnière dans l’intégration des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance) dans toutes ses pratiques quotidiennes et ceux-ci font partie intégrante de son modèle d’affaires. La masse sous gestion de Realstone SA se monte à plus de CHF 3.81 milliards. Partenaire de Signa-Terre depuis près de sept ans pour analyser et réduire la consommation d’énergie et les émissions de CO2 de son parc immobilier, Realstone SA a récemment mis en place une «task-force» pour optimiser et prioriser sa stratégie de rénovation des bâtiments. La définition d’une feuille de route et des processus a été accompagnée par l’expertise de notre co-fondateur Dr. Olivier Ouzilou. Ceci permettra à l’avenir d’accélérer la transition énergétique du patrimoine immobilier sous gestion, notamment par des isolations thermiques, la mise en place de sources d’approvisionnement énergétiques alternatives et le changement de systèmes de chauffage. Bravo à ce partenaire de longue date qui nous fait confiance pour le monitoring et la planification de travaux de plus de 350 allées d’immeubles. L’interlocuteur Signa-Terre de ce client exemplaire est Joachim Fuchs et nous souhaitons à le féliciter ainsi que son équipe pour leur interface au plus près des réalités du terrain de Realstone. Afin d’en savoir plus sur les initiatives présentes et futures de Realstone en matière de transition énergétique, nous avons pu nous entretenir avec deux acteurs clé des initiatives dans ce domaine. Ils nous livrent leurs impressions et leurs espoirs pour les années à venir, notamment d’atteindre une consommation de 20 kg/m2/an pour leurs immeubles à l’horizon 2031. En tant que Head of Sustainability management chez Realstone, Arian Lemal est responsable du développement durable pour l’entreprise et coordonne toutes les actions dans ce domaine. Merci à lui d’avoir pris quelques instants pour répondre à nos questions.
Monsieur Lemal, vous chapeautez les initiatives de développement durable de Realstone, pouvez-vous nous énoncer les principaux objectifs à court et moyen terme de votre entreprise (3-5 ans)?
Nos trois objectifs principaux sont de décarboner le parc immobilier sous gestion, d’augmenter la production d’énergie photovoltaïque et d’améliorer le bien-être ainsi que la satisfaction de nos locataires. Pour décarboner notre parc immobilier, nous devons remplacer les chaufferies alimentées aux énergies fossiles par des équipement fonctionnant aux énergies renouvelables et améliorer l’efficacité énergétique de nos immeubles. Nous mettons également l’accent sur la production d’énergie photovoltaïque et nous avons d’ailleurs 15 centrales différentes en cours d’installation.
Quels sont les éléments qui ont le plus grand impact sur la consommation énergétique de votre parc immobilier et quelles sont les solutions les plus efficaces aujourd’hui?
Comme mentionné, ce sont les systèmes de chauffage, y compris pour l’eau chaude sanitaire, qui impactent en premier lieu la consommation énergétique des immeubles. C’est là que réside l’enjeu pour des propriétaires immobiliers d’un parc existant. La solution la plus efficace est l’installation de pompes à chaleur couplée avec des panneaux photovoltaïques, afin d’utiliser de l’énergie renouvelable et locale. Pour l’électricité, l’enjeu est, d’une part, de s’approvisionner en énergie propre et, d’autre part, de réduire la consommation en stoppant la surconsommation. Pour cela, il faut sensibiliser les locataires aux gestes écoresponsables et utiliser des appareils énergétiquement plus efficients.
Vous collaborez depuis près de sept ans avec Signa-Terre, quels sont les avantages d’une telle collaboration? Quels éléments complémentaires pourriez-vous demander de notre part pour qu’ensemble nous puissions faire encore mieux?
Cela nous permet d’avoir un suivi annuel de l’efficience énergétique de chacun de nos immeubles grâce aux données de consommation réelle collectées par Signa-Terre dans les fiches ImmoLabel, notamment les émissions de CO2 et l’indice de dépense de chaleur (IDC). Le reporting évolue vers une plus grande granularité des données. Idéalement, il faudrait pouvoir automatiser leur collecte.
Que diriez-vous aux acteurs de l’immobilier de notre pays pour les inciter à agir au plus vite pour une décarbonation de leurs immeubles?
Un pas après l’autre, ou plutôt un immeuble après l’autre devrais-je dire! Mais il vaut mieux s’y mettre tout de suite car cela représente souvent des investissements importants qu’il faut planifier dans le temps. Et plus vite on s’y met, plus vite on peut bénéficier d’un retour sur investissement important. Car économiser de l’énergie c’est aussi diminuer certaines dépenses. C’est donc bien pour l’environnement et pour le porte-monnaie.
Pour la Direction de Realstone, les critères ESG sont une priorité. C’est donc tout naturellement que nous nous sommes tournés vers Julian Reymond, CEO de l’entreprise, pour nous faire part de la stratégie à plus long terme de Realstone dans tous les domaines de la durabilité. Monsieur Reymond, vous dirigez des fonds immobiliers qui doivent générer des dividendes pour les investisseurs. Comment concilier les critères de durabilité et les aspects de rentabilité de vos actifs sous gestion?
Nous vivons actuellement un certain changement de paradigme. On ne peut plus regarder la performance d’un produit de placement sous le seul angle de la rentabilité à court terme, surtout lorsqu’il s’agit d’actifs immobiliers. Et nos investisseurs le savent. Investir dans la transition énergétique de notre parc immobilier, c’est investir dans l’avenir de manière responsable. Lorsque l’on rénove un immeuble en le rendant énergétiquement efficace, on crée de la valeur qui va durer sur le long terme, tout en diminuant certains coûts financiers et environnementaux. Mais pour concilier rentabilité et durabilité, une excellente planification des investissements est fondamentale.
Quels sont les avantages d’une collaboration avec des entreprises externes comme Signa-Terre?
En matière d’analyse énergétique des immeubles ou, par exemple, de bilan carbone, Signa-Terre détient une expertise précieuse en matière de collecte de données qu’il serait difficile à internaliser. Il s’agit de compétences spécifiques et s’avoir s’entourer de spécialistes est de notre point de vue une force.
Quels sont les plus grands obstacles à la transition énergétique du parc immobilier en Suisse?
J’en identifie plusieurs. Il y a des obstacles psychologiques, économiques et administratifs. D’abord, certains propriétaires sont encore réticents à échanger quelques points de rentabilité immédiate contre une vision à long terme. Changer les mentalités est un travail de longue haleine. Ensuite, la transition énergétique du parc immobilier représente souvent des investissements importants. Sans planification préalable sur plusieurs années, il peut s’avérer difficile voire impossible d’assumer de tels travaux pour certains propriétaires. Enfin, il y a parfois des blocages liés au Droit du bail ou à la protection du patrimoine bâti ainsi que certaines lenteurs dans les processus administratifs. Au niveau du Droit du bail, un propriétaire immobilier qui investit dans les aspects purement énergétiques de son immeuble ne peut pas ou très difficilement en répercuter les coûts sur les locataires, même partiellement, alors que ceux-ci bénéficient directement de la réduction des charges provoquée par la transition énergétique. De nombreux bâtiments des centres-villes sont protégés par leur inscription à l’inventaire du patrimoine bâti. C’est une richesse architecturale qui a cependant un coût, celui de ne pas pouvoir toucher à leur enveloppe pour les rendre énergétiquement plus efficients. De plus, au vu des projections démographiques qui prévoient une augmentation de la population suisse de plus de 25% d’ici à 2050, la durabilité passe également par une densification des zones urbaines afin d’éviter l’étalement de l’habitat et le bétonnage des zones naturelles. C’est pourquoi, chez Realstone, nous misons sur des surélévations d’immeubles là où cela est possible. Mais là aussi, le processus administratif est souvent long et semé d’embuches.
Quelles solutions, quelles incitations pourraient faciliter la transition vers un parc immobilier plus soucieux du respect de l’environnement?
Tout ce qui ira vers une accélération et une amélioration des processus que je viens de décrire sera certainement bon à prendre, notamment des incitations de la part de l’Etat pour les propriétaires.
Quels sont vos perspectives sur les aspects d’économies d’énergie et leur impact sur les parcs immobiliers à terme? Quels sont les critères qui méritent notre attention en particulier dans les prochains 3 à 5 ans?
Nous nous sommes fixé d’atteindre la moyenne de 20 kg/m2/an d’émissions de CO2 pour l’ensemble de nos immeubles à l’horizon 2031. C’est une première étape essentielle si l’on veut être en ligne avec le Plan énergétique de la Confédération qui vise la neutralité carbone complète pour 2050. Cependant, grâce notamment aux données récoltées par Signa-Terre, nous analysons actuellement la faisabilité de réduire encore plus nos émissions de CO2 d’ici à 2031, si possible une moyenne de 10 kg/m2/an. En outre, dans notre dernier rapport de durabilité, nous avons présenté un plan d’actions tant en matière d’environnement, de social et de gouvernance avec des objectifs pour 2031 et des indicateurs-clés de performance afin de mesurer annuellement où nous en sommes.
Un grand merci pour le temps et les réponses très complètes à ces champions de la durabilité immobilière. Et qui sait, leurs réponses vous inciteront probablement à prendre action de votre côté. Ensemble nous réalisons la transition énergétique pour un avenir plus respectueux de l’environnement mais aussi du vivre ensemble en tant qu’écosystème responsable.
