Swap
La stabilité et la sécurité de l’investissement immobilier sans les contraintes de sa gestion : les avantages de l’apport en nature dans un fonds pour un propriétaire.
Principe de l’apport en nature
L’apport en nature, ou swap, consiste à échanger la propriété d’un ou plusieurs immeubles contre des parts d’un fonds. C’est une stratégie de simplification et d’optimisation attrayante qui assure une stabilité financière à long terme. Le fonds perçoit les revenus locatifs et assume les coûts de gestion de l’immeuble, tandis que l’ancien propriétaire reçoit des dividendes réguliers du fonds. En optant pour un swap, il continue à bénéficier des avantages de l’investissement immobilier tout en externalisant ses potentiels inconvénients. L’opération offre aussi une majeure liquidité du patrimoine.
Principe de l’apport en nature dans un fonds immobilier
Principaux avantages de l'apport en nature
Limiter les risques
Risques opérationnels
- Risque de vacance
- Pilotage des mandataires
- Risques liés à la vétusté
Risques financiers
- Immobilisation des capitaux
- Absence de diversification
- Financement des rénovations
- Problèmes lors de la succession
Risques juridiques
- Droit du bail et contestations
- Obtention permis de construire
- Responsabilité du propriétaire
Risques environnementaux
- Obligation de rénovation?
- Hausse des taxes liées au CO2?
- Travaux importants à financer?
Augmenter les rendements
Optimisation des charges
- Gestion professionnelle
- Réduction de la vacance
- Economies d’échelle
Gestion du patrimoine
- Patrimoine liquide et divisible
- Optimisation fiscale: dividende et fortune exonérés d’impôt
- Opportunité de diversification
Valorisation du potentiel des immeubles
- Exécution de projets de développement et rénovation
- Economies d’échelle
Transition énergétique anticipée
- Réalisation des travaux de rénovation de façon proactive pour répondre aux obligations environnementales à venir
Processus
Le processus d’apport en nature dans un fonds de placement immobilier se déroule en 7 étapes:
1
Realstone soumet une NBO (offre non-liante) avec une première estimation du prix
2
Acceptation de la NBO par le vendeur
3
Rapport de l’expert indépendant et due-diligence pour affiner le prix proposé
4
Realstone soumet une BO (offre liante) avec un prix définitif égal à celui de l’expert
5
Acceptation de la BO par le vendeur
6
Rédaction des documents juridiques
Acte de vente et conditions de l’émission
7
Exécution de l’opération
Cession de l’immeuble et émission de parts du fonds
