Le fonds Realstone RSF affiche une performance solide et poursuit sa stratégie qui vise à renforcer son positionnement sur le segment résidentiel. La qualité d’emplacement du parc immobilier et la part importante d’immeubles modernes sont des précieux atouts face aux défis futurs du secteur, notamment en matière d’amélioration des performances énergétiques et de réduction d’empreinte CO2. La planification de ces travaux de rénovation permet de créer de la valeur à long terme tout en lissant sur la durée les investissements nécessaires, en anticipation des changements d’un cadre légal toujours plus contraignant. Elle s’inscrit dans un plan d’action ESG clairement défini.
• Mise en exploitation de 61 nouveaux appartements
• Vente de 2 immeubles commerciaux
• Fortune totale du fonds: CHF 2’451.56 millions
• Rendement de placement: 5.11 %
• Valeur nette d’inventaire (VNI): CHF 127.27 par part
• Coefficient d’endettement: 27.01%
• Résultat net: CHF 44.11 millions
• Dividende: CHF 3.50 par part
• 60% des revenus locatifs issus du segment résidentiel
• Part d’objets neufs, récemment rénovés ou en construction: 43% de la valeur des immeubles
L’exercice clôturé au 31 mars 2022 a été marqué par de nombreux événements réjouissants. Le regroupement des deux anciens fonds Realstone Swiss Property (RSP, fonds reprenant) et Realstone Development Fund (RDF, fonds repris) fait du nouveau fonds regroupé Realstone RSF l’un des acteurs majeurs des fonds immobiliers en Suisse. Il bénéficie d’une excellente diversification des risques immobiliers tant au niveau des typologies d’immeubles que sur les plans géographiques et sectoriels ainsi que d’un parc moderne et efficient énergétiquement, puisque 43% de la valeur des immeubles sont des objets neufs, récemment rénovés ou en construction.
Les nombreuses nouvelles constructions et surélévations d’actifs résidentiels apportés par les deux fonds ont renforcé l’efficience énergétique du parc immobilier ainsi que l’allocation résidentielle du fonds. Sur le front de la durabilité, la stratégie mise en place continue de porter des résultats tangibles, comme en témoigne l’obtention en 2021 du statut «Green Star» du GRESB pour les fonds RSP et RDF avant leur regroupement, tous les deux avec une note de 71 (sur 100).
Fortune du fonds
Le 1er avril 2021, les 70 immeubles du fonds RSP représentant une valeur de CHF 1’193.52 millions ont été regroupés avec les 25 immeubles issus du fonds RDF d’une valeur de CHF 1’038.07 millions. La valeur du portefeuille du fonds regroupé Realstone RSF était ainsi de CHF 2’231.59 millions au début de l’exercice sous revue. Au 31 mars 2022, elle atteint désormais CHF 2’381.62 millions, soit une augmentation de 6.72%, avec un portefeuille composé de 96 immeubles.
La hausse de la valeur est principalement due aux investissements réalisés sur le parc ainsi qu’aux réévaluations des immeubles. Durant l’exercice, 61 appartements ont été livrés et mis en location à l’Avenue de Chailly 2 et à l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne ainsi qu’à la Rue de Savoie 4 à Gland (VD) alors que plusieurs chantiers ont démarré grâce à l’entrée en force de divers permis de construire, notamment pour les 233 logements des projets B1 et B2 à la Neugasse à Horgen (ZH).
Trois immeubles situés à la Alte Landstrasse 135-139-144-153 et à la Alte Landstrasse 161 à Meilen (ZH) ainsi qu’à la Route de Chippis 68E, 70A, 21 70C à Sion ont été acquis pour CHF 38.16 millions. Ces achats ont pu être financées par l’augmentation de capital de CHF 87.38 millions effectuée en décembre 2021. Le solde de cette opération a été utilisé pour l’acquisition postérieure à la date de clôture de l’immeuble résidentiel à bâtir à Neuhegi à Winterthur (ZH) et a également permis de réduire le coefficient d’endettement du fonds. Celui-ci renforce ainsi sa présence en Suisse alémanique et améliore encore sa diversification géographique.
Au cours de l’exercice, deux immeubles commerciaux sis à la Geerenstrasse 10 à Wallisellen (ZH) et à la Blegistrasse 21-23 à Baar (ZG) ainsi que deux lots de PPE de la Via Tommaso Rodari 20A à Bellinzone ont été vendus pour CHF 28.38 millions afin de financer les projets en cours de construction. A la suite de ces ventes, la part des revenus locatifs générés par des baux résidentiels s’élève à 60% (59% l’année précédente).
La fortune nette du fonds Realstone RSF à la fin de l’exercice sous revue est de CHF 1’707.32 millions. La valeur nette d’inventaire (VNI) par part s’élève quant à elle à CHF 127.27 et le rendement de placement sur l’exercice est de 5.11%.
Résultat de l’exercice
Les revenus locatifs du fonds regroupé Realstone RSF s’élèvent à CHF 88.37 millions à la fin de l’exercice (CHF 53.56 millions pour RSP au 31 mars 2021). Cette hausse s’explique non seulement par le regroupement des immeubles des deux anciens fonds RSP et RDF, mais aussi par une augmentation des loyers perçus, notamment grâce aux 77 logements de la Neugasse 3-17 à Horgen commercialisés en mars 2021 et aux 61 appartements déjà mentionnés.
A noter également un taux de remplissage très satisfaisant pour le premier exercice complet de l’immeuble de la Route de Berne 2 à Lausanne et une baisse générale de la vacance grâce à une gestion dynamique. En effet, une réduction du taux de perte sur loyers a été enregistrée sur l’exercice, passant de 11.62% (taux reconstitué à partir des chiffres des fonds RSP et RDF au 31 mars 2021) à 10.65% au bouclement de l’exercice. Cette baisse est le résultat d’une commercialisation active des immeubles commerciaux et des projets livrés au cours des années 2020 et 2021. Il faut en outre relever qu’une partie significative de ce taux de perte sur loyers (6.88%) provient d’objets commerciaux du portefeuille d’Axess Real Estate SA en cours de commercialisation ou vendus durant l’exercice sous revue.
Le total des charges s’élève à CHF 50.00 millions (CHF 30.00 millions pour RSP au 31 mars 2021). Cette hausse s’explique essentiellement par le regroupement des deux anciens fonds. Les intérêts hypothécaires représentent CHF 5.67 millions (CHF 3.18 millions pour RSP au 31 mars 2021) et ont pu être optimisés grâce à une baisse du coût moyen de la dette (souscription de nouvelles lignes de crédit avec des taux avantageux). Les impôts directs s’inscrivent à CHF 6.29 millions et tiennent compte d’une dissolution d’anciennes provisions.
Le fonds Realstone RSF affiche ainsi un résultat net de CHF 44.11 millions au 31 mars 2022, auquel s’ajoutent CHF 139’569.45 de gains en capitaux issus de la vente des deux immeubles commerciaux et des deux lots de PPE cités plus haut. Le résultat réalisé de la période sous revue s’élève donc à CHF 44.25 millions (CHF 26.00 millions pour RSP au 31 mars 2021). Enfin, avec CHF 36.82 millions de gains et pertes en capitaux non réalisés issus des réévaluations des immeubles (y compris impôts de liquidation), le résultat total de l’exercice pour le fonds Realstone RSF est de CHF 81.06 millions (CHF 32.53 millions pour RSP au 31 mars 2021).
Le résultat net de cette période permet d’offrir un dividende de CHF 3.50 par part. Ce propos est illustré par un coefficient de distribution (payout ratio) de 100.37%. Avec un cours de bourse au 31 mars 2022 de CHF 133.00 par part, le rendement sur distribution s’élève à 2.63% (2.53 % pour RSP au 31 mars 2021).
Perspectives
La solidité des résultats du fonds Realstone RSF ainsi que son portefeuille diversifié et de qualité laissent envisager l’avenir avec confiance. La bonne localisation des immeubles, avec un focus sur des biens principalement résidentiels situés dans les centres urbains de Suisse et leurs agglomérations, réduit les risques du marché et leur gestion active permettra de continuer de diminuer les vacants.
Les projets de rénovation, de densification et d’optimisation énergétique, en travaux ou en phase de validation, ainsi que l’étude du potentiel de surélévation de plusieurs immeubles répondent tant aux attentes du marché qu’aux exigences de la Confédération pour les années à venir et à son Plan énergétique qui vise la neutralité carbone complète pour 2050. Composante d’un plan d’action ESG clairement défini qui permettra au fonds Realstone RSF d’être toujours plus l’un des acteurs majeurs des fonds immobiliers durables en Suisse, la planification des travaux de rénovation des immeubles pour en améliorer les performances énergétiques et l’empreinte CO2 permet de lisser sur la durée les investissements nécessaires à leur financement en anticipant les changements d’un cadre légal qui se profile toujours plus contraignant.
La création de valeur ainsi générée s’inscrit sur le long terme et fait partie de la stratégie du fonds Realstone RSF, tout comme la vente d’immeubles commerciaux ou mixtes optimisés afin de réallouer une partie du produit de ces ventes dans les projets en construction. Ceux-ci permettront d’augmenter progressivement l’exposition au secteur résidentiel à plus de 70% et laissent entrevoir d’excellente perspectives d’évolution des revenus locatifs grâce à la livraison durant l’exercice 2022-2023 de 209 logements situés à Gland, Sion et Horgen.
