À l’échelle mondiale, la fin 2024 a été marquée par la réélection de Donald Trump à la présidence des États-Unis. Ses premières déclarations ont provoqué une forte volatilité sur les marchés, notamment en raison de nouveaux droits de douane et de tensions commerciales croissantes. Cette instabilité a accru l’incertitude économique mondiale, touchant également les exportations suisses. Cette tendance s’inscrit dans une dynamique plus large de resserrement monétaire, amorcée par la Réserve fédérale américaine (Fed) depuis 2022. Les hausses de taux successives ont freiné la consommation, provoqué un recul de la demande globale et alimenté une baisse des prix. Parallèlement, la réduction du bilan de la Fed a limité les liquidités disponibles sur les marchés, accentuant le ralentissement économique.
Face à ce contexte mondial tendu, l’économie helvétique, fortement dépendante de ses exportations, demeure vulnérable à l’évolution de la demande mondiale. Toutefois, la remontée du dollar face au franc suisse, induite par le resserrement monétaire américain, pourrait améliorer la compétitivité des entreprises suisses à l’export. Dans ce climat, la Banque nationale suisse (BNS) devrait abaisser son taux directeur à 0.00% en juin 2025. Cette décision devrait raviver l’intérêt pour les actifs immobiliers auprès des investisseurs à la recherche de placements fiables pour préserver leur capital, d’autant plus que les rendements d’obligations de la Confédération sont très bas, à 0.51% pour une maturité à 10 ans (1).
En effet, l’explosion démographique en Suisse est une réalité. La Suisse compte désormais neuf millions d’habitants, soit une croissance de 25% depuis l’an 2000 (2). Cette évolution, deux fois plus rapide qu’en France et sept fois supérieure à celle de l’Allemagne, représente à la fois des défis pour notre pays mais confirme, sur le long terme, le fort potentiel attractif du marché pour les investisseurs. Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements en Suisse se confirme une nouvelle fois cette année, avec un taux de vacance en baisse à 1.08% au niveau national (3). Cette baisse a été observée dans 18 cantons, tandis que les 8 autres enregistrent une légère hausse, insuffisante toutefois pour détendre significativement le marché (4). Par ailleurs, selon Wüest Partner, 21 cantons sont en situation de pénurie, avec un taux de vacance effectif inférieur au seuil de 1.27% jugé optimal. Cette tension se répercute sur les loyers de l’offre, qui ont connu une hausse au niveau national de 6.4% au 2ème trimestre 2024, comparé à la même période de l’année précédente (3).
Malgré ces fondamentaux solides qui annoncent des perspectives toujours prometteuses pour les investisseurs à long terme, certains facteurs pourraient quelque peu freiner cette dynamique et constituer des défis pour le marché. L’entrée en vigueur, le 1er janvier 2025, des nouvelles normes de Bâle III impose un renforcement des exigences en fonds propres pour les établissements prêteurs, ce qui complique l’accès au financement pour certains investisseurs, notamment dans le segment des immeubles de rendement. Ce durcissement réglementaire engendre une augmentation des coûts de financement et une nécessité accrue de fonds propres, pouvant ralentir certaines opérations.
Les réglementations environnementales exercent également une influence sur le marché immobilier. Les principaux standards adoptés – Minergie et SNBS en tête – imposent des critères stricts en matière d’efficacité énergétique, entraînant généralement des coûts de construction et de rénovation plus élevés. Cette réalité peut décourager certains propriétaires, qui préfèrent se défaire de leurs actifs pour éviter des projets coûteux, complexes et administrativement lourds. Dans ce contexte, le marché des transactions offre de belles opportunités, notamment sur un grand nombre d’immeubles nécessitant des rénovations substantielles. Les intentions de vendre ces biens vétustes offrent, aux acteurs disposant des compétences en interne pour réaliser ces travaux, l’opportunité d’acquérir des immeubles de qualité à des rendements très intéressants.
Au cours des douze derniers mois, le marché immobilier s’est distingué par une complexité marquée, mais aussi par sa capacité d’adaptation face aux défis liés au franc fort ainsi qu’aux évolutions sociétales et environnementales. Si la force de la monnaie continue de positionner la Suisse comme un eldorado pour les investisseurs, elle exerce parallèlement une pression constante pour une partie de la population, en rendant les conditions d’accès au logement plus difficile. Ces difficultés mettront en lumière les gestionnaires capables de mener avec compétence cette transition, en proposant des immeubles de qualité, répondant à des critères élevés d’efficience énergétique et proposant des habitats ergonomiques conformes aux attentes de la population pour les années à venir.
Après une année 2023 marquée par des rendements négatifs puis une période de transition en 2024, le marché suisse des immeubles de rendement a amorcé une reprise, portée par une demande locative robuste et une stabilisation des taux d’intérêts. Cette évolution confirme le regain d’intérêt pour cette classe d’actifs et ouvre à nouveau des perspectives réjouissantes pour le marché immobilier au sens large.
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(1) Cours, rendement et durée résiduelle de certaines obligations de la Confédération, Banque nationale Suisse, consulté le 17 mai 2025.
(2) Suisse à 9 millions d’habitants : jusqu’où ira la croissance démographique?, Radio Télévision Suisse (RTS), 14 mars 2025.
(3) Logements vacants : dernières évolutions et chiffres clés, Wüest Partner, 23 septembre 2024.
(4) Cours, rendement et durée résiduelle de certaines obligations de la Confédération, Banque nationale Suisse, consulté le 17 mai 2025.
