Dans un environnement difficile marqué par la hausse des taux d’intérêt, Solvalor 61 démontre une nouvelle fois la résilience de sa stratégie d’investissement au premier semestre de l’exercice 2023-2024. Avec un résultat net semestriel en hausse de 3.16% sur une année, le fonds signe une excellente performance opérationnelle. La qualité de ses immeubles ainsi que la pureté résidentielle du fonds – unique parmi les fonds immobiliers suisses – ont permis d’enregistrer une importante croissance des revenus locatifs. Les perspectives sur l’année en cours sont encourageantes et laissent entrevoir une hausse substantielle des cash-flows à long terme.
- Fortune totale du fonds: CHF 1’479.06 millions (+2.15% sur 6 mois)
- Résultat net: CHF 14.69 millions (+3.16% par rapport au 31 décembre 2022), soit CHF 2.90 par part
- Augmentation des revenus locatifs de 3.75% par rapport au 31 décembre 2022, dont 1.54% de croissance organique
- Quote-part de perte sur loyer: 1.31% (contre 1.55% au 31 décembre 2022)
- Valeur net d’inventaire (VNI): CHF 230.02 par part (+2.10% par rapport au 31 décembre 2022)
- Part d’immeubles d’habitation dans le portefeuille: 94% de la valeur vénale totale
- Entrée en force de 4 permis de construire pour des projets de densification et de rénovation
- Installation de 2 centrales photovoltaïques (273.47 kWc), puissance totale de 991.88 kWc
Le fonds a enregistré un résultat net de CHF 14.69 millions (CHF 2.90 par part) au premier semestre de l’exercice 2023-2024, en hausse de 3.16% par rapport à l’exercice précédent. Exprimé en franc par part, il s’agit de l’un des meilleurs résultats nets enregistrés par le fonds pour une première moitié d’exercice lors des dernières années.
Cette performance remarquable s’explique principalement par la croissance soutenue des revenus locatifs, en hausse de 3.75% par rapport au premier semestre de l’exercice précédent. En raison des deux relèvements successifs du taux de référence des baux à loyer, des hausses de loyer ont pu être introduites. Il en résulte une croissance organique des revenus locatifs de 1.54% en une année, largement supérieure à la croissance annuelle moyenne de 0.70% réalisée habituellement par le fonds. Le reste de la croissance s’explique par les acquisitions réalisées au premier semestre 2023 ainsi que la livraison de la surélévation de l’Avenue Floréal 12-14 à Lausanne.
Cette croissance des revenus dépasse la croissance des charges opérationnelles, avec pour résultat une marge EBIT en hausse à 69.03%. Par rapport au premier semestre de l’exercice 2022-2023, les charges d’entretien sont en baisse de 9.10% et les charges d’amortissement ont été réduites.
Comme l’ensemble des fonds immobiliers suisses, Solvalor 61 a été impacté par la hausse des taux d’intérêt sur l’année 2023. Toutefois, son faible coefficient d’endettement de 17.17% au 31 décembre 2023 a permis d’en limiter l’impact. De surcroît, la Direction de fonds a profité de l’inversion de la courbe des taux hypothécaires pour fixer des tranches de dette à moyen terme et ainsi réduire le coût de la dette et sa volatilité.
Croissance de la fortune du fonds et nouveaux permis en force
Au cours de la période sous revue, la fortune totale du fonds est en hausse de 2.15% à CHF 1’479.06 millions. Aucun immeuble n’ayant été acquis pendant cette période, cette croissance est purement organique. La réévaluation de 16 immeubles liés à des projets de construction et de surélévation a permis une hausse de 1.77% de la valeur vénale sur les 6 derniers mois.
Le fonds Solvalor 61 continue de préparer l’avenir avec des travaux qui se poursuivent sur les chantiers en cours, comme à l’Avenue Sainte-Luce 9 à Lausanne, sur les projets de surélévation de la Rue des Asters 18-20, du Chemin Gilbert-Trolliet 10-12 et de la Rue des Voisins 5 à Genève, ainsi que la démolition/reconstruction de l’Avenue Victor-Ruffy 75 à Lausanne. Au total, les projets de densification en cours permettront de livrer près de 100 logements supplémentaires d’ici début 2025.
Quatre nouveaux permis de construire sont entrés en force durant la période sous revue, représentant d’excellentes opportunités de croissance future pour le fonds. Le premier concerne la surélévation de l’immeuble actuel et la construction d’un nouvel immeuble à la Route du Bois 8 à Ecublens (VD). Le second autorise la surélévation de l’immeuble situé Chemin du Bac 10, 12, 14 et Avenue du Petit-Lancy 27, 29 au Petit-Lancy (GE). Avec ces deux permis, ce sont près de 40 nouveaux appartements qui seront prochainement livrés.
Les deux autres permis de construire obtenus durant la période concernent des rénovations énergétiques d’immeubles, une priorité pour Solvalor 61. Le plan de rénovation énergétique du portefeuille progresse avec 7 immeubles actuellement concernés par des chantiers de rénovation. En outre, 7 rénovations pour lesquelles des permis ont été obtenus seront lancées prochainement et 11 permis sont en attente. Finalement, deux centrales photovoltaïques ont été installées entre juillet et décembre 2023 pour une puissance additionnelle de 273.47 kWc et une puissance totale de 991.88 kWc.
Perspectives
La stratégie de gestion reste focalisée sur l’amélioration de la performance opérationnelle du fonds, avec pour ambition de poursuivre la croissance du résultat net de Solvalor 61 en 2024. En lien avec les récentes hausses du taux d’intérêt de référence, une croissance des revenus locatifs supplémentaire est attendue.
La Direction de fonds se concentre également sur de potentielles acquisitions afin d’accroître le volume sous gestion du fonds, augmenter ses cash-flows et renforcer sa diversification. Fort de son positionnement unique ainsi que de la qualité de son portefeuille, le fonds Solvalor 61 souhaite poursuivre sa stratégie de création de valeur tout en conservant sa pureté résidentielle actuelle.
