Le fonds Realstone RSF affiche un résultat annuel prometteur. Il a augmenté son exposition résidentielle, conformément à sa stratégie. Au cours de l’exercice écoulé, 226 appartements neufs ont été livrés, dont 222 labellisés Minergie. Dans le même temps, un projet résidentiel en construction à Winterthour (ZH) et un immeuble neuf à Givisiez (FR) ont été acquis, alors que dix immeubles – trois commerciaux, quatre mixtes, trois d’habitation – et trois lots de PPE ont été vendus. En parallèle, les importants projets en développement d’Horgen (ZH) et de Gland (VD) suivent leur cours, avec de belles perspectives.
• Livraison de 226 appartements, dont 222 Minergie
• Vente de 10 immeubles et de 3 lots de PPE pour CHF 120.56 millions, avec CHF 13.22 millions de gain en capital
• Achat d’un immeuble résidentiel neuf à Givisiez (FR) pour CHF 18.50 millions
• Signature de 8’174 m2 de baux commerciaux durant l’exercice
• Fortune totale du fonds: CHF 2’452.43 millions (+0.04%)
• Résultat réalisé: CHF 54.88 millions (+24.02%)
• Dividende: CHF 3.55 par part (+ CHF 0.05)
• Valeur nette d’inventaire (VNI): CHF 126.10 par part
• Puissance photovoltaïque totale installée: 1’887 kW
Au cours de l’exercice clôturé au 31 mars 2023, le fonds Realstone RSF a poursuivi sa stratégie visant à renforcer la part résidentielle de son portefeuille, portant à 64% la part des revenus locatifs issus de logements. Pour ce faire, le fonds a enregistré la livraison d’immeubles neufs, à la pointe de la durabilité et du confort, pour un total de CHF 148.50 millions. Il s’agit de 134 appartements à la Neugasse 19-35 à Horgen (ZH), de 42 logements à la Route de Chippis 68E, 70A, 70C à Sion (VS) et de l’immeuble sis Route de la Paix 5 à Gland (VD), composé de 33 appartements, première étape du projet «La Combaz».
En outre, 13 appartements supplémentaires ont été livrés à l’Avenue de Sévelin 15 et 4 à la Rue du Bugnon 6-8-10 à Lausanne (VD). Hormis les quatre derniers cités, les autres 222 logements sont tous labellisés Minergie. Par ailleurs, un projet résidentiel en cours de construction de 108 logements a été acquis à la Solarstrasse 21-29, dans le quartier en plein essor de Neuhegi à Winterthour (ZH). Enfin, un immeuble résidentiel neuf composé de 84 micro-appartements et au rendement brut de 5.02% a été acheté pour CHF 18.50 millions à la Route du Tir-Fédéral 7 à Givisiez (FR).
Durant l’exercice, le fonds Realstone RSF a cédé pour un total de CHF 120.56 millions d’objets dont la majorité des revenus provenait d’affectation commerciale. Dans le détail, il s’agit de trois immeubles commerciaux, quatre mixtes et trois d’habitation, ainsi que trois lots de PPE. Les états locatifs de ces immeubles ont été compensés par les livraisons précédemment citées. Le produit de ces ventes a permis de rembourser une partie de la dette et de financer les projets de développement en cours.
Fortune du fonds
Au 31 mars 2023, la fortune totale du fonds Realstone RSF est restée stable par rapport à l’année précédente, atteignant un total de CHF 2’452.43 millions, contre CHF 2’451.56 millions un an auparavant (+0.04%). La fortune nette peut aussi être considérée comme stable (-0.91%) à 1’691.74 millions. La forte réduction des autres engagements à court terme s’explique par la comptabilisation, l’année dernière, de quatre emprunts à court terme non garantis par des hypothèques, d’un montant total de CHF 95.00 millions. La période des taux bas avait permis d’obtenir une ligne de crédit à un taux nul. La valeur nette d’inventaire par part s’élève à CHF 126.10 et le rendement de placement sur l’exercice atteint 1.89%.
Résultat de l’exercice
Le fonds Realstone RSF enregistre une hausse globale de ses revenus locatifs de CHF 1.20 million durant l’exercice écoulé, à CHF 89.57 millions. Plusieurs éléments ont contribué à cette progression. D’une part, les projets livrés et l’acquisition de l’immeuble de la Route du Tir-Fédéral 7 à Givisiez (FR) ont généré une hausse des revenus locatifs pour un montant total de CHF 2.96 millions. D’autre part, la commercialisation de la dernière étape du site Halle 15 à l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne (VD) et de la surélévation de l’immeuble de la Rue de la Bugnon 6-8-10 à Lausanne ont aussi participé à cette hausse. Finalement, l’important travail effectué par la Direction de fonds sur les surfaces vacantes a permis de résorber CHF 0.74 million de perte sur loyer, notamment sur l’immeuble sis à la Route du Mont-Carmel 1-3-5 à Givisiez (FR) où les revenus ont augmenté de 22%.
La quote-part de perte sur loyer en baisse de 7.89% et la signature de 8’174 m2 de baux commerciaux durant l’exercice témoignent des mesures de commercialisation entreprises par Realstone SA. Les nombreux contrats prenant effet en 2023 viendront encore considérablement améliorer le résultat du fonds lors des prochaines clôtures.
Un montant de CHF 4.79 millions d’intérêts intercalaires a été porté à l’actif. Ces intérêts intercalaires proviennent des projets de l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne (VD), de la Rue de la Paix 1 et 5 à Gland (VD), de la Neugasse à Horgen (ZH) et de Neuhegi à Winterthour (ZH). Le total des revenus du fonds Realstone RSF est de CHF 95.96 millions pour l’exercice sous revue, en hausse de 1.97% par rapport au 31 mars 2022. L’installation de centrales photovoltaïques vient contribuer aux autres revenus du fonds avec une hausse de 42.14% des autres revenus, portant ceux-ci à CHF 1.61 million sur la période.
Le total des charges s’élève à CHF 54.31 millions, en hausse de 8.61% sur la période, avec une charge hypothécaire qui a augmenté de 23.16% à CHF 6.98 millions en raison du relèvement des taux par la Banque Nationale Suisse. La composition du passif du bilan donne cependant une certaine sécurité à la performance financière future au vu de la part d’emprunts hypothécaires bloquée avec une échéance supérieure à douze mois. A noter également une charge fiscale en hausse comparativement à l’exercice précédent qui bénéficiait de remboursement d’années antérieures.
Le fonds Realstone RSF affiche un résultat annuel net de CHF 41.65 millions au 31 mars 2023, auquel s’ajoute un gain en capital de CHF 13.22 millions après impôts, issu des ventes précitées. Le résultat réalisé de la période sous revue s’élève donc à CHF 54.88 millions (CHF 4.09 par part), en progression de 24.02%, contre CHF 44.25 millions une année auparavant. Enfin, avec CHF 23.50 millions de pertes en capitaux non réalisées issues des réévaluations des immeubles (y compris impôts de liquidation), le résultat total de l’exercice se monte à CHF 31.37 millions (CHF 81.06 millions au 31 mars 2022).
L’important gain en capital réalisé permet d’offrir un dividende de CHF 3.55 par part, en hausse de 5 centimes, pour un coefficient de distribution de 82.13%. Avec un cours de bourse au 31 mars 2023 de CHF 125.10 par part, le rendement sur distribution s’élève à 2.84% (2.63 % au 31 mars 2022).
Perspectives
Après la date de clôture de l’exercice sous revue, deux immeubles résidentiels neufs ont été acquis dans le canton d’Argovie à la Hardackerstrasse 2 à Untersiggenthal et la Rotkornstrasse 9-11 à Oberkulm pour un total de CHF 23.49 millions. Ces deux acquisitions argoviennes, les différents objets qui ont rejoint le parc immobilier du fonds Realstone RSF durant l’exercice écoulé ainsi que les nouveaux baux signés pour plus de 8’000 m2 de surfaces commerciales feront augmenter les revenus locatifs de manière significative au cours du prochain exercice. En outre, 16 appartements supplémentaires, dont la quasi-totalité a déjà trouvé preneur, viennent d’être livrés avec l’achèvement du chantier de rénovation et de surélévation de l’Avenue d’Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 à Lausanne (VD). Les projets en construction à Winterthour (ZH), à Horgen (ZH) et Gland (VD) suivent leur construction, avec un total de 356 logements aux hautes performances énergétiques qui seront livrés à partir du second semestre 2024.
Ces deux nouvelles acquisitions ainsi que les futures livraisons continueront de renforcer l’exposition résidentielle du fonds Realstone RSF et d’améliorer la durabilité de son parc immobilier, à l’image de ce qui a été fait lors de l’exercice 2022-2023. Celui-ci présente d’ores et déjà une moyenne d’émissions de CO2 de 21.29 kg/m2/an qui se rapproche de l’objectif de limiter les émissions de CO2 du parc à un maximum de 20 kg/m2/an. L’ensemble de ces éléments permettent donc au fonds Realstone RSF de regarder vers l’avenir avec confiance et sérénité.
