Un semestre prometteur avec 138 logements livrés et tous loués, divers projets résidentiels en construction et plusieurs ventes

Le fonds Realstone RSF affiche un résultat semestriel prometteur. En septembre, 134 appartements ont été livrés à Horgen Oberdorf (ZH) dans un quartier innovant exempt d’émissions de CO2. En parallèle, un immeuble a été acquis à Givisiez (FR) et un important projet résidentiel a été lancé à Winterthour (ZH). Ces opérations feront croître l’état locatif sous gestion. Dans le même temps, quatre immeubles ont été vendus afin d’optimiser la gestion du fonds, conformément à sa stratégie.

• Mise en exploitation de 134 nouveaux appartements à Horgen Oberdorf (ZH) et 4 à Lausanne

• Vente de 4 immeubles (2 mixtes, 2 résidentiels) générant CHF 1.93 million de gain en capital

• Signature de 3’819 m2 de baux commerciaux durant la période sous revue

• Fortune totale du fonds: CHF 2’515.38 millions (+2.60%)

• Rendement de placement sur 6 mois: 1.62%

• Résultat réalisé: CHF 23.20 millions (+13.81%)

• 6 centrales photovoltaïques installées durant la période sous revue (puissance 248.85 kW)

• Chauffage à distance: 8 contrats de raccordement à un réseau signés

La première moitié de l’exercice 2022-2023 du fonds Realstone RSF a vu sa fortune totale atteindre CHF 2’515.38 millions au 30 septembre 2022, soit une croissance de 2.60% sur 6 mois. La valeur vénale des immeubles du fonds a augmenté de 2.48% sur 6 mois, passant de CHF 2’381.62 millions à CHF 2’440.91 millions. Cette progression s’explique par les différentes livraisons opérées durant la période sous revue, par les investissements effectués dans les projets en cours, ainsi que par la réévaluation du parc immobilier.

Plusieurs transactions ont été effectuées durant la période sous revue. Avec le solde de l’augmentation de capital de décembre 2021, le fonds Realstone RSF a démarré un projet résidentiel de CHF 70 millions labellisé Minergie P dans le quartier en plein essor de Neuhegi à Winterthour (ZH) dont la livraison est prévue pour décembre 2024. Début avril, l’immeuble sis Route du Tir-Fédéral 7 à Givisiez (FR) – en ligne avec les objectifs de durabilité du fonds grâce à son étiquette énergétique B – a été acquis pour CHF 18.50 millions, avec un rendement brut de 5.0%. Dans le même temps, quatre immeubles et deux lots de PPE ont été vendus pour un total de CHF 25.22 millions, permettant de financer les diverses constructions et rénovations en cours. Ce choix s’inscrit également dans une stratégie d’optimisation de la gestion du portefeuille en se séparant d’immeubles de faible volume dont les revenus seront compensés par les nouvelles livraisons.

A Horgen Oberdorf (ZH), l’état locatif de CHF 3.45 millions du bâtiment C renforce l’exposition résidentielle du fonds. Les 134 appartements ont immédiatement trouvé preneur, dans un quartier idéalement situé, innovant et exempt d’émissions de CO2 qui comptera à terme 450 logements appartenant au fonds Realstone RSF. Enfin, l’aménagement des combles de l’immeuble sis Rue du Bugnon 6-8-10 à Lausanne a permis de commercialiser 4 appartements supplémentaires. 

Résultat

Au 30 septembre 2022, le fonds Realstone RSF enregistre un résultat semestriel net convainquant de CHF 21.27 millions, en hausse de 2.64% par rapport à l’année précédente. En complément, un gain en capital de CHF 1.93 million a été réalisé grâce à la vente des quatre immeubles. La quote-part de perte sur loyer se situe à 9.91% (contre 10.65% le 31 mars 2022). Cette baisse progressive fait écho à la stratégie de commercialisation mise en place. Durant la période sous revue, 3’819 m2 de surfaces commerciales ont été signés, auxquels viennent s’ajouter 1’081 m2 signés en octobre 2022, pour un total de 4’900 m2 depuis le début de l’exercice 2022-2023. Ces signatures prendront effet dans le courant de l’année 2023 et permettront d’augmenter les revenus locatifs du fonds. Les nombreux baux en cours de négociation viendront consolider ces résultats. 

Le total des charges durant la période sous revue se monte à CHF 25.99 millions, en ligne avec les prévisions. La renégociation des emprunts hypothécaires, malgré un environnement agité, a permis d’optimiser le coût de la dette. Les récentes livraisons ont logiquement augmenté les différentes charges d’exploitation des immeubles par rapport à la période comparative. Afin de contenir ces charges et de gérer au mieux la hausse annoncée des coûts de l’énergie, l’installation de centrales photovoltaïques a été accélérée sur les toits des immeubles dont la consommation était significative.

La valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 125.78 par part au 30 septembre 2022 et est stable en comparaison à la dernière clôture semestrielle.

Perspectives

En novembre, le fonds Realstone RSF a enregistré la livraison de 42 logements sis dans 3 immeubles neufs à la Route de Chippis 68E, 70A, 70C à Sion, ainsi que de 13 appartements supplémentaires à l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne. En décembre, un immeuble de 33 logements comprenant également deux surfaces commerciales sera inauguré à la Rue de la Paix 5 à Gland (VD). Les travaux de rénovation et de surélévation de l’Avenue d’Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 à Lausanne apporteront au portefeuille 16 appartements supplémentaires en avril 2023.

Avec un état locatif supplémentaire de CHF 1.95 million, ces différentes livraisons renforceront l’exposition résidentielle du fonds tout comme la qualité et la durabilité de son portefeuille, conformément à la stratégie poursuivie par le fonds Realstone RSF. D’ici 2025, les autres construction en cours (parties B1 et B2 d’Horgen Oberdorf, A9 à Gland et Winterthour Neuhegi) contribueront ultérieurement à ce renforcement. En ligne avec la stratégie du fonds, le financement de ces projets sera assuré par la vente d’immeubles commerciaux selon les meilleurs opportunités identifiées sur le marché.

A la suite des différentes livraisons enregistrées et grâce à l’important gain en capital réalisé au cours de la période sous revue, la Direction de fonds confirme son objectif de verser un dividende de CHF 3.55 par part pour l’exercice comptable 2022-2023, en hausse de CHF 0.05 par rapport à l’exercice précédent.

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