La performance de Solvalor 61 est robuste sur l’exercice 2020-2021, avec un rendement de placement de 5.03 % et une croissance du résultat net de 11.18 %. Ces résultats sont le fruit d’une gestion patrimoniale durable et d’une sélection rigoureuse des investissements dans des emplacements de première qualité en Suisse romande.
• Fortune totale du fonds : CHF 1’233.50 millions (+ 8.45 % durant l’exercice)
• Coefficient d’endettement : 12.06 % (exercice précédent : 16.93 %)
• Valeur nette d’inventaire (VNI) : CHF 208.00 par part (+ 2.29 %)
• Résultat net : CHF 27.92 millions (+ 11.18 %)
• Dividende : CHF 5.30 par part (exercice précédent : CHF 5.30)
• Rendement de placement : 5.03 % (exercice précédent : 5.40 %)
Durant l’exercice écoulé, 140 logements de qualité et aux performances énergétiques de premier ordre ont été livrés. C’est le cas des immeubles neufs du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon (VD), des surélévations des immeubles de la Rue Guye 1-7 à Genève et du Chemin du Liaudoz 46 à Pully (VD), ainsi que des rénovations des immeubles de l’Avenue de Béthusy 26 et de l’Avenue Ruchonnet 7-9 à Lausanne. Ces livraisons – tout comme la construction d’un immeuble de 40 appartements à l’Avenue Sainte-Luce 9, dans l’hypercentre de Lausanne – contribuent au rajeunissement du parc immobilier du fonds, améliorent la qualité d’emplacement de ses immeubles et permettront de réduire son empreinte CO2, conformément à sa stratégie.
Fortune du fonds
La valeur vénale des immeubles de Solvalor 61 a progressé de 8.55 % durant l’exercice 2020-2021, passant de CHF 1’134.16 millions à CHF 1’231.09 millions au 30 juin 2021, et la fortune totale du fonds a augmenté de 8.45 %, s’élevant désormais à CHF 1’233.50 millions. Les investissements effectués dans les immeubles livrés durant l’exercice ou en développement ainsi que la réévaluation des immeubles du parc sont les principaux vecteurs de cette progression.
Une augmentation de capital de CHF 115.64 millions a été effectuée en mai 2021 grâce à l’émission de 562’701 nouvelles parts. Celle-ci a permis, d’une part, de financer les investissements précités. D’autre part, le solde de cette opération a servi à réduire l’endettement du fonds, son coefficient ayant été ramené à 12.06 % contre 16.93 % une année auparavant.
Au cours de la période sous revue, la croissance de la fortune totale Solvalor 61, couplée à la réduction de son endettement, ont permis une augmentation de 15.07 % de la fortune nette du fonds, qui atteint CHF 1’053.35 millions au 30 juin 2021. La valeur nette d’inventaire (VNI) par part s’élève à CHF 208.00, contre CHF 203.34 une année auparavant. Le rendement de placement annuel est donc de 5.03 %.
Résultat de l’exercice
Durant l’exercice écoulé, les revenus de Solvalor 61 ont progressé de 8.74 %, soit CHF 4.77 millions, pour atteindre un total de CHF 59.36 millions. Cette variation provient principalement de l’augmentation des revenus perçus à la suite de la livraison des immeubles neufs du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon ainsi que des revenus issus de l’émission de capital de mai 2021.
Le taux de perte sur loyers, pour sa part, est passé de 1.62 % à 3.19 %. Cette augmentation s’explique par la livraison et la mise en location en cours d’exercice des 127 appartements du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon et des 10 logements issus de la surélévation des immeubles de la Rue Guye 1-7 à Genève. Le taux de perte sur loyers devrait à nouveau baisser lorsque la mise en location des logements des deux immeubles nyonnais, livrés en janvier et en mai 2021, sera terminée.
Le total des charges est en hausse de 6.67 % sur la période. Cela s’explique par la hausse de la fortune totale du fonds et par les livraisons précitées. Pendant l’exercice, le contrôle rigoureux des entretiens extraordinaires et l’optimisation des coûts d’exploitation des immeubles (assurances et conciergerie principalement) ont permis une réduction de ces postes.
Le résultat net de Solvalor 61 s’élève ainsi à CHF 27.92 millions soit une hausse de 11.18 % sur la période. Il permet de maintenir un dividende stable de CHF 5.30 par part avec un coefficient de distribution (payout ratio) de 96.14 %. Sur la base du cours de bourse au 30 juin 2021 de CHF 316.25 par part, le rendement sur distribution s’élève ainsi à 1.68 % contre 1.77 % lors de l’exercice précédent.
Perspectives
Les perspectives pour le fonds Solvalor 61 sont réjouissantes. La finalisation de la mise en location des appartements du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon générera une hausse des revenus locatifs du fonds. Cette croissance se poursuivra en 2023 avec la livraison des 40 nouveaux logements de l’immeuble de l’Avenue Sainte-Luce 9 à Lausanne.
A travers les différents projets de rénovation, de densification et d’amélioration des performances énergétiques planifiés à court, moyen et long termes, le fonds Solvalor 61 confirme sa philosophie de gestion patrimoniale dans le but de continuellement valoriser son parc immobilier en améliorant durablement sa qualité, en le rajeunissant et en abaissant ses charges d’exploitation, notamment grâce à la rénovation des enveloppes et des systèmes de chauffage.
La stratégie d’investissement se concentre quant à elle sur des objets résidentiels neufs jouissant d’un bon emplacement dans les centres urbains de Suisse romande, où l’évolution démographique devrait se poursuivre de manière soutenue au moins jusqu’en 2050 selon les prévisions de l’Office fédéral de la statistique.
Le financement de ces investissements sera essentiellement assuré par la prise d’endettement, ce qui s’avère intéressant dans un contexte de taux d’intérêt négatifs, voire faibles à plus long terme. L’objectif est de rester l’un des fonds les moins endettés du marché.