Le contexte macroéconomique actuel, marqué par la baisse de l’inflation et des taux d’intérêt, est porteur pour l’immobilier suisse en général. En décembre 2024, l’inflation en Suisse est tombée à 0.6 %, alors qu’elle atteignait encore 1.7 % en décembre 2023 et 3.4 % en février de la même année (1). Ce ralentissement a conduit la Banque nationale suisse (BNS) à abaisser son taux directeur à 0.50 % en décembre 2024, puis à 0.25 % en mars 2025, après avoir été à 1.75 % au début de l’année 2024. Parallèlement, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans a également diminué de manière significative, passant de 0.8 % au début 2024 (2) à 0.3 % en décembre de la même année.
Les perspectives pour 2025 laissent entrevoir la poursuite de cette tendance, avec un recul de l’inflation, une croissance faible (0.9 %) et de probables baisses de taux d’intérêt sur les maturités les plus courtes (3). La baisse des taux renforce l’attractivité de l’immobilier suisse pour les investisseurs, tandis que les produits de placement immobilier bénéficient d’un coût de financement moins élevé. En 2024, l’indice SWIIT des fonds immobiliers cotés a ainsi enregistré une performance remarquable, avec une hausse de 18 % sur l’année, sa meilleure performance depuis 2019. Toutefois, les récentes annonces de l’administration américaine concernant les droits de douane ont un impact sur les marchés boursiers, générant une certaine incertitude économique.
Un environnement contrasté pour l’industrie suisse
L’industrie suisse évolue actuellement dans un contexte économique marqué par des dynamiques de croissance contrastées. D’un côté, les entreprises industrielles font face à des défis majeurs : un franc suisse fort face à l’euro, une faible croissance des pays voisins et la récente annonce de droits de douane à 31 % pour les exportations de biens vers les Etats-Unis.
D’un autre côté, et malgré ces faiblesses, l’industrie suisse continue d’afficher une trajectoire de croissance résiliente. L’emploi dans le secteur manufacturier a progressé de 0.2 % au 3e trimestre 2024 par rapport à 2023 (4). Le chiffre d’affaires des entreprises industrielles a augmenté de 3.7 % en 2024, bien que cette progression marque un ralentissement par rapport aux fortes croissances enregistrées en 2022 (+10.7 %) et en 2023 (+7.4 %) (5). Parallèlement, l’indice du baromètre conjoncturel KOF est resté au-dessus de sa moyenne, atteignant 103.9 points en mars 2025 et marquant ainsi une légère expansion (6).
Tous les secteurs ne sont toutefois pas égaux face à cette évolution : les industries du textile, du bois et du papier, ainsi que la fabrication de produits métalliques affichent les baisses les plus importantes de leur chiffre d’affaires. À contrario, les industries pharmaceutiques, de production de matériel de transport et de production et distribution d’énergie sont en forte expansion, avec des taux de croissance dépassant les 10 % (7).
Des actifs industriels attractifs pour les investisseurs
Les actifs immobiliers industriels restent attractifs pour les investisseurs, malgré la conjoncture contrastée. Selon le Switzerland Property Index élaboré par Wüest Partner (8), les bâtiments industriels ont généré les meilleurs rendements cumulés dans le secteur de l’immobilier commercial sur la période 2013-2024. Cela s’explique principalement par un rendement cash-flow élevé, avoisinant les 5 %, ainsi qu’une volatilité moins importante des valeurs.
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(1) Inflation annuelle en Suisse, Office fédéral de la statistique (OFS), consulté le 21 février 2025.
(2) Rendements d’obligations, Banque nationale suisse.
(3) Prévisions conjoncturelles : léger assombrissement sur fond d’incertitudes élevées, Secrétariat d’Etat à l’économie, 17 décembre 2024.
(4) Emplois en équivalent plein temps par division économique, Office fédéral de la statistique (OFS), 25 novembre 2024.
(5) Évolution mensuelle dans l’industrie – corrigés des effets calendaires, Office fédéral de la statistique, 18 février 2025.
(6) Le baromètre conjoncturel du KOF progresse en mars, KOF Centre de recherches conjoncturelles, ETH Zürich, 28 mars 2025.
(7) Évolution mensuelle dans l’industrie – corrigés des effets calendaires, Office fédéral de la statistique, 18 février 2025.
(8) Performance des placements immobiliers : Switzerland Property Index 2023, Wüest Partner, 26 mars 2024.
