Seit fast sieben Jahren verfolgt Realstone den Energieverbrauch seiner Liegenschaften – insbesondere die CO2-Emissionen und den Wärmeverbrauchsindex (WVI) – mithilfe von realen Daten, die von Signa-Terre SA gesammelt werden. Dieses Unternehmen hat Julian Reymond, CEO, und Arian Lemal, Head Sustainability Management, für seinen Newsletter interviewt.
or einigen Wochen publizierte Realstone AG, Direktion für Schweizer Fondsleitung für Immobilienfonds, ihren zweiten Nachhaltigkeitsbericht (für das Jahr 2021). Realstone ist ein Pionier bei der Integration von ESG-Kriterien (Environment, Social and Governance) in die tägliche Praxis und diese sind ein integraler Bestandteil des Geschäftsmodells des Unternehmens. Das Portfolio von Realstone AG beläuft sich auf über CHF 3.81 Milliarden. Realstone AG ist seit fast sieben Jahren Partner von Signa-Terre, um den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen ihres Immobilienbestands zu analysieren und zu reduzieren, und hat kürzlich eine „Task-Force“ eingesetzt, um ihre Strategie zur Gebäuderenovierung zu optimieren und zu priorisieren. Die Definition einer Roadmap und der Prozesse wurde durch die Expertise unseres Mitbegründers Dr. Olivier Ouzilou begleitet. Dadurch wird es in Zukunft möglich sein, die Energiewende im Immobilienbestand unter Leitung zu beschleunigen, insbesondere durch Wärmeisolierungen, die Erschliessung alternativer Energiequellen und den Austausch von Heizsystemen. Bravo an diesen langjährigen Partner, der uns das Monitoring und die Sanierungsplanung von über 350 Gebäude anvertraut. Der Ansprechpartner von Signa-Terre für diesen beispielhaften Kunden ist Joachim Fuchs, und wir möchten ihm und seinem Team zu ihrer Schnittstelle nahe an den Realitäten bei Realstone gratulieren. Um mehr über die aktuellen und zukünftigen Initiativen von Realstone im Bereich des Energiewandels zu erfahren, hatten wir die Gelegenheit, mit zwei Schlüsselfiguren der Initiativen in diesem Bereich zu sprechen. Sie schildern uns ihre Eindrücke und Hoffnungen für die kommenden Jahre, insbesondere das Erreichen eines Energieverbrauchs von 20 kg/m2/Jahr für ihre Gebäude bis 2031. Als Head of Sustainability Management bei Realstone ist Arian Lemal für die nachhaltige Entwicklung des Unternehmens verantwortlich und koordiniert alle Massnahmen in diesem Bereich. Wir danken ihm, dass er sich einen Moment Zeit genommen hat, um unsere Fragen zu beantworten.
Herr Lemal, Sie sind der Vorsitzende der Nachhaltigkeitsinitiativen von Realstone. Können Sie uns die wichtigsten kurz- und mittelfristigen Ziele Ihres Unternehmens (3-5 Jahre) nennen?
Unsere drei Hauptziele sind die Dekarbonisierung des gesamten Immobilienbestands, die Steigerung der Produktion von Photovoltaikenergie und die Verbesserung des Wohlbefindens und der Zufriedenheit unserer Mieter. Um unseren Immobilienbestand zu dekarbonisieren, müssen wir fossile Heizanlagen durch erneuerbare Energien ersetzen und die Energieeffizienz unserer Gebäude verbessern. Wir konzentrieren uns auch auf die Produktion von Photovoltaikenergie und haben 15 verschiedene Anlagen in Betrieb.
Welche Elemente haben den grössten Einfluss auf den Energieverbrauch Ihres Gebäudebestands und welche Lösungen sind heute am effizientesten?
Wie bereits erwähnt, sind es die Heizsysteme, einschliesslich der Warmwasseraufbereitung, die sich in erster Linie auf den Energieverbrauch der Gebäude auswirken. Hier liegt die Herausforderung für Immobilienbesitzer eines bestehenden Gebäudebestands. Die effizienteste Lösung ist die Installation von Wärmepumpen in Verbindung mit Photovoltaikanlagen, um erneuerbare und lokale Energie zu nutzen. Bei Strom besteht die Herausforderung darin, einerseits saubere Energie zu beziehen und andererseits den Verbrauch zu senken, indem der übermässige Verbrauch gestoppt wird. Dazu müssen die Mieter für umweltbewusstes Handeln sensibilisiert werden und energieeffizientere Geräte verwendet werden
Sie arbeiten seit fast sieben Jahren mit Signa-Terre zusammen. Was sind die Vorteile einer solchen Zusammenarbeit? Welche zusätzlichen Elemente könnten Sie von uns verlangen, damit wir gemeinsam noch besser werden können?
Dies ermöglicht uns eine jährliche Überwachung der Energieeffizienz jedes unserer Gebäude dank der von Signa-Terre in den ImmoLabel-Berichte gesammelten Daten zum effektiven Verbrauch, insbesondere zu den CO2-Emissionen und dem Wärmeverbrauchsindex (IDC). Das Berichtswesen entwickelt sich in Richtung einer grösseren Granularität der Daten. Idealerweise sollte es möglich sein, ihre Erhebung zu automatisieren.
Was würden Sie den Akteuren der Immobilienbranche in unserem Land sagen, um sie dazu zu bewegen, so schnell wie möglich auf eine Dekarbonisierung ihrer Gebäude hinzuwirken?
Ein Schritt nach dem anderen, oder besser gesagt, ein Gebäude nach dem anderen sollte ich sagen! Aber es ist besser, gleich damit anzufangen, denn das bedeutet oft grosse Investitionen, die man zeitlich planen muss. Und je schneller man damit anfängt, desto schneller kann man von einer hohen Investitionsrendite profitieren. Denn Energie sparen bedeutet auch, bestimmte Ausgaben zu senken. Es ist also gut für die Umwelt und für den Geldbeutel.
Für die Geschäftsleitung von Realstone sind ESG-Kriterien eine Priorität. Daher ist es nur natürlich, dass wir uns an Julian Reymond, den CEO des Unternehmens, gewandt haben, um uns über die längerfristige Strategie von Realstone in allen Bereichen der Nachhaltigkeit zu informieren. Herr Reymond, Sie leiten Immobilienfonds, die für die Anleger Dividenden erwirtschaften sollen. Wie können Sie die Nachhaltigkeitskriterien mit den Aspekten der Rentabilität Ihres verwalteten Vermögens in Einklang bringen?
Wir erleben derzeit einen gewissen Paradigmenwechsel. Man kann die Performance eines Anlageprodukts nicht mehr nur unter dem Gesichtspunkt der kurzfristigen Rentabilität betrachten, insbesondere wenn es sich um Immobilienanlagen handelt. Und unsere Anleger wissen das. In die Energiewende unseres Immobilienbestands zu investieren, bedeutet, verantwortungsvoll in die Zukunft zu investieren. Wenn man ein Gebäude energieeffizient renoviert, schafft man Werte, die langfristig Bestand haben werden, und senkt gleichzeitig bestimmte finanzielle und ökologische Kosten. Um Rentabilität und Nachhaltigkeit in Einklang zu bringen, ist jedoch eine hervorragende Investitionsplanung von grundlegender Bedeutung.
Welche Vorteile hat die Zusammenarbeit mit externen Unternehmen wie Signa-Terre?
Wenn es um die Energieanalyse von Gebäuden oder z. B. die CO2-Bilanz geht, verfügt Signa-Terre über wertvolles Fachwissen bei der Datenerhebung, das sich nur schwer internalisieren liesse. Es handelt sich um spezifische Kompetenzen, und sich mit Spezialisten zu umgeben, ist aus unserer Sicht eine Stärke.
Was sind die grössten Hindernisse für die Energieumstellung des Gebäudebestands in der Schweiz?
Ich identifiziere mehrere. Es gibt psychologische, wirtschaftliche und administrative Hindernisse. Zunächst einmal sind einige Eigentümer immer noch nicht bereit, einige Punkte der unmittelbaren Rentabilität gegen eine langfristige Vision einzutauschen. Die Mentalität zu ändern, ist eine langwierige Aufgabe. Zweitens ist die Energieumstellung des Gebäudebestands oft mit hohen Investitionen verbunden. Ohne vorherige Planung über mehrere Jahre hinweg kann es für manche Eigentümer schwierig oder gar unmöglich sein, solche Arbeiten zu stemmen. Schliesslich gibt es manchmal Sperrungen im Zusammenhang mit dem Mietrecht oder dem Denkmalschutz sowie gewisse Langsamkeit in den Verwaltungsprozessen. Was das Mietrecht betrifft, so kann ein Immobilienbesitzer, der in die rein energetischen Aspekte seines Gebäudes investiert, die Kosten nicht oder nur sehr schwer auf die Mieter abwälzen, auch nicht teilweise, obwohl diese direkt von den durch die Energiewende verursachten niedrigeren Nebenkosten profitieren. Viele Gebäude in den Innenstädten sind durch ihre Eintragung in das Inventar des Denkmalschutz. Dies ist ein architektonischer Reichtum, der jedoch einen Preis hat, nämlich den, dass ihre Hülle nicht angetastet werden kann, um sie energieeffizienter zu machen. Angesichts der demografischen Prognosen, die bis 2050 einen Anstieg der Schweizer Bevölkerung um mehr als 25% voraussagen, bedeutet Nachhaltigkeit auch, dass die städtischen Gebiete verdichtet werden müssen, um eine Zersiedelung und die Betonierung von Naturgebieten zu vermeiden. Deshalb setzen wir bei Realstone, wo immer es möglich ist, auf die Aufstockung von Gebäuden. Aber auch hier ist der Verwaltungsprozess oft langwierig und mit vielen Hindernissen verbunden.
Welche Lösungen, welche Anreize könnten den Übergang zu einem umweltbewussteren Immobilienbestand erleichtern?
Alles, was in Richtung einer Beschleunigung und Verbesserung der von mir beschriebenen Prozesse geht, ist sicherlich zu begrüssen, insbesondere staatliche Anreize für Immobilieneigentümer.
Wie sehen Sie die Aspekte der Energieeinsparung und ihre Auswirkungen auf den Immobilienbestand im Laufe der Zeit? Welche Kriterien verdienen in den nächsten 3 bis 5 Jahren unsere besondere Aufmerksamkeit?
Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2031 für alle unsere Gebäude einen durchschnittlichen CO2-Ausstoss von 20 kg/m2/Jahr zu erreichen. Dies ist ein erster wesentlicher Schritt, wenn wir mit dem Energieplan des Bundes übereinstimmen wollen, der bis 2050 eine vollständige CO2-Neutralität anstrebt. Insbesondere dank der von Signa-Terre gesammelten Daten analysieren wir derzeit jedoch die Machbarkeit, unsere CO2-Emissionen bis 2031 noch weiter zu senken, wenn möglich um durchschnittlich 10 kg/m2/Jahr. Darüber hinaus haben wir in unserem letzten Nachhaltigkeitsbericht einen Aktionsplan sowohl für die Bereiche Umwelt, Soziales und Governance mit Zielen für 2031 und Key Performance Indicators vorgelegt, um jährlich zu messen, wo wir stehen.
Vielen Dank für Ihre Zeit und die sehr ausführlichen Antworten an diese Meister der nachhaltigen Immobilienwirtschaft. Und wer weiss, ihre Antworten werden Sie wahrscheinlich dazu anregen, Ihrerseits aktiv zu werden. Gemeinsam schaffen wir die Energiewende für eine Zukunft, die nicht nur umweltfreundlicher ist, sondern auch das Zusammenleben als verantwortungsbewusstes Ökosystem fördert.
