Was sind die Vorteile einer Anlage in Anteile eines Immobilienfonds? In einem Artikel berichtete immobilier.ch über das von Realstone und Mazars in Switzerland gemeinsam organisierte Seminar.
Von Serge Guertchakoff, Chefredaktor von immobilier.ch
(Link zum Originalartikel, nur auf Französisch)
Was eignet sich besser als das Musée cantonal des Beaux-Arts, das neben dem Bahnhof Lausanne liegt, um über Probleme im Zusammenhang mit der Anlageplanung zu diskutieren? Die rund 100 Gäste konnten zunächst den Steuerexperten von Mazars, Giuseppe Sottile, Partner bei Mazars Schweiz, und Ludovic Pasche, diplomierter Steuerexperte, zuhören, wie sie die Vor- und Nachteile der verschiedenen Arten des Immobilienbesitzes erörterten: direkter Besitz im Privatvermögen, indirekter Besitz (über eine Immobiliengesellschaft oder AG) und Besitz von Anteilen an Anlagefonds. Dieser Vergleich wurde sowohl beim Kauf einer Immobilie als auch bei deren Besitz und schliesslich bei deren Verkauf durchgeführt. Auch die steuerlichen Folgen im Erbfall wurden beleuchtet.
Die Experten von Mazars behandelten dann das Beispiel von Herrn X, der ein direktes Mietshaus mit folgenden Merkmalen besitzt: Marktwert 3 Millionen Franken; Steuerschätzung (vor 20 Jahren gekauftes Gebäude) 1.8 Millionen; Hypothek 1.5 Millionen; jährliche Bruttomiete von 105’000 Franken; jährliche Hypothekarzinsen (2.5%) von 37’500 Franken. Zusammenfassend beläuft sich die Gesamtsteuerlast auf 24’900 Franken. Wenn man zusätzlich zu den Hypothekenzinsen noch eine Rückstellung für Unterhaltskosten (0.5%) hinzufügt, bleibt ein jährliches Nettoeinkommen von 27’600 Franken in der Tasche.
Einige Unbekannte
Mazars verglich diesen Betrag dann mit dem Fall, dass Herr X die Option wählt, seine Immobilie zu verkaufen, um dann seinen Nettogewinn (1’380’000 Franken) in Anteile des Realstone Fonds (RSF) zu reinvestieren, d.h. 10’298 Anteile. Dies ergibt ein Netto in der Tasche (dank der Gesamtdividende) von 35’013 Franken. Es scheint also interessanter zu sein, indirekt zu investieren. „Aber das hängt natürlich von der Höhe der Hypothekenverschuldung, der Mietrendite (im Beispiel hier bei 3.5%), dem Hypothekenzinssatz (hier 2.5%) ab. Wenn der Zinssatz eher bei 1 % oder 1.5 % liegt, dann ist eine Direktinvestition interessanter. Man muss auch den Einkommenssteuersatz kennen: Liegt er unter 30 %, ist es auch hier besser, direkt zu investieren.“
Julian Reymond, CEO von Realstone, der nunmehr Immobilien im Wert von 3.81 Milliarden Franken in der Schweiz verwaltet, fuhr fort, indem er versuchte, weitere Vorteile eines Fonds hervorzuheben. „Wir kümmern uns nicht nur um das Tagesgeschäft, wie die Ankunft und Abreise von Mietern, sondern versuchen auch, das Potenzial des Gebäudes intelligent zu nutzen. Dies geschieht durch die Renovierung der Wohnungen und die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes, um die CO2-Emissionen zu reduzieren, aber auch durch die Planung der oftmals umfangreichen Investitionen, um einen stabilen Cashflow zu gewährleisten.“ Und er nennt einige konkrete Fälle, z. B. Gebäude an der Route Mon-Repos in Freiburg. „Wir haben Arbeiten für 1.6 Millionen Franken geplant und einen professionellen Hausmeister eingesetzt. Innerhalb von sechs Monaten konnte dadurch der Leerstand von 16 % auf 8 % reduziert und die Betriebskosten um 25 % gesenkt werden. Darüber hinaus haben wir auf dem Dach Photovoltaikanlagen installiert. Kurz gesagt: Wir haben uns entschieden, zu agieren statt zu reagieren“.
