Immobilienfonds, der gemäss Art. 10 Abs. 3 und 3ter KAG in Verbindung mit Art. 4 Abs. 3 bis 5 und Art. 5 Abs. 1 FinfraG qualifizierten Anlegern vorbehalten ist
Der Realstone Industrial Fund hat im Geschäftsjahr 2024 die organische Rentabilität seines Portfolios konsolidiert und sein Wachstum fortgesetzt. Die Integration der im Dezember 2023 erworbenen Liegenschaften sowie ein weiterer Erwerb im August 2024 führten zu einem Anstieg der Mieteinnahmen um fast 30%. Die Eigenkapitalrendite von 5.51% ermöglicht zum zweiten Mal in Folge die Ausschüttung einer Dividende von CHF 5.- pro Anteil, was den Zielvorgaben entspricht und deutlich über dem Durchschnitt der Schweizer Immobilienfonds liegt.
• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 83.40 Millionen
• Nettovermögen des Fonds: CHF 40.17 Millionen
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 107.73 pro Anteil
• Mieteinnahmen: CHF 3.47 Millionen (+29.72%)
• Realisierter Erfolg: CHF 1.99 Millionen (+0.37%)
• Rendite auf dem Eigenkapital (ROE): 5.51%
• Dividende: CHF 5.00 pro Anteil
• Mietzinsausfallrate: 7.32% (gegenüber 10.01% im Vorjahr)
• WAULT: 3.3 Jahre
• Installierte Photovoltaikleistung: 843 kWp (+46%)
Das am 31. Dezember 2024 abgeschlossene Geschäftsjahr des Realstone Industrial Funds war ein Jahr der Konsolidierung, in dem die Richtigkeit der Strategie bestätigt und eine solide Grundlage für die Zukunft geschaffen werden konnte. Dabei sind mehrere erfreuliche Entwicklungen zu verzeichnen.
Einerseits wurde mit dem Erwerb einer Industrieliegenschaft an der Hauptstrasse 173 in Arisdorf (BL) im August 2024 der erste Schritt zur Expansion des Fonds in der Deutschschweiz im Herzen des Dreiecks Bern-Zürich-Basel mit der höchsten Industriedichte im Sinne der «Core Industrial»-Strategie getan. Das 8000 m² grosse Gebäude befindet sich in idealer Lage in unmittelbarer Nähe einer Autobahnausfahrt und bietet eine schnelle Anbindung in den Agglomerationen von Basel und Zürich. Hauptmieter ist ein Unternehmen aus der Futtermittelindustrie mit einem bis 2029 gültigen Mietvertrag. Dank des flexiblen Designs der Immobilie können die Flächen für verschiedene industrielle Zwecke angepasst oder leicht aufgeteilt werden, um mehrere Mieter unterzubringen.
Andererseits beginnt das von Realstone SA entwickelte Modell für die Verwaltung von Industrieimmobilien Früchte zu tragen. Im Berichtsjahr konnte die Leerstandsquote um 2.69 Prozentpunkte gesenkt werden, indem Mietverträge über 2814 m2 abgeschlossen wurden, insbesondere für die Liegenschaften Route de Crissier 4, Boulevard de l’Arc-en-Ciel 28, 38, 42 in Bussigny (VD). Die neuen Ressourcen verstärken den internen Bereich für das operative Management von Industrieliegenschaften, sodass diese Dynamik in den kommenden Geschäftsjahren fortgesetzt werden kann.
Fondsvermögen
Das Gesamtvermögen des Realstone Industrial Funds belief sich per 31. Dezember 2024 auf CHF 83.40 Millionen, was gegenüber dem 31. Dezember 2023 einer Zunahme von CHF 16.22 Millionen (+24.15%) entspricht. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf den Erwerb der Liegenschaft in Arisdorf für CHF 14.00 Millionen zu einer Bruttorendite von 6.16% zurückzuführen.
Die Verkehrswerte der zum 31. Dezember 2023 bereits im Fonds befindlichen Immobilien haben sich im Berichtsjahr um durchschnittlich 0.99% erhöht. Dieser Anstieg ist einerseits auf die Verringerung der Leerstandsquote am Standort Bussigny von 9.15% auf 5.74% zurückzuführen. Andererseits ist er auf die Installation von Photovoltaikanlagen auf dem Dach der Liegenschaft an der Route de la Jonnaire 5 in Rennaz (VD) zurückzuführen, die zusätzliche Einnahmen generieren.
Die Fremdfinanzierungsquote des Fonds stieg zum 31. Dezember 2024 auf 43.47%, gegenüber 31.16% im Vorjahr. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf den Erwerb der Vermögenswerte von Arisdorf zurückzuführen, der ohne Ausgabe neuer Anteile erfolgte. Die Hypothekarschuld beträgt per 31. Dezember 2024 CHF 34.75 Millionen.
Das Nettovermögen des Fonds belief sich auf CHF 40.17 Millionen, was einem Anstieg von 0.83% gegenüber dem 31. Dezember 2023 (CHF 39.84 Millionen) entspricht. Der Nettoinventarwert (NAV) beträgt CHF 107.73 pro Anteil.
Erfolgsrechnung
Die Mieteinnahmen des Realstone Industrial Funds beliefen sich auf CHF 3.47 Millionen, was einer Steigerung von 29.72% gegenüber dem Vorjahr. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf die Integration der im Dezember 2023 erworbenen Liegenschaften in Rennaz und Aigle (VD) sowie der im August 2024 erworbenen Liegenschaft in Arisdorf zurückzuführen.
Die Mietzinsausfallrate ist von 10.01% im Jahr 2023 auf 7.32% im Jahr 2024 gesunken, wodurch zusätzliche Mieteinnahmen in Höhe von 2.80% erzielt werden konnten. Diese Entwicklung ist auf neue Mietverträge über mehr als 5000 m² zurückzuführen, die seit 2023 abgeschlossen wurden.
Die Totalaufwendungen stiegen um 19.61% und damit weniger stark als die Mieteinnahmen. Infolgedessen stieg die EBIT-Marge des Fonds im Geschäftsjahr 2024 auf 82.91% gegenüber 79.01% im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist auf die Reduzierung bestimmter Aufwandsposten zurückzuführen, insbesondere der Betriebsaufwendungen für Liegenschaften (-31.40%) und der Grundsteuern (-33.84%), die hauptsächlich mit dem Wegfall von Sonderposten im Geschäftsjahr 2022-2023 zusammenhängen. Die übrigen Aufwendungen wie Verwaltungskosten verzeichneten einen Anstieg von 10.52%, der unter dem Anstieg der Mieteinnahmen lag, während die TER GAV bei 0.65% blieb.
Die Hypothekarzinsen verzeichnen einen Anstieg von 26.72%, der ausschliesslich auf die Zunahme der Hypothekarschulden des Fonds zurückzuführen ist. Der gewichtete Durchschnittszinssatz ist hingegen deutlich gesunken und lag zum 31. Dezember 2024 bei 1.49% gegenüber 2.70% zum 31. Dezember 2023. Dieser Rückgang ist auf die gesunkenen Zinssätze zurückzuführen, aber auch auf die Neuverhandlung der Zinssätze für die bestehenden Verbindlichkeiten im Jahr 2024, die zu günstigeren Konditionen für den Fonds geführt hat.
Der Nettoertrag des Fonds belief sich auf CHF 1.99 Millionen, was einem Anstieg von 0.37% gegenüber dem 31. Dezember 2023 entspricht und einem Nettoertrag pro Anteil von CHF 5.35 entspricht. Die für das Geschäftsjahr 2024 ausgeschüttete Dividende beträgt zum zweiten Mal in Folge CHF 5.00 pro Anteil, was den Ausschüttungszielen des Realstone Industrial Funds entspricht, mit einer Ausschüttungsquote von 93.48% und einer Ausschüttungsrendite von 4.64%. Die Eigenkapitalrendite beträgt 5.51% und die Anlagerendite 5.78%. Mit diesen Werten gehört der Realstone Industrial Fund weiterhin zu den renditestärksten Fonds im gesamten Schweizer Immobilienfondsuniversum.
Perspektiven
Die positiven Ergebnisse des Geschäftsjahres 2024 sind das Ergebnis der Konsolidierung des Verwaltungsmodells des Fonds. Darüber hinaus bestätigen sie die Richtigkeit der Anlagestrategie, die ausschliesslich auf Industriegebäude ausgerichtet ist. Gemäss dem Switzerland Property Index 2024 von MSCI und Wüest Partner erzielen Industriegebäude seit vier Jahren in Folge die beste Gesamtrendite aller Schweizer Immobilien (mit Ausnahme des Hotelsektors).
Die Perspektiven für den Realstone Industrial Fund sind erfreulich, sowohl was die Integration neuer Objekte als auch die Weiterentwicklung des bestehenden Portfolios betrifft. Die Fondsleitung prüft zurzeit Akquisitionsmöglichkeiten im Umfang von über CHF 100 Millionen und wird zur Finanzierung eine allfällige Kapitalerhöhung prüfen. Entsprechend der festgelegten Strategie verfügen diese Liegenschaften über reine Industrieflächen und eine hervorragende Anbindung an die Verkehrsinfrastruktur. Innerhalb dieser Pipeline ist ein bedeutender Anteil an potenziellen Sale-and-Leaseback-Transaktionen enthalten. Parallel dazu wird die Verwaltung des bestehenden Portfolios fortgesetzt. Ende 2024 soll eine Genehmigung für den Abriss und den Neubau einer Halle am Standort Bussigny eingereicht werden, um die bestehende Bebauung zu verdichten und damit Mehrwert zu schaffen.
