Im Gegensatz zu den Teuerungsperioden, die die Schweizer Wirtschaft durchlebt hat, sowie den verschiedenen daraus resultierenden Leitzinserhöhungen seit 2022 hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) eine 180-GradWende vollzogen, indem sie den Leitzins viermal auf 0.50 % (1) gesenkt hat. Der letzte doppelte Rückgang von 0.25 % fand im Dezember 2024 statt. Diese deutliche Zinssenkung war eine Reaktion auf die seit April 2024 beobachtete Disinflation in der Schweiz mit einer jährlichen Rate von 0.6 % (2), dem niedrigsten Stand seit Juni 2021. Diese kontrastreiche Geldpolitik unterscheidet sich jedoch deutlich von der benachbarten europäischen Volkswirtschaften, in denen die verschiedenen Inflationsraten auf einem vergleichbaren, dem aus dem Jahr 2023 (3) ähnlichen Niveau gehalten wurden. Angesichts des Mangels an Disinflationsdruck, der mit dem in der Schweiz vergleichbar ist, war die Europäische Zentralbank gezwungen, die Leitzinsen hoch zu halten (4). Die anhaltende konjunkturelle Schwäche der Eurozone und insbesondere Deutschlands – dem wichtigsten Handelspartner der Schweiz — bietet keine echte Chance, das Wachstum der Schweiz zu stützen. Hinzu kommen der abnehmende Preisdruck und ein starker Franken — Faktoren, die die Inflation unter die Schwelle von 1.0 % sinken liessen. Auf der anderen Seite des Atlantiks bleiben die Vereinigten Staaten der Haupttreiber des globalen Wachstums. Die US-Konjunktur bleibt solide (5), wahrscheinlich unterstützt durch den privaten Konsum, der von Steuersenkungen und anderen geldpolitischen Anreizen profitieren wird.
Nach einem rasanten Anstieg der Hypothekarzinsen im Jahr 2022, der Ende des dritten Quartals 2023 seinen Höhepunkt erreichte, erlebte der Hypothekarzinsmarkt eine Lockerung auf 1.56 % (6) für zehnjährige Festzinsdarlehen und 1.38 % für fünfjährige Festzinsdarlehen. Die Senkung des Leitzinses wirkte sich unmittelbar auf den SARON aus, der zum 31. Dezember 2024 0.45 % (7) betrug. Diese neuen Parameter dienten als Katalysatoren für eine erhoffte Erholung, wie das Wachstum der Zahl der Transaktionen auf dem Genfer Markt im letzten Quartal des Jahres (+27 %) (8) belegt.
Besonders erfreulich bleiben die Fundamentaldaten der Schweizer Wirtschaft. Tatsächlich wird bei den Bevölkerungsprognosen für den 31. Dezember 2024 davon ausgegangen, dass die Marke von 9 Millionen Einwohnern (9) in der Schweiz überschritten wird, was mehr als 98’000 neuen Einwohnern im Land entspricht. Im Jahr 2023 wurde vor allem aufgrund der verschiedenen internationalen Konflikte eine Rekordzuwanderung verzeichnet. Das Jahr 2024 ist in Sachen Einwanderung ein dynamisches Jahr geblieben. Mit einer niedrigen Arbeitslosenquote (2.4 %) wird dieser Migrationsstrom auf die neu geschaffenen Arbeitsplätze (1.4 %) reagieren. Diese Statistiken, die alle für einen garantierten wirtschaftlichen Aufschwung sprechen, verdeutlichen, dass die Schweizer Wirtschaft weiterhin gut positioniert ist, um ihre Dynamik fortzusetzen und ihr Wachstum aufrechtzuerhalten.
Das Wohnungsangebot erreichte im Jahr 2024 mit weniger als 42’000 (9) Wohnungen den tiefsten Stand seit mindestens zehn Jahren. Dieses Phänomen ist das Ergebnis einer jahrelangen Stagnation der Anzahl der Baugesuche. Dieser Mangel an neuen Wohnungen, die auf den Markt kommen, führt bei konstanter Nachfrage zu einem Ungleichgewicht. Gemäss den letzten vom Bundesamt für Statistik per 1. Juni 2024 veröffentlichten Daten (10) gab es in der Schweiz weniger als 52’000 leerstehende Wohnungen. Dies entspricht einem Rückgang von rund 5 % gegenüber dem Vorjahr und vor allem einem Rückgang von einem Drittel gegenüber dem Höchststand von 2020, als 78’832 Wohnungen leer standen. Im Jahr 2024 lag die Leerstandsquote bei 1.08 %, was einem Rückgang von 7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Reduktion hat sich jedoch verlangsamt, der Jahresdurchschnitt liegt zwischen 2020 und 2023 bei 10 %. Eine von Wüest Partner im Jahr 2023 durchgeführte Studie legt die Vermutung nahe, dass eine optimale Leerstandsquote für das Land bei 1.27 % liegen sollte. Auf dieser Ebene bleibt der Mietmarkt ausreichend dynamisch, ohne dass die Medianmieten einem erheblichen Druck ausgesetzt sind, sei es nach oben oder nach unten.
Dem gleichen Trend folgt auch der Immobilienmarkt am Genfersee — der strategische Markt der Anlagegruppe RIRS. Für den Kanton Waadt blieb die Zahl der Baugesuche für Neubauten im Berichtsjahr mit 1465 (11) Gesuchen gegenüber den 1487 Gesuchen im Vorjahr stabil. Das Angebot an neuen Wohnungen ist mit nur 832 (11) bereitgestellten Einheiten weiter rückläufig, gegenüber den 902 Einheiten im Vorjahr. Diese Verschlechterung der Situation erklärt sich wahrscheinlich durch die Komplexität der Genehmigungsverfahren sowie eine wachsende Zahl von Einwänden gegen verschiedene Projekte, was zu administrativen Verzögerungen seitens der Behörden führt.
Die wirtschaftliche Lage in Genf bleibt trotz eines unsicheren internationalen Umfelds im ganzen Kanton günstig. Die vierteljährliche Veränderung der Zahl der Arbeitsplätze im Kanton Genf liegt im letzten Quartal 2024 mit 0.90% (12) deutlich über dem nationalen Durchschnitt, gegenüber 0.20 % auf nationaler Ebene. Die Zahl der neuen im Kanton Genf im Bau befindlichen Wohnungen, die unter ihrem Höchststand im 1. Quartal 2023 liegt, erlebt jedoch seit Anfang des Jahres mit 7886 Wohnungen (12) (ein Anstieg von 2.7 %) einen leichten Aufschwung. Diese leichte Entspannung zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Genfer Immobilienmarkt reicht jedoch nicht aus, um eine immer noch besonders niedrige Leerstandsquote anzukurbeln. Dementsprechend braucht man nicht mit dieser geringfügigen Verbesserung zu rechnen, um auf eine Entspannung des Marktes zu hoffen.
Alle Lichter stehen also auf Grün für einen Immobilienmarkt, dessen Fundamentaldaten nach wie vor sehr positiv sind. Die Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sowie jene, die in Kürze eintreten könnten, dürften den Bausektor, die Investitionen im Allgemeinen und den Konsum ankurbeln, der vom Reallohnanstieg aufgrund der sinkenden Inflation profitieren dürfte. Ein BIP-Wachstum zwischen 0 % und 2 % scheint ein sehr wahrscheinliches Szenario für das kommende Jahr zu sein, das auf eine von der SNB kontrollierte Inflation und ein Wachstum hinweist.
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(1) Aktuelle Zinssätze und Devisenkurse, Schweizerische Nationalbank, 18.März 2025.
(2) Konsumentenpreise, Bundesamt für Statistik, abgerufen am 18. März 2025.
(3) Jährliche Inflation im Euroraum auf 2.4 % gestiegen, Eurostat, abgerufen am 18. März 2025.
(4) Les taux monétaires directeurs, Banque de France, abgerufen am 18. März 2025.
(5) Wohneigentum, die bessere Aktie?, Raiffeisen, 31. Oktober 2024, Seite 8.
(6) Les taux hypothécaires poursuivent leur baisse après la réduction du taux de la BNS, Radio Télévision Suisse (RTS), abgerufen am 18. März 2025.
(7) Hypothekarzinsen : Zinsprognose und Zinsentwicklung, UBS, abgerufen am 18. März 2025.
(8) Synthèse du marché de l’investissement immobilier genevois — 4e trimestre 2024, Naef Commercial | Knight Frank, 14. Februar 2025.
(9) Immobilienmarkt Schweiz 2024/4, Wüest Partner, abgerufen am 14. November 2024.
(10) Die Leerstandsquote sinkt auch 2024 weiter, Bundesamt für Statistik, 10. September 2024.
(11) Activité de la construction, Etat de Vaud, abgerufen am 18. März 2025.
(12) Evolution de l’indice genevois des prix à la consommation, République et canton de Genève, abgerufen am 18. März 2025.
