Das Ende des Jahres 2024 war weltweit geprägt von der Wiederwahl Donald Trumps zum Präsidenten der Vereinigten Staaten. Seine ersten Äusserungen lösten insbesondere aufgrund neuer Zölle und zunehmender Handelsspannungen starke Volatilität an den Märkten aus. Diese Instabilität hat die weltweite wirtschaftliche Unsicherheit verstärkt und auch die Schweizer Exporte beeinträchtigt. Dieser Trend ist Teil einer umfassenderen geldpolitischen Straffung, die die US-Notenbank (Fed) seit 2022 eingeleitet hat. Die aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen bremsten den Konsum, führten zu einem Rückgang der Gesamtnachfrage und verstärkten den Preisverfall. Gleichzeitig schränkte die Bilanzverkürzung der Fed die Liquidität an den Märkten ein, was den Konjunkturabschwung weiter verstärkte.
Angesichts des aktuell angespannten globalen Umfelds bleibt die stark exportabhängige Schweizer Wirtschaft anfällig für die Entwicklung der weltweiten Nachfrage. Ein durch die geldpolitische Straffung in den USA bedingter Anstieg des US-Dollars gegenüber dem Schweizer Franken könnte allerdings die Wettbewerbsfähigkeit der Schweizer Exportunternehmen verbessern. In diesem Umfeld dürfte die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins im Juni 2025 auf 0.00 % senken. Dieser Schritt dürfte das Interesse von Anlegern an Immobilien als zuverlässige Kapitalanlage wiederbeleben, zumal die Renditen von Bundesanleihen mit 0.51 % für eine Laufzeit von zehn Jahren sehr niedrig sind (1).
Der Bevölkerungsboom in der Schweiz ist eine Tatsache. Mittlerweile leben neun Millionen Menschen in der Schweiz, was einem Wachstum von 25 % seit dem Jahr 2000 entspricht (2). Diese doppelt so schnelle Entwicklung wie in Frankreich und siebenmal so schnelle wie in Deutschland stellt unser Land vor Herausforderungen, bestätigt aber langfristig die hohe Attraktivität des Marktes für Investoren. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt bestätigt sich auch in diesem Jahr mit einem Rückgang der Leerstandsquote auf 1.08 % auf nationaler Ebene (3). Dieser Rückgang war in 18 Kantonen zu beobachten, während die übrigen 8 Kantone einen leichten Anstieg verzeichneten, der jedoch nicht ausreichte, um den Markt deutlich zu entspannen (1). Darüber hinaus befinden sich laut Wüest Partner 21 Kantone in einer Mangelsituation mit einer effektiven Leerstandsquote unter der als optimal geltenden Schwelle von 1.27 %. Diese Spannung wirkt sich auf die Angebotsmieten aus, die im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum landesweit um 6.4 % gestiegen sind (3).
Trotz dieser soliden Fundamentaldaten, die für langfristige Anleger weiterhin vielversprechende Perspektiven bieten, könnten bestimmte Faktoren diese Dynamik etwas bremsen und den Markt vor Herausforderungen stellen. So führt das Inkrafttreten der neuen Basel-III-Standards am 1. Januar 2025 zu höheren Eigenkapitalanforderungen für kreditgebende Institute. Dies erschwert einigen Anlegern den Zugang zu Finanzierungen, insbesondere im Segment der Renditeliegenschaften. Diese strengeren Vorschriften führen zu höheren Finanzierungskosten und einem höheren Eigenkapitalbedarf. Dadurch könnten bestimmte Transaktionen verlangsamt werden.
Auch Umweltvorschriften beeinflussen den Immobilienmarkt. Die wichtigsten Standards, wie Minergie und SNBS, legen strenge Kriterien für die Energieeffizienz fest. Das hat in der Regel höhere Bau- und Renovierungskosten zur Folge. Diese Tatsache kann einige Eigentümer abschrecken, die es vorziehen, ihre Vermögenswerte zu veräussern, um kostspielige, komplexe und administrativ aufwendige Projekte zu vermeiden. In diesem Zusammenhang bietet der Transaktionsmarkt attraktive Chancen, insbesondere für eine Vielzahl von Liegenschaften, die einer umfassenden Renovierung bedürfen. Die Absicht, diese baufälligen Immobilien zu verkaufen, bietet Akteuren, die über die erforderlichen Kompetenzen für die Durchführung dieser Arbeiten verfügen, die Möglichkeit, hochwertige Liegenschaften zu sehr attraktiven Renditen zu erwerben.
In den letzten zwölf Monaten zeichnete sich der Immobilienmarkt durch seine Komplexität und Anpassungsfähigkeit aus. Er reagierte auf die Herausforderungen des starken Frankens sowie auf gesellschaftliche und ökologische Veränderungen. Die starke Währung macht die Schweiz zwar weiterhin zu einem Eldorado für Investoren, übt aber gleichzeitig Druck auf einen Teil der Bevölkerung aus, indem sie den Zugang zu Wohnraum erschwert. Diese Herausforderungen werden Fondsverwalter hervorheben, die diesen Wandel kompetent bewältigen können. Sie bieten hochwertige Liegenschaften, die hohen Energieeffizienzkriterien entsprechen, sowie ergonomische Wohnräume, die den Erwartungen der Bevölkerung in den kommenden Jahren gerecht werden.
Nach einem von negativen Renditen geprägten Jahr 2023 und einer Übergangsphase im Jahr 2024 hat sich der Schweizer Markt für Renditeliegenschaften dank einer robusten Mietnachfrage und einer Stabilisierung der Zinssätze erholt. Diese Entwicklung bestätigt das wieder aufkeimende Interesse an dieser Anlageklasse und eröffnet erneut erfreuliche Perspektiven für den Immobilienmarkt im weiteren Sinne.
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(1) Kurse, Renditen und Restlaufzeiten einzelner Eidgenössischer Anleihen, Schweizerische Nationalbank, abgerufen am 17. Mai 2025.
(2) Suisse à 9 millions d’habitants : jusqu’où ira la croissance démographique ?, Radio Télévision Suisse (RTS), 14. März 2025.
(3) Leerstehende Wohnungen: Neueste Entwicklungen und Schlüsseldaten, Wüest Partner, 23. September 2024.
