Der Fonds Realstone RSF weist eine solide Leistung auf und verfolgt seine Strategie zur Stärkung seiner Position im Wohnsegment. Die Standortqualität des Immobilienbestands und der hohe Anteil an modernen Liegenschaften sind wertvolle Vorteile angesichts der künftigen Herausforderungen des Sektors, insbesondere in Bezug auf die Verbesserung der Energieeffizienz und die Reduzierung des CO2-Fussabdrucks. Die Planung von Renovierungsarbeiten ermöglicht eine langfristige Wertschöpfung, wobei die notwendigen Investitionen über einen längeren Zeitraum geglättet werden, um Änderungen des immer strengeren gesetzlichen Rahmens vorwegzunehmen. Sie ist Teil eines klar definierten ESG-Aktionsplans.
• Inbetriebnahme von 61 neuen Wohnungen
• Verkauf von 2 gewerblichen Immobilienverkäufen
• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 2’451.56 Millionen
• Anlagerendite: 5.11%
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 127.27 pro Anteil
• Verschuldungsquote: 27.01%
• Nettoergebnis: CHF 44.11 Millionen
• Dividende: CHF 3.50 pro Anteil
• 60% der Mieteinnahmen stammen aus dem Wohnsegment
• Anteil neuer, kürzlich renovierter oder im Bau befindlicher Objekte: 43% des Immobilienwerts
Das zum 31. März 2022 abgeschlossene Geschäftsjahr war von vielen erfreulichen Ereignissen geprägt. Mit der Vereinigung der beiden bisherigen Fonds Realstone Swiss Property (RSP, übernehmender Fonds) und Realstone Development Fund (RDF, übernehmender Fonds) gehört der neu zusammengefasste Fonds Realstone RSF zu den führenden Immobilienfonds der Schweiz. Er profitiert von einer ausgezeichneten Diversifizierung der Immobilienrisiken sowohl auf Ebene der Gebäudetypologien als auch auf geografischer und sektorieller Ebene sowie von einem modernen und energieeffizienten Immobilienbestand, da 43% des Wertes der Immobilien neue, kürzlich renovierte oder im Bau befindliche Objekte sind.
Dank zahlreicher Neubauten und Aufstockungen von Wohnimmobilien im Rahmen der beiden Fonds haben sich die Energieeffizienz des Liegenschaftenbestands und der Wohnimmobilienanteil der Fonds verbessert. Was die Nachhaltigkeit betrifft, so liefert die Strategie nach wie vor greifbare Ergebnisse, wie die Erlangung des GRESB-Status «Green Star» im Jahr 2021 für den RSP Fonds sowie für den RDF Fonds vor ihrer Vereinigung zeigt, beide jeweils mit einer Note von 71 (von 100).
Fondsvermögen
Zum 1. April 2021 wurden die 70 Liegenschaften des Fonds RSP Swiss Property im Wert von CHF 1’193.52 Millionen mit den 25 Liegenschaften des Fonds RDF im Wert von CHF 1’038.07 Millionen zusammengeführt. Der Portfoliowert des vereinigten Fonds Realstone RSF betrug somit zu Beginn des Berichtsjahres CHF 2’231.59 Millionen. Per 31. März 2022 beträgt er nun CHF 2’381.62 Millionen, was einer Zunahme von 6.72% entspricht. Am Bilanzstichtag umfasst das Portfolio 96 Liegenschaften.
Der Wertzuwachs ist vor allem auf Investitionen in den Immobilienbestand sowie auf Neubewertungen der Liegenschaften zurückzuführen. Während des Geschäftsjahres wurden 61 Wohnungen an der Avenue de Chailly 2 und der Avenue de Sévelin 15 in Lausanne sowie an der Rue de Savoie 4 in Gland (VD) geliefert und vermietet, während mehrere Baustellen mit verschiedenen Baubewilligungen eingerichtet wurden, insbesondere für die 233 Wohnungen der Projekte B1 und B2 an der Neugasse in Horgen (ZH).
Drei Liegenschaften an der Alten Landstrasse 135-139-144-153 und an der Alten Landstrasse 161 in Meilen (ZH) sowie an der Route de Chippis 68E, 70A, 70C in Sitten wurden für CHF 38.16 Millionen erworben. Diese Ankäufe konnten durch die Kapitalerhöhung von CHF 87.38 Millionen im Dezember 2021 finanziert werden. Der Saldo dieser Transaktion wurde für den Erwerb nach Abschluss der Wohnbauten in Neuhegi in Winterthur (ZH) verwendet und ermöglichte auch eine Senkung der Fremdfinanzierungsquote des Fonds. Dieser stärkt damit seine Präsenz in der Deutschschweiz und verbessert seine geografische Diversifikation weiter.
Im Berichtsjahr wurden zwei Gewerbeimmobilien an der Geerenstrasse 10 in Wallisellen (ZH) und an der Blegistrasse 21-23 in Baar (ZG) sowie zwei Stockwerkeigentumseinheiten an der Via Tommaso Rodari 20A in Bellinzona für CHF 28.38 Millionen verkauft, um die im Bau befindlichen Projekte zu finanzieren. Infolge dieser Verkäufe beläuft sich der Anteil der Mieteinnahmen aus Wohnraummietverträgen auf 60% (59% im Vorjahr).
Das Nettovermögen des Fonds Realstone RSF beläuft sich per Ende Berichtsjahr auf CHF 1’707.32 Millionen. Der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil beträgt CHF 127.27 und die Anlagerendite im Geschäftsjahr 5.11%.
Ergebnis des Berichtsjahres
Die Mieteinnahmen des vereinigten Fonds Realstone RSF belaufen sich per Geschäftsjahresende auf CHF 88.37 Millionen (CHF 53.56 Millionen für RSP per 31. März 2021). Dieser Anstieg ist nicht nur auf die Vereinigung der Liegenschaften der beiden ehemaligen Fonds RSP und RDF zurückzuführen, sondern auch auf einen Anstieg der Mieteinnahmen, insbesondere durch die 77 Wohnungen an der Neugasse 3-17 in Horgen (ZH), die im März 2021 vermarktet werden, und die bereits erwähnten 61 Wohnungen.
Bemerkenswert sind auch eine sehr zufriedenstellende Auslastung für das erste Gesamtjahr der Immobilie an der Route de Berne 2 in Lausanne und ein allgemeiner Rückgang der Leerstände dank einer dynamischen Verwaltung. Tatsächlich wurde im Geschäftsjahr ein Rückgang der Mietausfallrate von 11.62% (Rate rekonstruiert aus den Zahlen der RSP- und RDF-Fonds per 31. März 2021) auf 10.65% zum Jahresabschluss verzeichnet. Dieser Rückgang ist das Ergebnis der aktiven Vermarktung der gewerblichen Liegenschaften und der in den Jahren 2020 und 2021 gelieferten Projekte. Weiter ist anzumerken, dass ein bedeutender Teil dieser Mietausfallrate (6.88%) auf Gewerbeobjekte aus dem Portfolio der Axess Real Estate SA resultiert, die in der Vermarktung sind oder im Berichtsjahr verkauft wurden.
Der Gesamtaufwand beträgt CHF 50.00 Millionen (CHF 30.00 Millionen für RSP per 31. März 2021). Dieser Anstieg ist vor allem auf die Vereinigtheitlichung der beiden alten Fonds zurückzuführen. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 5.67 Millionen (CHF 3.18 Millionen für RSP per 31. März 2021) und konnten dank niedrigeren durchschnittlichen Schulden (Abschluss neuer Kreditlinien mit günstigen Zinsen) optimiert werden. Die direkten Steuern belaufen sich auf CHF 6.29 Millionen und berücksichtigen die Auflösung früherer Rückstellungen.
Der Fonds Realstone RSF weist per 31. März 2022 einen Nettoertrag von CHF 44.11 Millionen aus, dazu kommen Kapitalgewinne in Höhe von CHF 139’569.45 aus dem Verkauf der beiden oben erwähnten gewerblichen Immobilien und der beiden Stockwerkeigentumseinheiten. Das im Berichtsjahr erzielte Ergebnis beträgt CHF 44.25 Millionen (CHF 26 Millionen für RSP per 31. März 2021). Mit CHF 36.82 Millionen nicht realisierter Kapitalgewinne und -verluste aus Neubewertungen von Liegenschaften (inkl. Liquidationssteuern) beläuft sich das Gesamtergebnis für den Fonds Realstone RSF auf CHF 81.06 Millionen (CHF 32.53 Millionen für RSP per 31. März 2021).
Der Nettoertrag dieser Periode ermöglicht es, eine Dividende von CHF 3.50 pro Anteil anzubieten. Dies wird durch einen Ausschüttungskoeffizienten (payout ratio) von 100.37% veranschaulicht. Bei einem Börsenkurs per 31. März 2022 von CHF 133.00 pro Anteil beträgt die Ausschüttungsrendite 2.63% (bei RSP 2.53% per 31. März 2021).
Perspektiven
Dank seiner soliden Ergebnisse und seines diversifizierten, qualitativ hochwertigen Portfolios kann der Fonds Realstone RSF zuversichtlich in die Zukunft blicken. Aufgrund der guten Standorte der Liegenschaften, wobei der Fokus auf Wohnimmobilien in den urbanen Zentren der Schweiz und deren Agglomerationen liegt, werden die Marktrisiken reduziert und die Leerstände durch aktives Bewirtschaftung weiter verringert.
Die laufenden und anstehenden Projekte zur Renovierung, Verdichtung und Energieeffizienzverbesserung sowie die Untersuchung des Aufstockungspotenzials von mehreren Immobilien entsprechen den Erwartungen des Marktes und den Vorgaben des Bundes für die kommenden Jahre und seines Energieplans, der bis 2050 eine vollständige CO2-Neutralität anstrebt. Als Teil eines klar definierten ESG-Aktionsplans, der es dem Realstone RSF ermöglichen wird, immer mehr zu einem der Hauptakteure der nachhaltigen Immobilienfonds in der Schweiz zu werden, ermöglicht die Planung von Renovierungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz und des CO2-Fussabdrucks der Liegenschaften, die für ihre Finanzierung erforderlichen Investitionen langfristig zu glätten, indem Änderungen des immer strenger werdenden gesetzlichen Rahmens vorweggenommen werden.
Die so generierte Wertschöpfung ist langfristig angelegt und Teil der Strategie des Fonds Realstone RSF, ebenso wie der Verkauf von optimierten gewerblichen oder gemischten Immobilien, um einen Teil der Verkaufserlöse in die im Bau befindlichen Projekte umzuschichten. Dadurch wird das Engagement im Wohnsektor schrittweise auf über 70% erhöht. Dank der Übergabe von 209 Wohnungen in Gland, Sitten und Horgen im Geschäftsjahr 2022-2023 sind die Aussichten für die Entwicklung der Mieteinnahmen ausgezeichnet.
