Der Fonds Solvalor 61 hat im Geschäftsjahr 2022-2023 erneut seine solide Performance unter Beweis gestellt. Das Ergebnis des Fonds zeigt im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg um 1.4% – bei einem Wachstum der Mieteinnahmen von 2.7% und einer stabilen Dividende von CHF 5.30 pro Anteil. Die geringe Fremdfinanzierungsquote des Fonds (15.67%) und die Reinheit des Portfolios sind wichtige Stabilitätsfaktoren im aktuellen Markt.
• Anstieg der Mieteinnahmen um 2.7%
• Reduzierung der Mietzinsausfallrate auf 1.39%
• Steigerung des Nettoertrags um 1.4%
• Erwerb von drei Liegenschaften in Clarens (VD), Carouge (GE) und Genf für CHF 35.81 Mio.
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 230.73 pro Anteil
• Fremdfinanzierungsquote: 15.67%
• Stabile Dividende von CHF 5.30 pro Anteil
• CO2-Emissionen: 25.61 kg/m2/Jahr
• Installierte PV-Leistung: 718 kW
Das am 30. Juni 2023 abgeschlossene Geschäftsjahr weist ein bemerkenswertes Jahresergebnis für den Fonds Solvalor 61 mit einem Anstieg des Nettoertrags um 1.4% aus. Diese ist der einzigartigen Positionierung des Fonds sowie seiner auf langfristige Wertschöpfung ausgerichteten Vermögensverwaltung zu verdanken. Solvalor 61 profitiert weiterhin von der Reinheit seines im Schweizer Immobilienfondsmarkt einzigartigen Wohnportfolios und dem deutlichen Rückgang der Leerstände in diesem Segment. Der Fonds zeichnet sich auch durch die Qualität seiner Standorte und seine niedrige Fremdfinanzierungsquote aus, zwei Faktoren, die in einem von steigenden Zinsen geprägten Umfeld zur Resilienz beitragen.
Vermögen
Per 30. Juni 2023 beläuft sich das Gesamtvermögen des Fonds Solvalor 61 auf CHF 1’447.87 Mio. Das Geschäftsjahr war geprägt von der Integration von drei neuen Liegenschaften zu einem Gesamtkaufpreis von CHF 35.81 Millionen. Diese drei Erwerbe in Clarens (VD), Carouge (GE) und Genf passen perfekt in die Anlagestrategie des Fonds Solvalor 61, die auf Wohnimmobilien in bester Lage in den urbanen Zentren der Westschweiz ausgerichtet ist. Darüber hinaus weisen sie eine beträchtliche Mietreserve auf, die auf mehr als 50% geschätzt wird und langfristig zur Steigerung ihres Verkehrswerts beitragen wird.
Darüber hinaus wurden im Berichtsjahr zahlreiche Baustellen, Renovierungen und Aufstockungen fortgesetzt. Diese betreffen insbesondere die Immobilien in Lausanne, in der Avenue Sainte-Luce 9, Avenue Victor-Ruffy 75 und Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7, sowie die Liegenschaft in der Rue des Asters 18-20 in Genf. Diese Projekte schaffen Wert für den Fonds: Sie erhöhen den Wert der Immobilien und ermöglichen es, das wirtschaftliche Alter des Portfolios zu verjüngen und gleichzeitig seine Umweltbilanz zu verbessern. Darüber hinaus wird die Installation von Photovoltaikmodulen auf den Dächern von Gebäuden mit einer Gesamtleistung von 718 kW fortgesetzt.
Im Einklang mit den Nachhaltigkeitszielen von Solvalor 61 beabsichtigt Realstone SA die Energiewende durch die Renovierung bestehender Liegenschaften beschleunigen. Fast 50 Renovierungsprojekte wurden bis 2031 geplant, und im Geschäftsjahr 2023-2024 werden die Arbeiten an fast 10 Immobilien beginnen. Dies wird die grösste Renovierung sein, die jemals am Immobilienbestand von Solvalor 61 in den letzten Jahrzehnten durchgeführt wurde, und es dem Fonds ermöglichen, das Ziel zu erreichen, die durchschnittlichen CO2-Emissionen bis 2031 für den gesamten Bestand auf unter 20 kg/m²/Jahr zu senken, verglichen mit derzeit 25.61 kg/m2/Jahr.
Die gesamte Hypothekenschuld beläuft sich auf CHF 226 Millionen und die Fremdfinanzierungsquote beträgt 15.67%. Die Verschuldung des Fonds Solvalor 61 bleibt moderat und begrenzt somit die Auswirkungen steigender Zinssätze auf das Fondsergebnis. Um die Volatilität der Fremdkapitalkosten zu verringern und sich gegen einen weiteren Anstieg abzusichern, wurde eine Politik der Sperrung von Hypothekarkrediten mit längeren Laufzeiten eingeleitet.
Das Nettovermögen beträgt CHF 1’168.47 Mio. und liegt damit 6.5% über dem Stand vom 30. Juni 2022. Der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil beträgt CHF 230.73.
Erfolg
Der Fonds Solvalor 61 weist einen realisierten Erfolg von CHF 28.01 Millionen für das am 30. Juni 2023 endende Geschäftsjahr, eine Steigerung von 1.4% gegenüber dem Vorjahr aus.
Der Total Ertrag beläuft sich auf CHF 62.72 Mio., was einem Anstieg von 4.4% gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Unter diesen Erträgen stiegen die Mieteinnahmen um 2.7% auf CHF 61.20 Millionen, was sowohl auf einen Anstieg des Mieterspiegels als auch auf einen Rückgang der Leerstände zurückzuführen ist.
Das Wachstum des Mieterspiegels ist auf die Integration von drei neuen Liegenschaften sowie auf das organische Wachstum der Mieten zurückzuführen, das durch die Renovierungen der Wohnungen unterstützt wird (fast 50 im Geschäftsjahr 2022-2023). Die deutliche Reduktion der Mietzinsausfallrate 1.39% gegenüber 2.87% im Vorjahr spiegelt die Qualität der Liegenschaften im Portfolio sowie die Attraktivität ihrer zentralen Standorte wider, die von den Mietern geschätzt werden. Der durch diesen doppelten Effekt bedingte Anstieg der Mieteinnahmen hat den Wert der Liegenschaften positiv beeinflusst.
Der Total Aufwand beläuft sich auf CHF 34.71 Mio., was einem Anstieg von 6.9% gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Dieser Anstieg ist insbesondere auf die Zunahme der Hypothekarzinsen zurückzuführen, die sich im Berichtszeitraum auf CHF 2.12 Mio. beliefen. Der Anstieg der Ausgaben hielt sich jedoch in Grenzen, mit einem Rückgang des Liegenschaftsaufwands um 3.8% und einer Reduzierung der ausserordentlichen Unterhaltskosten. Infolge der gestiegenen Verkehrswerte und wegen der hohen Margen zwischen dem Wert der Liegenschaften und den Gestehungskosten wurden die Abschreibungen reduziert.
Und schliesslich bestätigt das Wachstum des Nettoertrags von Solvalor 61 die Fähigkeit des Portfolios, trotz steigender Zinssätze einen soliden Ertrag zu erzielen und widerstandsfähig zu sein. Der nicht realisierte Erfolg (inkl. Liquidationssteuern) beläuft sich per 30. Juni 2023 auf CHF 70.44 Millionen, während sich der Gesamterfolg auf CHF 98.44 Millionen beläuft.
Perspektiven
Die aktuelle Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt ist für Solvalor 61 günstig. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum beflügelt weiterhin den Rückgang der Leerstände, während die Mieteinnahmen infolge des Anstiegs des Referenzzinssatzes für Mietverträge weiter steigen dürften. In diesem günstigen Umfeld möchte die Fondsleitung ihre Strategie des Erwerbs neuer Wohnobjekte fortsetzen, und Solvalor 61 ist nun offen für Sacheinlagen, die es den Eigentümern ermöglichen, ihre Immobilien gegen Fondsanteile einzutauschen. Schliesslich ermöglicht die Qualität des Portfolios des Fonds Solvalor 61, sich auf Renovierungs- und Verdichtungsprojekte zu konzentrieren, die Wert schaffen und gleichzeitig die Energieeffizienz der Liegenschaften verbessern.
