«Il n’est jamais trop tard pour investir dans l’immobilier»

Julian Reymond, CEO de Realstone, a comme principal challenge de réaliser la transition énergétique des immeubles actuels et de construire des logements durables pour demain, tout en garantissant aux investisseurs des revenus stables. Il explique les avantages d’investir dans des fonds immobiliers, et ce à n’importe quel moment de sa vie, plutôt que d’être propriétaire d’immeubles en détention directe.

Julian Reymond, qu’est-ce que Realstone?

Realstone est une direction de fonds de placement qui gère plus de 4.2 milliards de francs d’actifs immobiliers en Suisse, essentiellement résidentiels. Une bonne partie de notre clientèle sont des caisses de pension, mais nous nous adressons aussi aux particuliers. Nous créons de la valeur en investissant l’argent qui nous est confié dans la rénovation du parc immobilier que nous gérons et dans des nouveaux projets de constructions. En contrepartie, nous reversons les revenus locatifs à nos investisseurs sous forme de dividendes. Notre objectif est d’être le gestionnaire d’actifs immobiliers le plus durable, le plus innovant et le plus performant de Suisse, pour nos investisseurs et pour nos locataires.

Quelles sont les valeurs de Realstone?

Les valeurs de Realstone sont assez simples: un fort esprit d’équipe, une grande précision et une excellence à toute épreuve. Ces valeurs helvétiques soutiennent notre philosophie d’investissement nommée «Real impact», qui consiste à agir de manière responsable et durable, en donnant du sens à chacune de nos actions pour qu’elles aient un impact réel. Car pour nous la durabilité et le bien-être des locataires sont centraux dans la gestion, la construction et la rénovation de nos immeubles.

Comment se traduit concrètement ce souci de durabilité?

Nous nous sommes engagés à réduire les émissions de CO2 de notre parc immobilier en dessous de 20 kg/m2/an d’ici 2031 afin d’atteindre à terme la neutralité carbone. Pour y parvenir, outre le remplacement de toutes les chaufferies au mazout ou au gaz par des systèmes alimentés par des énergies renouvelables et la réfection de l’enveloppe des immeubles, nous explorons aussi des solutions innovantes. Nous avons par exemple été les premiers à installer des compteurs individuels dans les nouveaux logements pour informer les locataires de leurs consommations énergétiques. A Horgen (ZH), le chauffage de notre projet de 444 logements est entièrement exempt d’émissions de CO2 grâce à la réutilisation de la chaleur émise par un datacenter voisin. Nous installons également des panneaux photovoltaïques sur nos toits afin de fournir de l’électricité propre.

Les investissements dans la durabilité sont-ils profitables aux investisseurs?

Certainement! Nous avons planifié sur dix ans nos investissements dans la réduction des émissions de CO2. La future loi fédérale sur le climat, l’innovation et l’énergie – soumise à votation en juin prochain – fixe une réduction des gaz à effet de serre de 100 % d’ici 2050 pour le secteur du bâtiment. Plus on anticipe ces investissements, plus on aura le temps de lisser leur amortissement sur les années à venir afin de maintenir des dividendes stables. Quelqu’un qui investit dans l’un de nos fonds aura donc aussi un impact en termes de réduction d’émissions de CO2.

Qui peut investir et quels sont les avantages à investir dans des fonds immobiliers plutôt que d’être propriétaire d’immeubles en détention propre?

Grâce aux fonds immobiliers, tout le monde peut investir dans la pierre pour quelques centaines de francs. Le premier avantage est fiscal: des porteurs de parts privés qui investissent dans nos fonds sont exonérés d’impôts sur les dividendes reçus et sur le capital investi. Ensuite, la liquidité de l’investissement facilite la succession. Par exemple, un investissement d’un million composé de parts à 100 francs est plus facile à diviser qu’un immeuble de la même valeur, ce qui évite de nombreux tracas pour les héritiers. Enfin, les risques liés à la vacance sont réduits grâce à une plus grande diversification des biens. Les revenus sont stables puisque nous percevons des loyers dont le volume total augmente grâce à notre gestion active en matière de rénovations et densification des immeubles, sans parler d’une éventuelle croissance possible en lien avec le retour de l’inflation et des taux d’intérêt en hausse. En outre, cela comporte aussi l’avantage de ne pas devoir s’occuper de la gestion d’un immeuble, surtout que la transition énergétique peut vite représenter un casse-tête pour un propriétaire qui n’aurait pas les compétences techniques ni les capacités financières pour la mener.

Après 50 ans, est-il trop tard pour investir?

Il n’est jamais trop tard! Mon conseil est d’investir à moyen/long terme. L’objectif d’un fonds immobilier n’est pas du « day-to-day trading », mais bien un investissement sur une dizaine d’années. En Suisse, l’immobilier a toujours été une valeur refuge. De plus, il est indexé à l’inflation et au taux d’intérêt, ce qui permet de suivre leur évolution au lieu de la subir. Enfin, une nouvelle opportunité intéressante se profile pour les propriétaires privés qui réfléchissent à simplifier leur succession ou dont l’immeuble est concerné par la transition énergétique. Avec la FINMA, nous discutons actuellement de la possibilité de faire des apports en nature, aussi nommés swaps, c’est-à-dire de permettre à une personne de céder son bien immobilier à un fonds contre un certain nombre de parts de celui-ci. La loi le permet, nous sommes simplement en train de le mettre en place dans nos contrats de fonds pour que cela soit faisable dans les prochains mois.

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