Julian Reymond, CEO von Realstone, sieht seine grösste Herausforderung darin, die Energiewende in den heutigen Liegenschaften zu erreichen, nachhaltige Wohnungen für morgen zu bauen und gleichzeitig den Investoren ein stabiles Einkommen zu garantieren. Er erklärt die Vorteile, in Immobilienfonds zu investieren, und zwar zu jedem Zeitpunkt seines Lebens, anstatt Liegenschaften direkt zu besitzen.
Julian Reymond, was ist Realstone?
Realstone ist eine Fondsleitung, die in der Schweiz Immobilien im Wert von über 4.2 Milliarden Franken verwaltet, vor allem Wohnimmobilien. Ein grosser Teil unserer Kunden sind Pensionskassen, aber wir richten uns auch an Privatpersonen. Wir schaffen Werte, indem wir das uns anvertraute Geld in die Renovierung des von uns verwalteten Immobilienbestands und in Neubauprojekte investieren. Im Gegenzug zahlen wir die Mietzinseinnahmen in Form von Dividenden an unsere Investoren aus. Unser Ziel ist es, der nachhaltigste, innovativste und erfolgreichste Immobilienverwalter der Schweiz zu sein – für unsere Investoren und unsere Mieter.
Was sind die Werte von Realstone?
Die Werte von Realstone sind recht einfach: starker Teamgeist, hohe Präzision und Exzellenz. Diese schweizerischen Werte unterstützen unsere Investitionsphilosophie „Real impact“, die darin besteht, verantwortungsvoll und nachhaltig zu handeln, indem wir jeder unserer Handlungen einen Sinn verleihen, damit sie eine echte Auswirkung haben. Denn für uns sind Nachhaltigkeit und das Wohlbefinden der Mieter bei der Verwaltung, dem Bau und der Renovierung unserer Liegenschaften zentral.
Wie sieht dieses Nachhaltigkeitsbestreben konkret aus?
Wir haben uns verpflichtet, die CO2-Emissionen unseres Immobilienbestands bis 2031 auf unter 20 kg/m2/Jahr zu senken, um letztendlich CO2-neutral zu werden. Neben dem Ersatz aller Öl- und Gasheizungen durch Systeme, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden, und der Sanierung der Gebäudehülle suchen wir auch nach innovativen Lösungen, um dieses Ziel zu erreichen. So waren wir beispielsweise die ersten, die in neuen Wohnungen individuelle Zähler installiert haben, um die Mieter über ihren Energieverbrauch zu informieren. In Horgen (ZH) ist die Heizung unseres Projekts mit 444 Wohnungen dank der Wiederverwendung der Abwärme eines benachbarten Rechenzentrums völlig CO2-frei. Ausserdem installieren wir auf unseren Dächern Photovoltaikanlagen, um sauberen Strom zu liefern.
Sind Investitionen in Nachhaltigkeit für Investoren von Vorteil?
Auf jeden Fall! Wir haben unsere Investitionen in die Reduzierung der CO2-Emissionen über einen Zeitraum von zehn Jahren geplant. Das zukünftige Bundesgesetz über Klima, Innovation und Energie, über das im Juni abgestimmt wird, sieht für den Gebäudesektor eine
100%ige Reduktion der Treibhausgase bis 2050 vor. Je früher diese Investitionen getätigt werden, desto mehr Zeit bleibt, die Abschreibung über die nächsten Jahre zu glätten, um die Dividenden stabil zu halten. Jemand, der in einen unserer Fonds investiert, wird also auch einen Einfluss in Bezug auf die Reduzierung der CO2-Emissionen haben.
Wer kann investieren und welche Vorteile hat es, in Immobilienfonds zu investieren, anstatt selbst Liegenschaften zu besitzen?
Dank Immobilienfonds kann jedermann für ein paar hundert Franken in Steine investieren. Der erste Vorteil ist der Steuervorteil: Private Anteilseigner, die in unsere Fonds investieren, sind von der Steuer auf die erhaltenen Dividenden und auf das investierte Kapital befreit. Zweitens erleichtert die Liquidität der Investition die Nachfolge. So lässt sich beispielsweise eine Investition von einer Million, die aus Anteilen zu 100 Franken besteht, leichter aufteilen als eine Liegenschaft desselben Wertes, was den Erben viel Ärger erspart. Schliesslich wird das Leerstandsrisiko durch eine grössere Diversifizierung der Immobilien verringert. Die Erträge sind stabil, da wir Mieten erhalten, deren Gesamtvolumen aufgrund unseres aktiven Managements in Bezug auf Renovierung und Verdichtung der Liegenschaften steigt, ganz zu schweigen von einem möglichen Wachstum im Zusammenhang mit der Rückkehr der Inflation und steigenden Zinssätzen. Ausserdem hat dies den Vorteil, dass man sich nicht um die Verwaltung einer Liegenschaft kümmern muss, zumal die Energiewende für einen Eigentümer, der nicht über die technischen Fähigkeiten und finanziellen Möglichkeiten verfügt, schnell zu einem Problem werden kann.
Ist es nach 50 Jahren zu spät, um zu investieren?
Es ist nie zu spät! Mein Rat ist, mittel- bis langfristig zu investieren. Das Ziel eines Immobilienfonds ist nicht „day-to-day trading“, sondern eine Investition über einen Zeitraum von etwa zehn Jahren. In der Schweiz waren Immobilien schon immer ein sicherer Hafen. Ausserdem sind sie an die Inflation und die Zinssätze gebunden, so dass man deren Entwicklung verfolgen kann, anstatt sie zu erleiden. Schliesslich zeichnet sich eine interessante neue Gelegenheit für private Eigentümer ab, die über die Vereinfachung ihrer Nachfolge nachdenken oder deren Liegenschaft von der Energiewende betroffen ist. Wir diskutieren derzeit mit der FINMA die Möglichkeit von Sacheinlagen, auch Swaps genannt, d.h. die Möglichkeit, dass eine Person ihre Immobilie an einen Fonds gegen eine bestimmte Anzahl von Anteilen an diesem Fonds überträgt. Das Gesetz erlaubt dies, wir sind lediglich dabei, dies in unseren Fondsverträgen zu implementieren, damit es in den nächsten Monaten machbar ist.
