Le contexte macroéconomique actuel est marqué par les incertitudes liées au conflit en cours au Moyen-Orient, principalement la hausse des prix de l’énergie et les perturbations des chaînes d’approvisionnement. Ainsi, après deux années durant lesquelles l’inflation a été tendanciellement à la baisse, atteignant 0.1% en décembre 2025 (1), la Banque Nationale Suisse (BNS) a révisé à la hausse ses prévisions d’inflation pour 2026, désormais estimée à 0.5% (2).
Cette dynamique se reflète naturellement sur le marché des taux. Après un niveau bas des taux d’intérêt durant toute l’année 2025, avec le taux directeur de la BNS abaissé à 0% en juin (3) et celui des obligations à 10 ans de la Confédération à 0.17% début décembre 2025, une légère remontée des taux, autour de 0.40%, a été enregistrée à la mi-mars 2026 (4). Dans ce contexte, bien que les taux d’intérêt actuels demeurent historiquement bas, leur évolution doit être surveillée.
Le secteur immobilier suisse a enregistré quant à lui de solides performances en 2025. L’agio moyen des fonds immobiliers a clôturé l’année aux alentours de 40%, avant de reculer vers 32% au 20 mars 2026 (5). Le secteur continue de bénéficier de taux d’intérêt historiquement bas. Par ailleurs, l’attractivité du franc suisse et le rôle protecteur de l’immobilier face à l’inflation, en particulier dans le secteur commercial, devraient soutenir la performance en 2026.
Hausse modérée du PIB en 2026
De son côté, le PIB de la Suisse a connu une progression modérée de 1.4% en 2025 (6). Si les taxes douanières étasuniennes – d’abord fixées à 39% en août avant d’être abaissées à 15% en novembre – ont impacté certains segments de l’industrie helvétique, avec un recul de 3% (7) de la création de valeur dans l’industrie manufacturière au troisième trimestre et un report des exportations au début de l’année 2026, seules 28% des entreprises industrielles déclarent avoir été affectées par ces mesures protectionnistes (8), suggérant qu’une grande majorité d’entre elles est restée relativement épargnée. Le volume des exportations a d’ailleurs continué de croître en 2025 (9).
Pour 2026, la BNS s’attend à une hausse du PIB de 1.0% (10). Cette prévision prudente, notamment en raison d’une potentielle hausse des coûts de l’énergie liée au conflit au Moyen-Orient, s’accompagne néanmoins de plusieurs éléments qui permettent un certain optimisme. L’abaissement des droits de douane étasuniens à 15% et une amélioration de la conjoncture en Chine laissent par exemple entrevoir un rebond pour le secteur horloger après avoir atteint un plancher en 2025 (11). Par ailleurs, les effets positifs du plan d’investissement allemand de 500 milliards d’euros pour redresser la première économie de la zone euro pourraient également se faire sentir sur l’industrie suisse.
Attractivité des halles industriels
Les tressaillements connus par certains segments de l’industrie suisse ne se sont pas fait ressentir sur les actifs immobiliers industriels, qui ont continué d’afficher de bonnes performances en 2025. L’offre dans l’immobilier logistique a connu une baisse en 2025 pour atteindre 2.1%, traduisant ainsi une diminution de la vacance (12). Ce même taux s’établit à 3% pour les bâtiments industriels légers. Par ailleurs, l’indice des loyers des immeubles industriels a progressé de 2.1% sur l’année 2025 (13), soutenu par la rareté des terrains disponibles. Certains marchés urbains, notamment dans la région genevoise, affichent ainsi fréquemment des loyers supérieurs à CHF 200.-/m2.
Les rendements des actifs industriels sont restés stables en 2025. Dans un contexte de renchérissement de l’immobilier résidentiel, la prime de rendement offerte par l’immobilier industriel s’est renforcée, atteignant des niveaux records. Cela augmente l’attractivité du secteur, qui s’impose de plus en plus comme l’un des derniers refuges capables de générer un rendement cash-flow élevé au sein de l’immobilier helvétique. Selon CBRE, la prime de rendement net de l’immobilier industriel suisse par rapport au résidentiel avoisine les 200 points de base sur la période 2020-2024 (14).
Cette dynamique a entrainé une hausse des investissements en 2025. Les augmentations de capital réalisées par des véhicules de placement ciblant l’immobilier industriel suisse ont ainsi atteint un niveau record de CHF 500 millions en 2025 (15). Désormais, l’immobilier industriel représente 6% de l’ensemble des capitaux levés dans le secteur de l’immobilier commercial. Ce chiffre étant de 15% sur le marché européen, les perspectives d’un potentiel rattrapage sur le marché suisse à moyen terme sont concrètes.
Une situation globalement favorable
Dans ce contexte macroéconomique et géopolitique mondial incertain, les perspectives pour l’immobilier industriel helvétique sont quant à elles plutôt positives pour l’année 2026 grâce aux éléments structurels qui marquent cette classe d’actifs.
Avec des taux d’intérêt bas et une demande soutenue pour les surfaces industrielles, les conditions restent très favorables pour l’immobilier industriel suisse. Le niveau élevé de la prime de rendement qu’il offre par rapport à l’immobilier résidentiel devrait continuer d’attirer de nouveaux investisseurs. De plus, une part significative du parc immobilier industriel étant destinée à un usage domestique, notamment dans les domaines de la logistique et de la construction, les incertitudes conjoncturelles de certains secteurs industriels exportateurs ne devraient pas constituer un frein à la performance de ce marché.
Même dans l’hypothèse d’une reprise plus marquée de l’inflation, l’immobilier industriel présente de nombreux atouts susceptibles d’en atténuer les effets. Premièrement, la valeur des bâtiments industriels s’est révélée moins sensibles aux variations des taux d’intérêt au cours du dernier cycle économique et a connu une appréciation plus modérée que celle des actifs résidentiels. Deuxièmement, la majorité des loyers dans les bâtiments commerciaux étant indexée à l’inflation, les niveaux de loyers peuvent être ajustés, contribuant à préserver les revenus qu’ils génèrent.
À plus long terme, la rareté du foncier et la croissance des besoins, notamment logistiques, continuent de créer les conditions favorables à l’accroissement de la valeur des actifs industriels en Suisse. Les dynamiques conjoncturelles actuelles ne remettent ainsi pas en cause les caractéristiques structurelles de l’immobilier industriel qui en font un placement attractif sur le long terme, en particulier pour les actifs bien situés et à proximité des centres urbains.
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(1) Prix à la consommation, Office fédéral de la statistique, consulté en mars 2026.
(2) Examen du 19 mars 2026 de la situation économique et monétaire, Banque Nationale Suisse, 19 mars 2026, consulté en mars 2026.
(3) Taux d’intérêt officiels, BNS, consulté en février 2026.
(4) ?dimSel=LAUFZEIT(J10M0),AGGREGATIONSMETHODE(ZZ)&fromDate=2023-01-06">Taux d’intérêt au comptant pour les échéances sélectionnées, BNS, consulté en février 2026
(5) SFP, Soupe du Jour, consulté le 22 mars 2026.
(6) Produit intérieur brut au 4e trimestre 2025 : légère croissance de l’économie suisse, 27 février 2026, consulté en mars 2026.
(7) Produit intérieur brut au 3e trimestre 2025 : l’industrie chimique et pharmaceutique contribue au recul du PIB, SECO, 4 décembre 2025.
(8) Perspectives 2026: l’économie suisse ne décolle pas, Raiffeisen, décembre 2025.
(9) Examen du 19 mars 2026 de la situation économique et monétaire, Banque Nationale Suisse, 19 mars 2026, consulté en mars 2026
(10) Ce qui attend la Suisse: les perspectives économiques pour 2026, Swissinfo, 30 décembre 2025.
(11) Logistics and Light Industrial Real Estate 2026, CBRE Switzerland, décembre 2025 (publication papier)
(12) Wüest Partner rent index
(13) Logistics and Light Industrial Real Estate 2026, CBRE Switzerland, décembre 2025 (publication papier)
(14) Logistics and Light Industrial Real Estate 2026, CBRE Switzerland, décembre 2025 (publication papier)