Das derzeitige makroökonomische Umfeld ist geprägt von Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem anhaltenden Konflikt im Nahen Osten, insbesondere als Folge steigender Energiepreise und Störungen in den Lieferketten. Nachdem die Inflation zwei Jahre lang tendenziell rückläufig war und im Dezember 2025 einen Stand von 0.1 % erreichte (1), hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihre Inflationsprognose für 2026 nach oben korrigiert und schätzt sie nun auf 0.5 % (2).
Diese Entwicklung spiegelt sich natürlich auch auf dem Zinsmarkt wider. Nach einem niedrigen Zinsniveau während des gesamten Jahres 2025 mit einem im Juni auf 0 % gesenkten Leitzins der SNB (3) und einem Zinssatz für 10-jährige Bundesanleihen von 0.17 % Anfang Dezember 2025 war Mitte März 2026 ein leichter Zinsanstieg auf rund 0.40 % zu verzeichnen (4). Vor diesem Hintergrund ist die Entwicklung der Zinssätze im Auge zu behalten, auch wenn die aktuellen Sätze weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau liegen.
Der Schweizer Immobiliensektor verzeichnete im Jahr 2025 eine solide Entwicklung. Das durchschnittliche Agio von Immobilienfonds lag per Jahresende bei rund 40 %, bevor es bis zum 20. März 2026 auf 32 % fiel (5). Die Branche profitiert weiterhin von historisch niedrigen Zinssätzen. Zudem dürften die Attraktivität des Schweizer Frankens und der Inflationsschutz von Immobilien, insbesondere im Gewerbeimmobiliensektor, die Performance im Jahr 2026 stützen.
Leichter Anstieg des BIP im Jahr 2026
Das BIP der Schweiz verzeichnete im Jahr 2025 einen moderaten Anstieg um 1.4 % (6). Die US-Zölle wurden im August zunächst auf 39 % festgesetzt und dann im November auf 15 % gesenkt. Bestimmte Segmente der Schweizer Industrie litten darunter, was im verarbeitenden Gewerbe zu einem Rückgang der Wertschöpfung um 3 % (7) im dritten Quartal und einer Verschiebung der Exporte auf Anfang 2026 führte. Dennoch haben nur 28 % der Industrieunternehmen angegeben, von diesen protektionistischen Massnahmen betroffen zu sein (8), was darauf hindeutet, dass eine grosse Mehrheit von ihnen weitgehend verschont geblieben ist. Im Übrigen ist das Exportvolumen im Jahr 2025 weiter gestiegen (9).
Für 2026 rechnet die SNB mit einem BIP-Wachstum von 1.0 % (10). Diese zurückhaltende Prognose, die insbesondere auf einen möglichen Anstieg der Energiekosten im Zusammenhang mit dem Konflikt im Nahen Osten zurückzuführen ist, geht allerdings mit mehreren Faktoren einher, die Anlass zu einem gewissen Optimismus geben. Die Senkung der US-Zölle auf 15 % und eine Verbesserung der Konjunktur in China lassen beispielsweise für die Uhrenbranche nach dem Tiefpunkt von 2025 einen Aufschwung erwarten (11). Zudem könnten die positiven Auswirkungen des deutschen Investitionsplans von 500 Milliarden Euro zur Ankurbelung der grössten Volkswirtschaft der Eurozone auch in der Schweizer Industrie ihren Niederschlag finden.
Attraktivität von Industriehallen
Die Turbulenzen, die in bestimmten Segmenten der Schweizer Industrie zu spüren waren, hatten keine Auswirkungen auf die Industrieimmobilien, die auch im Jahr 2025 weiterhin eine gute Performance zeigten. Das Angebot an Logistikimmobilien ging im Jahr 2025 auf 2.1 % zurück, was in einer tieferen Leerstandsquote zum Ausdruck kommt (12). Bei Leichtbauhallen erreicht die Leerstandsquote 3 %. Da verfügbare Grundstücke knapp sind, stieg der Mietindex für Industrieimmobilien im Jahr 2025 zudem um 2.1 % (13). So liegen die Mieten auf gewissen Agglomerationsmärkten, insbesondere in der Region Genf, häufig bei über CHF 200.-/m².
Die Renditen von Industrieliegenschaften blieben im Jahr 2025 stabil. Vor dem Hintergrund steigender Preise für Wohnimmobilien hat sich die Rendite-Prämie von Industrieimmobilien weiter erhöht und Rekordwerte erreicht. Dies steigert die Attraktivität des Sektors, der sich zunehmend als einer der letzten Zufluchtsorte etabliert, die innerhalb des Schweizer Immobilienmarktes eine hohe Cashflow-Rendite erzielen können. Laut CBRE liegt die Netto-Rendite-Prämie von Schweizer Industrieimmobilien im Zeitraum 2020–2024 rund 200 Basispunkten über derjenigen von Wohnimmobilien (14).
Diese Entwicklung führte 2025 zu einem Anstieg der Investitionen. Die Kapitalerhöhungen von Anlagegefässe, die auf Schweizer Industrieimmobilien ausgerichtet sind, erreichten im Jahr 2025 so einen Rekordwert von 500 Millionen Franken (15). Inzwischen machen Industrieimmobilien 6 % des gesamten im Gewerbeimmobilienmarkt aufgenommenen Kapitals aus. Da dieser Anteil auf dem europäischen Markt bei 15 % liegt, bestehen auf dem Schweizer Markt konkrete Aussichten auf einen allfälligen Aufholprozess.
Eine insgesamt günstige Lage
Vor dem Hintergrund dieser weltweit unsicheren makroökonomischen und geopolitischen Lage sind die Aussichten für den Schweizer Industrieimmobilienmarkt für das Jahr 2026 dank der strukturellen Merkmale dieser Anlageklasse recht positiv.
Angesichts niedriger Zinsen und einer anhaltend starken Nachfrage nach Industrieflächen sind die Rahmenbedingungen für den Schweizer Industrieimmobilienmarkt weiterhin sehr günstig. Die im Vergleich zu Wohnimmobilien hohe Rendite dürfte weiterhin neue Investoren anlocken. Da zudem ein erheblicher Teil des Industrieimmobilienbestands für den heimischen Markt bestimmt ist, insbesondere in den Bereichen Logistik und Baugewerbe, werden die konjunkturellen Unsicherheiten in bestimmten exportorientierten Industriezweigen die Entwicklung dieses Marktes voraussichtlich kaum beeinträchtigen.
Selbst im Falle eines stärkeren Inflationsanstiegs bieten Industrieimmobilien zahlreiche Vorteile, die dessen Auswirkungen mildern könnten. Erstens hat sich gezeigt, dass der Wert von Industriegebäuden im letzten Konjunkturzyklus weniger anfällig für Zinsschwankungen war und eine moderatere Wertsteigerung verzeichnete als Wohnimmobilien. Zweitens können die Mietpreise angepasst werden, da die meisten Mieten von Gewerbeimmobilien inflationsindexiert sind, was zur Sicherung der damit erzielten Einnahmen beiträgt.
Langfristig gesehen schaffen die Knappheit an Bauland und der steigende Bedarf, insbesondere im Logistikbereich, weiterhin günstige Voraussetzungen für eine Wertsteigerung von Industrieimmobilien in der Schweiz. Die aktuelle konjunkturelle Entwicklung stellt somit die strukturellen Merkmale von Industrieimmobilien nicht infrage. Sie macht diese zu einer langfristig attraktiven Anlage, namentlich bei Objekten in guter Lage und in der Nähe von urbanen Zentren.
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(1) Konsumentenpreise, Bundesamt für Statistik, abgerufen im März 2026.
(2) Lagebericht vom 19. März 2026 zur Wirtschafts- und Währungslage, Schweizerische Nationalbank, 19. März 2026, abgerufen im März 2026
(3) Leitzinsen, SNB, abgerufen im Februar 2026.
(4) ?dimSel=LAUFZEIT(J10M0),AGGREGATIONSMETHODE(ZZ)&fromDate=2023-01-06">Kassazinssätze für ausgewählte Laufzeiten, SNB, abgerufen im Februar 2026.
(5) SFP, Soupe du Jour, abgerufen am 22. März 2026.
(6) Bruttoinlandprodukt im 4. Quartal 2025: Leichtes Wachstum der Schweizer Wirtschaft, 27. Februar 2026, abgerufen im März 2026.
(7) Bruttoinlandprodukt im 3. Quartal 2025: Chemisch-pharmazeutische Industrie prägt BIP-Rückgang, SECO, 4. Dezember 2025.
(8) Ausblick 2026: Schweizer Wirtschaft hebt nicht ab, Raiffeisen, Dezember 2025.
(10) Lagebericht vom 19. März 2026 zur Wirtschafts- und Währungslage, Schweizerische Nationalbank, 19. März 2026, abgerufen im März 2026.
(11) Was 2026 auf die Schweiz zukommt: Der Ausblick für die Wirtschaft, Swissinfo, 30. Dezember 2025.
(12) Logistics and Light Industrial Real Estate 2026, CBRE Switzerland, Dezember 2025 (Printversion).
(13) Wüest Partner rent index.
(14) Logistics and Light Industrial Real Estate 2026, CBRE Switzerland, Dezember 2025 (Printversion).
(15) Logistics and Light Industrial Real Estate 2026, CBRE Switzerland, Dezember 2025 (Printversion).