Der Fonds Realstone RSF weist ein positives Halbjahresergebnis aus. Im September wurden in Horgen Oberdorf (ZH) 134 Wohnungen in einem innovativen, CO2-freien Stadtviertel übergeben. Gleichzeitig wurde eine Liegenschaft in Givisiez (FR) erworben und ein aussergewöhnliches Wohnprojekt in Winterthur (ZH) gestartet. Diese Transaktionen werden für eine Erhöhung des derzeit verwalteten Mietspiegels sorgen. Gleichzeitig wurden vier Liegenschaften verkauft, um die Verwaltung des Fonds gemäss seiner Strategie zu optimieren.
• Inbetriebnahme von 134 neuen Wohnungen in Horgen Oberdorf (ZH) und 4 in Lausanne
• Verkauf von 4 Liegenschaften (2 gemischte Bauten, 2 Wohnbauten) mit einem Kapitalgewinn von CHF 1.93 Millionen
• Unterzeichnung von 3’819 m2 gewerblichen Mietverträgen während der Berichtsperiode
• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 2’515.38 Millionen (+2.60%)
• Anlagerendite über 6 Monate: 1.62%
• Realisierter Erfolg: CHF 23.20 Millionen (+13.81%)
• 6 Photovoltaikanlagen wurden in der Berichtsperiode installiert (Leistung 248.85 kW)
• Fernheizung: 8 Netzanschlussverträge wurden unterzeichnet
In der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2022-2023 des Fonds Realstone RSF erreichte das Gesamtvermögen per 30. September 2022 CHF 2’515.38 Mio., was einem Wachstum von 2.60% über 6 Monate entspricht. Der Verkehrswert der Liegenschaften des Fonds stieg um 2.48% von CHF 2’381.62 Mio. auf CHF 2’440.91 Mio. über 6 Monate. Dieser Anstieg ist sowohl auf die verschiedenen Übergaben während der Berichtsperiode als auch die Investitionen in laufende Projekte sowie die Neubewertung des Liegenschaftsbestands zurückzuführen.
In der Berichtsperiode wurden mehrere Transaktionen durchgeführt. Mit dem Restbetrag der Kapitalerhöhung vom Dezember 2021 begann der Fonds Realstone RSF ein Wohnprojekt im Wert von CHF 70 Mio. mit Minergie-P-Label im aufstrebenden Stadtteil Neuhegi in Winterthur (ZH). Dieses soll im Dezember 2024 übergeben werden. Anfang April wurde die Liegenschaft Route du Tir-Fédéral 7 in Givisiez (FR) – die dank ihrer Energieetikette B den Nachhaltigkeitszielen des Fonds entspricht – für CHF 18.50 Mio. mit einer Bruttorendite von 5.0% erworben. Gleichzeitig wurden vier Immobilien und zwei Stockwerkeigentumseinheiten für insgesamt CHF 25.22 Mio. verkauft, um die verschiedenen laufenden Bau- und Renovierungsarbeiten zu finanzieren. Diese Entscheidung ist denn auch Teil einer Strategie zur Optimierung der Portfolioverwaltung, nach man sich von Liegenschaften mit geringem Volumen trennt, deren Einnahmen durch Neuübergaben kompensiert werden.
In Horgen Oberdorf (ZH) verstärkt der Mietspiegel von CHF 3.45 Mio. im Gebäude C die Wohngebietsexposition des Fonds. Die 134 Wohnungen fanden sofort Mieter in einem ideal gelegenen, innovativen und CO2-freien Stadtviertel, in dem langfristig 450 Wohnungen des Fonds Realstone RSF entstehen werden. Der Ausbau des Dachgeschosses der Liegenschaft Rue du Bugnon 6-8-10 in Lausanne ermöglichte schliesslich die Vermarktung von 4 zusätzlichen Wohnungen.
Ergebnis
Per 30. September 2022 verzeichnete der Fonds Realstone RSF ein überzeugendes Netto-Halbjahreserfolg von CHF 21.27 Mio., was einer Steigerung von 2.64% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Ergänzend wurde durch den Verkauf der vier Liegenschaften ein Kapitalgewinn von CHF 1.93 Mio. erzielt. Die Mietzinsausfallrate liegt bei 9.91% (gegenüber 10.65% am 31. März 2022). Dieser allmähliche Rückgang ist eine Spiegelung der anfangs eingeführten Vermarktungsstrategie. Während des Berichtszeitraums wurden 3’819 m2 an Gewerbeflächen unterzeichnet, zu denen im Oktober 2022 weitere 1’081 m2 hinzukamen. Damit wurden seit Beginn des Geschäftsjahres 2022-2023 insgesamt 4’900 m2 unterzeichnet. Diese Unterschriften treten im Laufe des Jahres 2023 in Kraft und werden die Mieteinnahmen des Fonds erhöhen. Die zahlreichen Mietverträge, über die derzeit verhandelt wird, werden diese Ergebnisse weiter konsolidieren.
Die Gesamtkosten während des Berichtszeitraums beliefen sich auf CHF 25.99 Mio. und erfüllten damit alle Erwartungen. Die Neuverhandlung der Hypothekendarlehen trotz eines turbulenten Umfelds ermöglichte eine Optimierung der Betriebskosten. Die letzten Übergaben haben logischerweise die verschiedenen Betriebskosten der Liegenschaften gegenüber der Vergleichsperiode erhöht. Um diese Kosten einzudämmen und den angekündigten Anstieg der Energiekosten bestmöglich zu bewältigen, wurde die Installation von Photovoltaikanlagen auf den Dächern von Immobilien mit signifikantem Verbrauch beschleunigt.
Der Nettoinventarwert (NAV) beläuft sich per 30. September 2022 auf CHF 125.78 pro Anteil und ist im Vergleich zum letzten Halbjahresabschluss stabil geblieben.
Ausblicke
Im November verzeichnete der Fonds Realstone RSF die Lieferung von 42 Wohnungen in drei neuen Liegenschaften an der Route de Chippis 68E, 70A, 70C in Sion sowie von 13 zusätzlichen Wohnungen an der Avenue de Sévelin 15 in Lausanne. Im Dezember wird in der Rue de la Paix 5 in Gland (VD) ein Gebäude mit 33 Wohnungen eingeweiht, das auch zwei Betriebsgrundstücke umfasst. Die Renovierungs- und Aufstockungsarbeiten an der Avenue d’Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 in Lausanne werden im April 2023 für 16 zusätzliche Wohnungen im Portfolio sorgen.
Mit einem zusätzlichen Mietspiegel von CHF 1.95 Mio. werden diese verschiedenen Übergaben die Wohngebietsexposition des Fonds sowie die Qualität und Nachhaltigkeit seines Portfolios im Einklang mit der vom Realstone RSF verfolgten Strategie verstärken. Bis 2025 werden die anderen laufenden Bauprojekte (die Teile B1 und B2 von Horgen Oberdorf, A9 in Gland und Winterthur Neuhegi) weiter zu dieser Stärkung beitragen. In Übereinstimmung mit der Strategie des Fonds wird die Finanzierung dieser Projekte durch den Verkauf von Gewerbeimmobilien nach den besten am Markt identifizierten Möglichkeiten sichergestellt.
Aufgrund der verschiedenen Übergaben und des hohen Kapitalgewinns in der Berichtsperiode bekräftigt die Leitung des Fonds ihr Ziel, für das Geschäftsjahr 2022-2023 eine Dividende von CHF 3.55 pro Anteil auszuschütten, was einer Erhöhung um CHF 0.05 gegenüber dem Vorjahr entspricht.
