Dank der Vermögensverwaltung von Solvalor 61 und der erfolgreichen Vermarktung von 127 neuen Wohnungen, die im letzten Geschäftsjahr geliefert wurden, kann der Fonds ein solides Jahresergebnis vorweisen. Mit dem laufenden Bau einer Liegenschaft mit 40 Wohnungen in Lausanne, der Rechtskraft von vier neuen Baubewilligungen und der Installation von Fotovoltaikanlagen sind die Perspektiven interessant.
• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 1’299.89 Millionen (+ 5.38%)
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 216.59 pro Anteil
• Anlagerendite: 6.85% im Geschäftsjahr
• Anteil an Wohnimmobilien: 95%
• Dividende: CHF 5.30 pro Anteil
• Anstieg der Mieteinnahmen um 6.58%
• Nettoergebnis: CHF 27.62 Millionen
• Rechtskräftige Baubewilligungen für drei Aufstockungen und einen Abriss/Wiederaufbau
• GRESB: Erlangung des „Green Star“-Status mit der Note 73 (von 100)
• 8 installierte Photovoltaikanlagen mit einer Gesamtleistung von 612 kW
• CO2-Emissionen: 30.44 kg/m2/Jahr
Im Geschäftsjahr 2021-2022 erreichte das Gesamtvermögen des Fonds Solvalor 61 per 30. Juni 2022 CHF 1’299.89 Millionen, was einem Wachstum von 5.38% innerhalb eines Jahres entspricht. Das Nettovermögen beläuft sich auf CHF 1’096.87 Millionen (+4.13%) und der Verkehrswert des Immobilienbestands, der zu 95% aus Wohnimmobilien besteht, einschliesslich Bauland, Abbruchobjekte und Gebäude im Bau, beträgt CHF 1’294.88 Millionen, was einer Zunahme von 5.18% entspricht. Dies ist auf die Investitionen in die im Bau befindliche Liegenschaft mit 40 Wohnungen an der Avenue Sainte-Luce 9 in Lausanne und auf die Neubewertung des Immobilienbestands zurückzuführen.
Die Fremdfinanzierungsquote blieb während des am 30. Juni 2022 abgeschlossenen Geschäftsjahres stabil und betrug 12.51% gegenüber 12.06% ein Jahr zuvor, womit Solvalor 61 zu den am wenigsten verschuldeten Immobilienfonds auf dem Markt gehört.
Die Anlagerendite während der Berichtsperiode beträgt 6.85%. Der Nettoinventarwert (NAV) beläuft sich per 30. Juni 2022 auf CHF 216.59 pro Anteil.
Steigerung der Mieteinnahmen und stabile Dividende
Im vergangenen Geschäftsjahr haben die aktive Verwaltung des Immobilienbestands sowie die erfolgreiche Integration der Liegenschaften Chemin Falconnier 33-39 und Allée de la Petite Prairie 16-18 in Nyon (VD) in das Portfolio dazu beigetragen, dass die Mieteinnahmen von Solvalor 61 um 6.58% bzw. CHF 3.68 Millionen gestiegen sind. Die Gesamteinnahmen des Fonds stiegen um 1.24 % bzw. CHF 738’571.- auf CHF 60.10 Millionen gegenüber CHF 59.36 Millionen im Vorjahr, als die Zeichner CHF 2.94 Millionen zu den Nettoeinnahmen beitrugen.
Die Mietzinsausfallrate sank von 3.19% im Vorjahr auf 2.87% im Berichtsjahr, was auf die erfolgreiche Vermarktung der 127 Wohnungen in den oben erwähnten Liegenschaften zurückzuführen ist, die Mitte und Ende des letzten Geschäftsjahres übergeben wurden. Im Einzelnen setzt sich die Quote von 2.87% zu 1.55 % aus dem Leerstand der oben genannten Gebäude während der Vermarktungsphase und zu 1.32% aus strukturellem Leerstand zusammen. Der Leerstand im Juni 2022 beträgt somit 1.59%, mit einem strukturellen Leerstand von 0.95%.
Der Gesamtaufwand belief sich auf CHF 32.48 Millionen, was einem Anstieg von 3.30% über den Zeitraum entspricht. Dies ist hauptsächlich auf das Wachstum des Gesamtvermögens des Fonds und eine höhere Steuerbelastung im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen, wobei die direkten Steuern CHF 11.46 Millionen betrugen. Die Hypothekarzinsen beliefen sich auf CHF 237’006.- (gegenüber CHF 441’570.- im Vorjahr) und konnten dank einer Senkung der durchschnittlichen Schuldenkosten (Aufnahme neuer Kreditlinien mit günstigen Zinssätzen) optimiert werden.
Durch die strenge Kontrolle der Wartungs- und Reparaturkosten konnten die Kosten dafür im zweiten Jahr in Folge gesenkt werden. Darüber hinaus konnte der Anstieg der Immobilienverwaltungskosten (Wasser, Strom, Hausmeister, Hausverwaltung) durch die Arbeit der Teams zur Einhaltung der Budgets für die Hausverwaltungen begrenzt werden. Der Anstieg der Energiepreise im ersten Halbjahr 2022 hat keine Auswirkungen auf die Leistung des Fonds, da er an den Mieter weitergegeben wird.
Das Nettoergebnis des Fonds Solvalor 61 für das am 30. Juni 2022 abgeschlossene Geschäftsjahr beläuft sich somit auf CHF 27.62 Millionen. Es ermöglicht die Ausschüttung einer stabilen Dividende von CHF 5.30 pro Anteil bei einem Ausschüttungskoeffizienten (Payout Ratio) von 97.17%. Auf der Grundlage des Börsenkurses vom 30. Juni 2022 von CHF 265.- pro Anteil beläuft sich die Ausschüttungsrendite auf 2.00% gegenüber 1.68% im Vorjahr.
Vier Baubewilligungen für drei Aufstockungen und eine neue Immobilie in Rechtskraft getreten
Die Bauarbeiten an einer Liegenschaft in der Avenue Sainte-Luce 9 im Stadtzentrum von Lausanne werden fortgeführt und die Vermietung von 40 neuen, qualitativ hochwertigen Wohnungen ist für 2023 vorgesehen. Gleichzeitig sind im Berichtsjahr vier Baubewilligungen in Rechtskraft getreten, die im Einklang mit der Strategie der nachhaltigen Wertsteigerung des Fondsvermögens stehen. Die ersten drei betreffen die Renovierung und Aufstockung der Gebäude Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7 in Lausanne sowie Rue des Asters 18-20 und Rue des Voisins 5 in Genf, wodurch die Energieeffizienz deutlich verbessert und insgesamt 31 zusätzliche Wohnungen geschaffen werden sollen. Die vierte ermöglicht den Abriss und Wiederaufbau einer Liegenschaft mit 15 Wohnungen in der Avenue Victor-Ruffy 75 in Lausanne, die den Minergie-A-ECO-Standards entspricht.
Die Investitionen in diese verschiedenen Projekte zur Renovierung, Verdichtung und Verbesserung der Energieeffizienz bestätigen die Philosophie der Vermögensverwaltung des Fonds Solvalor 61. Diese erlaubt es ihm, seinen Immobilienbestand kontinuierlich aufzuwerten, indem er seine Qualität nachhaltig verbessert, ihn verjüngt und seine Umweltbelastung verringert, während er gleichzeitig seine Betriebskosten senkt, insbesondere dank der Renovierung der Gebäudehüllen und der Heizsysteme. Auch die Mieteinnahmen des Fonds werden dank der Investitionen und Bauarbeiten, die nach einem Zehnjahresplan geplant sind, langfristig weiter gestärkt.
Im Bereich der Energiewende hat die Fondsleitung beschlossen, auf den Dächern aller Immobilien des Bestands Solvalor 61 Photovoltaikpaneele zu installieren. So gibt es nun 8 Anlagen mit einer Gesamtleistung von 612 kW, die den Strombedarf von 245 mittelgrossen Haushalten erzeugen. Zwei weitere befinden sich bereits im Bau und 7 weitere in der Planungsphase. Darüber hinaus zielt die Fondsleitung darauf ab, bis 2031 40% der Parkplätze mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge auszustatten, um eine saubere Mobilität zu fördern.
Die umgesetzte Nachhaltigkeitsstrategie trägt also weiterhin greifbare Ergebnisse, was auch dadurch belegt wird, dass Solvalor 61 im Jahr 2021 den GRESB-Status «Green Star» erhalten wird. Die für die nächsten Jahre geplanten Investitionen werden es dem Fonds ermöglichen, seine CO2-Emissionen von derzeit 30.44 kg/m2/Jahr stark zu reduzieren, mit dem Ziel, bis 2031 einen Durchschnitt von 20 kg/m2/Jahr für den gesamten Bestand zu erreichen, wobei die Kosten dieser Operationen geglättet werden sollen, um stabile Dividenden zu erhalten.
Mit einem klar definierten Aktionsplan in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (Environment, Social, Governance, ESG) strebt Realstone SA an, der nachhaltigste, innovativste und leistungsfähigste Immobilien-Vermögensverwalter der Schweiz für Investoren und Mieter zu werden.
