15 April 2025

Lage auf dem Markt der Industrieimmobilien

Das derzeitige makroökonomische Umfeld mit sinkenden Inflationsraten und Zinssätzen ist für Schweizer Immobilien im Allgemeinen günstig. Im Dezember 2024 fiel die Inflation in der Schweiz auf 0.6 %, während sie im Dezember 2023 noch 1.7 % und im Februar desselben Jahres 3.4 % betrug (1). Diese Verlangsamung veranlasste die Schweizerische Nationalbank (SNB), den Leitzins im Dezember 2024 auf 0.50 % und im März 2025 auf 0.25 % zu senken, nachdem er Anfang 2024 noch bei 1.75 % gelegen hatte. Gleichzeitig ging auch die Rendite der 10-jährigen eidgenössischen Obligationen deutlich zurück, von 0.8 % Anfang 2024 (2) auf 0.3 % im Dezember desselben Jahres.

Die Prognosen für 2025 deuten auf eine Fortsetzung dieses Trends hin, mit einem Rückgang der Inflation, einem geringeren Wachstum (0.9 %) und wahrscheinlichen Zinssenkungen bei den kürzeren Laufzeiten (3). Die niedrigeren Zinsen erhöhen die Attraktivität von Schweizer Immobilien für Investoren, während die Anlageprodukte im Immobilienbereich von niedrigeren Finanzierungskosten profitieren. Der SWIIT Index für kotierte Immobilienfonds erzielte 2024 eine beeindruckende Performance und stieg im Jahresverlauf um 18 %, die beste Performance seit 2019. Die jüngsten Ankündigungen der US-Regierung bezüglich ihrer Zollpolitik wirken sich jedoch auf die Aktienmärkte aus und erzeugen eine gewisse wirtschaftliche Unsicherheit.

Kontrastreiches Umfeld für die Schweizer Industrie
Die Schweizer Industrie bewegt sich derzeit in einem wirtschaftlichen Umfeld, das von einer kontrastreichen Wachstumsdynamik geprägt ist. Einerseits stehen die Industrieunternehmen vor grossen Herausforderungen: ein starker Schweizer Franken gegenüber dem Euro, ein schwaches Wachstum in den Nachbarländern und die jüngsten Ankündigung einer Wiedereinführung von Zöllen von 31 % für Exporte in die USA.

Andererseits weist die Schweizer Industrie trotz dieser Schwächen weiterhin einen resilienten Wachstumspfad auf. Die Beschäftigung im verarbeitenden Gewerbe stieg im dritten Quartal 2024 um 0.2 % im Vergleich zu 2023 (4). Der Umsatz der Industrieunternehmen erhöhte sich 2024 um 3.7 %, obwohl dieser Anstieg eine Verlangsamung gegenüber den starken Zuwächsen in 2022 (+10.7 %) und 2023 (+7.4 %) darstellt (5). Gleichzeitig blieb der KOF Konjunkturbarometer Index leicht über seinem Durchschnitt und erreichte im März 2025 103.9 Punkte, was eine leichte Expansion bedeutet (6).

Diese Entwicklung ist jedoch nicht für alle Branchen gleich : Die Textilindustrie, die Holz- und Papierindustrie und die Herstellung von Metallerzeugnissen verzeichnen bedeutende Umsatzrückgänge. Im Gegensatz dazu expandieren die pharmazeutische Industrie, die Herstellung von Transportmitteln und die Energieerzeugung und -versorgung stark mit Wachstumsraten von mehr als 10 % (7).

Gewerbliche Immobilien attraktiv für Investoren
Gewerbliche Immobilien bleiben trotz der uneinheitlichen Konjunktur für Investoren attraktiv. Laut dem von Wüest Partner erstellten Switzerland Property Index (8), erwirtschafteten Industrieliegenschaften zwischen 2013 und 2024 die höchsten kumulierten Renditen im gewerblichen Immobiliensektor. Dies ist vor allem auf eine hohe Cashflow-Rendite von rund 5 % und eine geringere Volatilität der Werte zurückzuführen.

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(1) Jährliche Inflation in der Schweiz, Bundesamt für Statistik (BFS), aufgerufen am 21. Februar 2025.
(2) Rendite der Obligationen, Schweizer Nationalbank.
(3) Konjunkturprognose : Die Aussichten haben sich leicht eingetrübt, die Unsicherheit ist gross, Staatssekretariat für Wirtschaft, 17. Dezember 2024.
(4) Beschäftigte nach Vollzeitäquivalenten und Wirtschaftsabteilungen, Bundesamt für Statistik (BFS) 25. November 2024.
(5) Monatliche Entwicklung in der Industrie – kalenderbereinigt, Bundesamt für Statistik, 18. Februar 2025.
(6) KOF Konjunkturbarometer steigt im März, KOF Konjunkturforschungsstelle, ETH Zürich, 28. März 2025.
(7) Monatliche Entwicklung in der Industrie – kalenderbereinigt, Bundesamt für Statistik, 18 Februar 2025.
(8) Performance von Immobilienanlagen: Switzerland Property Index 2023, Wüest Partner, 26. März 2024.

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