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Legendäre Künstler für mythische Konzerte und musikalische Entdeckungen für unvergessliche Momente? Das ist das Montreux Jazz Festival!

Das kostenpflichtige Programm auf der Lac-Bühne und der Casino-Bühne ist wie jedes Jahr atemberaubend, während das kostenlose Programm wieder einmal den Schwerpunkt auf die Förderung junger Talente und zukünftiger Stars aller Stilrichtungen legt.

Konzerte, DJ-Sets, Poolpartys, Vorführungen, Workshops, Jam-Sessions… Über 500 Gratisaktivitäten erwarten Sie beim 58. Montreux Jazz Festival! Ab dem 5. Juli können Sie endlich die neue Route des Festivals entlang der Uferpromenade entdecken, mit mehr Terrassen und Bühnen als je zuvor.

Hier finden Sie das Programm:

Programm des Montreux Jazz Festival 2024

Let the music play!

Der Fonds Realstone RSF schliesst das Geschäftsjahr 2023-2024 mit guten Ergebnissen ab. Zum einen hat der Fonds sein Engagement in Wohnimmobilien strategiekonform weiter ausgebaut und erreichte 65%. Zweitens erzielte er einen beachtlichen Kapitalgewinn von CHF 20.99 Mio. nach Steuern. Dies ermöglicht ein ausschüttbares Ergebnis von CHF 4.55 pro Anteil und damit eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.70 pro Anteil. Schliesslich hat sich die Unterzeichnung von Mietverträge für Gewerbefläche mit beachtlichem Tempo fortgesetzt, was die Mietzinsausfallsrate um 17% reduzierte. Dies gilt insbesondere für die Geschäftsliegenschaften in Le Grand-Saconnex (GE), Urdorf (ZH) und Volketswil (ZH). Darüber hinaus wurden die Nachhaltigkeitsbemühungen fortgesetzt und der durchschnittliche CO2-Ausstoss unter 20 kg/m2/Jahr gesenkt.

Fondsvermögen

Zum 31. März 2024 blieb das Gesamtvermögen des Fonds Realstone RSF mit CHF 2'434.24 Millionen im Vergleich zum Vorjahr unverändert. Im Berichtsjahr wurde der Wohnanteil des Portfolios durch den Erwerb von vier Wohnliegenschaften, die neu gebaut wurden oder eine hohe Mietreserve aufweisen, verstärkt. Die ersten drei befinden sich im Aargau und besitzen ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis, das sich auf einer überdurchschnittlichen Prognose des kantonalen Bevölkerungswachstums und eine attraktive Besteuerung stützt. Bei der vierten handelt es sich um eine Immobilie in Zürich, in der Nähe des Hauptbahnhofs. Insgesamt belaufen sich die Akquisitionen während des Jahres auf CHF 63.88 Millionen.

Zwei gewerbliche Vermögenswerte wurden in Übereinstimmung mit der Strategie des Fonds, hauptsächlich in Wohnimmobilien zu investieren, veräussert. Zwei Wohnliegenschaften wurden aus Gründen der Portfoliooptimierung für insgesamt CHF 16.70 Millionen verkauft. Zwei weitere Vermögenswerte, die von der Fondsleitung geprüft wurden und die den Höhepunkt ihrer Rendite erreicht hatten, wurden ebenfalls veräussert, da sie kein Wachstumspotenzial mehr boten. Der Gesamtbetrag dieser Verkäufe beläuft sich auf CHF 154.50 Millionen und ermöglichte insbesondere die Finanzierung der letzten Etappen der im Bau befindlichen Projekte in Horgen B1/B2 (ZH) und Winterthur (ZH), ohne dass die Fremdfinanzierungsquote beeinträchtigt wurde.

Das Nettovermögen ging leicht auf CHF 1'651.77 Millionen zurück. Die Verkehrswerte gingen leicht zurück, doch dank des Wachstums der Mietspiegel und der Optimierung der Gebäudekosten konnten die Verluste durch negative Neubewertungen aufgrund höherer Diskontsätze verringert werden. Der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil betrug CHF 123.12 und die Anlagerendite für das Jahr blieb mit 0.47% positiv.

Ergebnis des Berichtsjahres

Der Fonds Realstone RSF verzeichnete im vergangenen Geschäftsjahr einen Anstieg der Mieteinnahmen von 3.1% um CHF 2.87 Millionen auf CHF 92.35 Millionen. Die verschiedenen Gründe für diesen Anstieg zeugen von der Solidität und der Vielfalt des Immobilienportfolios des Fonds. In der Tat trugen mehrere Elemente zu diesem Anstieg bei. Erstens ermöglichte die intensive Arbeit der Fondsleitung die Unterzeichnung von Mietverträgen für 8'896 m2 Gewerbefläche, was die Mietzinsausfallsrate um 17% reduzierte und zu zusätzlichen Mieteinnahmen von etwa CHF 1.43 Millionen führte. Dieser positive Trend setzt sich nun seit drei aufeinanderfolgenden Jahren fort. Die zahlreichen Verträge, die 2024 in Kraft treten, sowie die letzten Mitteilungen über Mieterhöhungen werden das Ergebnis des Fonds bei den nächsten Abschlüssen noch erheblich verbessern. Zweitens trug die Austockung der Avenue d'Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 in Lausanne (VD) sowie die ganzjährige Haltedauer der im Vorjahr übergebenen Projekte Rue de la Paix 5 in Gland (VD) und Route de Chippis 68E, 70A, 70C in Sitten (VS) mit CHF 590'000.- auf das Wachstum der Mieteinnahmen bei. Das organische Wachstum des Portfolios des Fonds Realstone RSF, das durch die Erhöhung des Hypothekarzinsen unterstützt wurde, erhöhte die Mieteinnahmen ebenfalls um CHF 550'000.-.

Ein Betrag von CHF 5.14 Millionen an Zwischenzinsen wurde aktiviert. Diese stammen aus den im Bau befindlichen Projekten Rue de la Paix 1 in Gland (VD), Neugasse in Horgen (ZH), Solarstrasse 21-29 (Neuhegi) in Winterthur (ZH) und, in geringerem Masse, Avenue de Sévelin 15 in Lausanne (VD). Die Erträge aus der Installation von Photovoltaikanlagen trugen mit CHF 127'000.- zu den sonstigen Erträgen des Fonds bei, was einem Anstieg von 154% im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Die Gesamteinnahmen von dem Fonds Realstone RSF beliefen sich im Berichtsjahr auf CHF 98.70 Millionen, was einem Anstieg von 2.9% gegenüber dem 31. März 2023 entspricht.

Die Gesamtkosten beliefen sich auf CHF 58.52 Millionen, was einem Anstieg von 7.8% über den Berichtszeitraum entspricht. Der Höchststand, der im Laufe des Jahres auf dem Zinsmarkt erreicht wurde, hatte einen bedeutenden direkten Einfluss auf die Belastung durch Hypothekarzinsen. Die verschiedenen Gelegenheiten, die auf dem Markt für Hypothekarzinsen genutzt wurden, ermöglichten es, einen gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 1.84% bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 1.69 Jahren zu erreichen, was die Kosten für das nächste Geschäftsjahr stabilisieren wird. Die Instandhaltungskosten der Wohnungen sind ausgewogen und folgen den von der Fondsleitung aufgestellten Zehnjahresplänen. Für die geringeren Gebäudekosten gibt es zwei Ursachen. Die erste ist eine direkte Folge der Vermarktung von leerstehenden Flächen, da diese Betriebskosten nun mittels der Nebenkosten an die Mieter weitergegeben werden können. Der zweite Grund sind die Einsparungen bei den Heizkosten für Gemeinschaftsräume, die durch die Energieoptimierungsverträge (EOV) erzielt werden. Sie werden nach und nach für den gesamten Bestand unterzeichnet. Alle sonstigen Betriebskosten sind stabil geblieben.

Der Nettoertrag blieb mit CHF 40.18 Millionen per 31. März 2024 in etwa auf dem Niveau des Vorjahres (gegenüber CHF 41.65 Millionen ein Jahr zuvor), was teilweise auf die oben erläuterte Reduktion der Kosten im Zusammenhang mit Liegenschaften zurückzuführen ist. Die erzielten Umsätze führten zu einem beträchtlichen Gewinn nach Steuern von CHF 20.99 Millionen. Der realisierte und damit ausschüttbare Gewinn stieg auf CHF 61.17 Millionen (+11.5%) und entspricht einem Betrag von CHF 4.55 pro Anteil. Ausserdem führte die negative Entwicklung der Kapitalisierungssätze zu geringeren Werten durch mangelnde Realisierung, was zu einem Gesamtergebnis von CHF 10.46 Millionen führte. Die Rendite auf das Eigenkapital blieb jedoch mit 0.45% positiv.

Nachhaltigkeit

Im laufenden Geschäftsjahr hat der Fonds Realstone RSF die durchschnittlichen CO2-Emissionen seines Immobilienbestands um 19% gesenkt und liegt nun unter der Schwelle von 20 kg/m2/Jahr. Nach der Methode SIA 2031 betragen sie 16.92 kg/m2/Jahr (-19%), nach der Methode REIDA 13.37 kg/m2/Jahr. Auch im Bereich Nachhaltigkeit und Energie wurden bedeutende Fortschritte erzielt. Der Ersatz von fossilen durch erneuerbare Energieträger wird fortgesetzt, während immer mehr Anlagen von einem Energieoptimierungsvertrag (EOV) profitieren. Die Zahl der Photovoltaikanlagen auf den Dächern der Immobilien des Fonds nimmt stetig zu und wird zum 31. Dezember 2023 eine Leistung von 2.329 kW erreichen (+69.3% in einem Jahr). Schliesslich werden Sensibilisierungsmassnahmen für die Mieter durchgeführt, um sie zu ermutigen, sich an der Verringerung ihres CO2-Fussabdrucks zu beteiligen.

Parallel dazu konnte der Fonds Realstone RSF seine Bewertung im globalen ESG-Benchmark für Immobilienvermögen des GRESB verbessern. Die 79 Punkte (von 100) in der Kategorie „Standing Investment” (gegenüber 74/100 im Jahr 2022) sind eine Anerkennung für die Arbeit der Fondsleistung im Bereich Datenerhebung, um die Datenqualität im Einklang mit unseren Verpflichtungen zu verbessern.

Perspektiven

Die Zuweisung von Ressourcen für Aufstockung, Renovierung oder Neupositionierung von Vermögenswerten wird die Wertschöpfungsstrategie des Fonds Realstone RSF unterstützen. Ziel ist, den Anlegern regelmässige und stabile Renditen zu bieten, wobei eine Ausschüttung von 3% des Nettoinventarwerts (NAV) angestrebt wird. Im Rahmen dieser Wertschöpfungsstrategie wurden zwei Baubewilligungen für energetische Renovierungen in der Rue du Jura 4 in Crissier (VD) und der Rue des Arsenaux 15 in Freiburg rechtskräftig. Eine dritte Bewilligung wurde für die Einrichtung eines Food Courts im unteren Erdgeschoss der Avenue de Sévelin 15 in Lausanne erteilt. Nach Abschluss des Berichtsjahres wurden zwei weitere Bewilligungen für die Immobilie in der Avenue Jean-Marie-Musy 3 in Freiburg erteilt: eine erste für die energetische Renovierung der Liegenschaft und eine zweite für die Verdichtung der Parzelle.

Die Wohnliegenschaft in Gland (VD) wurde am 1. April 2024 übergeben, während die Immobilien in Horgen (ZH) und Winterthur (ZH) in den nächsten Monaten übergeben werden. Dank dieser Übergaben wird der Fonds Realstone RSF seine Mieteinnahmen bis zum Ende des nächsten Geschäftsjahr um mehr als CHF 8 Millionen erhöhen, wovon 80% Wohnimmobilien zuzuordnen sind. Dies wird die Cashflows des Fonds erhöhen. Des Weiteren wird die Fondsleistung die Arbeit zur Behebung der Leerstände in den Gewerbeimmobilien in Le Grand-Saconnex (GE), Urdorf (ZH) und Volketswil (ZH).

Die Immobilien des Fonds Realstone RSF befinden sich in den grossen und mittleren urbanen Zentren der Schweiz. Sie dürften daher weiterhin von der hohen wirtschaftlichen Attraktivität dieser Regionen und dem starken Bevölkerungswachstum profitieren. Daneben ist ein grosser Teil des Immobilienbestands des Fonds neu oder kürzlich errichtet worden, wobei die Fondsleitung ihre grosse Expertise bei der Planung und Verwaltung der Energiewende im Bauwesen unter Beweis gestellt hat. Gestützt auf diese Charakteristiken kann der Fonds Realstone RSF den kommenden Jahren gelassen entgegensehen und ist für die Herausforderungen der Zukunft, insbesondere für die CO2-freie Energieversorgung, gerüstet.

Der Jahresbericht zum 31. März 2024 ist unter diesem Link verfügbar:

Jahresbericht Realstone RSF zum 31.03.2024

Realstone SA hat bei den Mietern ihres Immobilienbestandes eine Umfrage zu fünf Themen durchgeführt: die Vorzüge ihrer Wohnung, die Kriterien bei der Wohnungswahl, ihre Erwartungen in Bezug auf die Nachhaltigkeit, die Beziehungen zur Immobilienverwaltung und die Hauswartdienste. Mithilfe eines einfachen Bewertungssystems wurden 17 geschlossene Fragen beantwortet, während vier offene Fragen den Befragten die Möglichkeit boten, sich persönlicher auszudrücken. Von den 7'297 Haushalten, die in den Immobilien der Realstone SA leben, erhielten die 4'887, die eine E-Mail-Adresse angegeben hatten, die Umfrage. 770 von ihnen nahmen sich die Zeit, die Umfrage zu beantworten und fügten 696 wertvolle Kommentare, Anmerkungen und Vorschläge hinzu.

Die Umfrage zeigt, dass die Zufriedenheit der Bewohner der Realstone-Immobilien im Allgemeinen gut ist. Dies wird durch eine Durchschnittsnote von 6,52 auf die Frage „Auf einer Skala von 0 bis 10: Würden Sie einer nahestehenden Person empfehlen, in Ihrer Liegenschaft zu wohnen?” bestätigt. Des Weiteren ist festzustellen, dass die Mieter auch weiterhin grossen Wert auf ökologische und soziale Aspekte ihres Wohnorts legen.

Hervorragende Lage der Liegenschaften

Bei der Frage nach den drei Hauptgründen für die Entscheidung, sich in dieser Liegenschaft niederzulassen, wurden von den Mietern an erster Stelle die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln (50 %), die nahe gelegenen Dienstleistungen wie Geschäfte oder Schulen (45 %) und die Entfernung zur Arbeit (44 %) genannt. Die Befragten konnten auch ihre Zufriedenheit mit mehreren Kriterien ausdrücken, wie z. B. der Ergonomie der Räume und Ihrer Wohnung (3,64/5), der Ausstattung der Küchen und Sanitäranlagen (3,28/5), der Qualität des Gebäudes und der Instandhaltung (3,02/5), den Nebenkosten, die zusätzlich zu Ihrer Nettomiete anfallen (2,94/5) und dem Preis-Leistungs-Verhältnis ihrer Unterkunft (3,14/5). Diese Antworten unterstreichen die ausgezeichnete Lage der Immobilien von Realstone SA und heben ihre gute allgemeine Qualität hervor.

Obwohl nur 6% der Mieter die Ökologie ihrer Liegenschaft zu den drei wichtigsten Kriterien bei der Wahl ihres Wohnortes zählen, sind sie dennoch von Umwelt- und Energiefragen betroffen. Ein Teil der Befragten wäre angesichts der Energiesituation bereit, die Temperatur in ihrer Wohnung um 2 Grad zu senken, um Energie zu sparen (3.39/5) und fühlt sich von der Hitze in ihrer Wohnung oder in der Nähe ihrer Liegenschaft während sommerlicher Hitzewellen betroffen (3.39/5). Diese Informationen bieten uns eine Grundlage, auf der wir unsere weiteren Schritte aufbauen können.

Energieeffizienz auf dem Vormarsch

Von den vorgeschlagenen Initiativen im Energiebereich erhielten folgende die höchste Durchschnittsnote: die Installation von individuellen Zählern in den Wohnungen, die es ermöglichen, seinen persönlichen Verbrauch von Wasser, Strom und Heizung zu kennen (3.94/5), die Verfolgung dieser Daten in Echtzeit (3.65/5) sowie die Verbesserung der Energieeffizienz der Liegenschaft durch die Isolierung der Fassade, den Austausch der Fenster und des Heizungssystems oder die Installation von Solarpaneelen (3.86/5). Diese stehen im Einklang mit der Energiestrategie von Realstone SA, die darauf abzielt, den ökologischen Fussabdruck ihres Immobilienbestandes im Rahmen eines Zehn-Jahres-Aktionsplans zu reduzieren.

Ebenfalls unter dem Aspekt der Energieeffizienz drückten die Mieter in den zahlreichen Kommentaren der Umfrage ihre Zufriedenheit über die Teilnahme ihrer Liegenschaft am Programm eco-logement aus. Dieses Programm hat dazu geführt, dass immer mehr Wohnungen kostenlos mit LED-Lampen und Wassersparern ausgestattet werden und dass Energiesparberater Hausbesuche organisieren. Aufgrund seines starken Engagements in diesem Programm wurde Realstone SA mit der Trophäe für die Energiewende 2024 ausgezeichnet, welche von den Services industriels de Genève (SIG) verliehen wird.

Ein Schwerpunkt auf dem Zusammenleben

Die Förderung des Zusammenlebens und die Unterstützung bei der Stärkung der sozialen Bindungen zwischen den Mietern sind ebenfalls wichtige Aspekte. Initiativen mit diesem Ziel lassen sich einfacher umsetzen, wenn Realstone SA mehrere Liegenschaften im selben Viertel besitzt. In diesem Zusammenhang sind die Pflanzung von Bäumen mit Kindern (3.36/5), die Einrichtung von Gemüsegärten (3.18/5) oder das Abhalten von Nachbarschaftsfesten (2.97/5) die Vorschläge, die am meisten Begeisterung hervorrufen und sich mit den Massnahmen decken, die seit der letzten Mieterumfrage bereits umgesetzt wurden. Des Weiteren wurde in zahlreichen Kommentaren der Wunsch nach mehr Grünflächen und Spielplätzen, insbesondere nach Tischtennis- oder Bouleplätzen, geäussert.

Unter den bereits umgesetzten Massnahmen, die von den Mietern positiv bewertet werden, finden sich auch solche im Zusammenhang mit sanfter Mobilität. Dies bestärkt Realstone SA darin, die Installation von frei zugänglichen Fahrradständern und Luftpumpen fortzusetzen. Zudem werden, wo immer möglich, geschlossene Räume für die Aufbewahrung von Fahrrädern geschaffen.

Offenes Ohr der Concierges

Die Umfrage zielte auch darauf ab, die Qualität des Hauswartdienstes zu bewerten. Die Sauberkeit der Gemeinschaftsräume stellt 80% der Mieter zufrieden, wobei 45% sie als sehr gut oder ausgezeichnet bewerten. Die Verfügbarkeit und das offene Ohr von Hauswart erfüllt die Erwartungen von 83% der Mieter, wobei 48% sie als sehr gut oder ausgezeichnet bewerten.

Zuletzt wurde die Immobilienverwaltung, die für die operative Verwaltung der Gebäude zuständig sind, von den Mietern bewertet, sowohl nach ihrer allgemeinen Zufriedenheit (3.23/5) als auch nach bestimmten Punkten wie Fristen für Arbeiten (3.55/5), Qualität der Dokumente (3.36/5) oder Verfügbarkeit und Zuhören (3.24/5). Die Immobilienverwaltungen und Hauswartdienste wurden über ihre Ergebnisse informiert, um die Qualität ihrer Dienstleistungen zu verbessern.

Die oben mitgeteilten Ergebnisse stellen Durchschnittswerte für alle über 220 Immobilien dar, die Realstone SA gehört. Selbstverständlich können die Werte von Liegenschaft zu Liegenschaft variieren, da sie von einer Vielzahl von Kriterien abhängig sind. Über diese globale Sicht hinaus ermöglicht eine detaillierte Analyse der gesammelten Daten die Einführung von Massnahmen, die an jedem Standort entsprechend den Besonderheiten des Ortes angepasst sind und sich auf die Bemerkungen und Kommentare der Mieter stützen.

Die Ergebnisse der Mieterumfrage sind unter diesem Link verfügbar:

Mieterumfrage Realstone 2023

Veröffentlichung der Ergebnisse:

Donnerstag, 27. Juni 2024

Ex-dividende:

Freitag, 5. Juli 2024

Dividendenzahlung:

Mittwoch, 10. Juli 2024

Um den Erwerb der in den vergangenen Monaten in der Westschweiz gekauften Wohnliegenschaften zu finanzieren sowie die ausstehende Hypothekarschuld zu amortisieren, hat der Fonds Solvalor 61 eine Kapitalerhöhung durchgeführt.

Die Transaktion wurde vom 17. bis 31. Mai 2024 als „best effort“ Emission durchgeführt. Mit dem Zufluss von rund CHF 170 Millionen konnte ein voller Erfolg bei den Anlegern erzielt werden, da alle 723'473 ausgegebenen Anteile gezeichnet wurden.

Die Liberierung der neuen Anteile und ihre Kotierung an der SIX Swiss Exchange findet am 7. Juni 2024 statt.

Realstone RSF: Factsheet Q1 2024

Solvalor 61: Factsheet Q1 2024

Um ihr Engagement im Bereich der Nachhaltigkeit zu strukturieren, hat Realstone SA ab 2020 eine Governance eingeführt, die ihre Aktivitäten zugunsten der Umwelt und ihrer sozialen Verantwortung verstärken soll. Parallel dazu hat das Unternehmen auch seine Strategie verfeinert, um auf allen Ebenen seiner Tätigkeit eine positive wirtschaftliche Wirkung zu erzielen. Mit der Verleihung der Trophäe für die Energiewende 2024 durch die Genfer Stadtwerke (SIG) werden nun alle in den letzten Jahren eingeleiteten Massnahmen belohnt. Insbesondere die Bemühungen um die Energieeffizienz ihres Immobilienbestands, der ihr wichtigster Hebel ist.

„Als Immobilienfondsverwalter wollen wir, dass unser Liegenschaftenbestand nachhaltig ist. Wir sind daher besonders stolz darauf, dass wir die SIG-Trophäe für die Energiewende erhalten haben, die unser Engagement im Programm Eco21 auszeichnet. Dies bestätigt die Wirksamkeit der Lösungen, die in den von unseren Anlagevehikeln gehaltenen Gebäuden implementiert wurden. Es ermutigt uns auch, unsere Bemühungen um lokale und nachhaltige Energien zu intensivieren", freut sich Julian Reymond, CEO von Realstone SA.

Energie auf dem Prüfstand der Nachhaltigkeit

Durch die Arbeit an drei Achsen – Optimierung, Übergang und Produktion – hat Realstone SA im Jahr 2023 in der Tat bedeutende Fortschritte im Energiebereich erzielt. Sie hat insbesondere ihre Mieter dazu ermutigt, sich an der Verringerung ihres CO2-Fussabdrucks zu beteiligen. Sie hat auch versucht, den Wärmeverbrauch der Liegenschaften durch die Unterzeichnung von Verträgen zur Energieoptimierung (EOV) zu begrenzen. Die letztgenannte Massnahme, die mittlerweile 61% des verwalteten Immobilienbestands abdeckt, führte im Berichtsjahr zu Einsparungen von fast 3'605'000 kWh.

Gleichzeitig beschleunigt das Unternehmen weiterhin den Wechsel von Heizungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, hin zu erneuerbaren Energien (Fernheizung und Wärmepumpen). Dasselbe gilt für die Stromerzeugung. In diesem Rahmen erzeugten die von Realstone SA eingesetzten Photovoltaikanlagen – die sich am 31. Dezember 2023 über eine Fläche von 20'502 m2 erstreckten (ein Anstieg um 109% in einem Jahr) – im Jahr 2023 3'353'352 kWh. Dadurch wird verhindert, dass jährlich 419 Tonnen CO2 in die Atmosphäre freigesetzt werden.

Formalisierte Begrenzung der CO2-Emissionen

Parallel zu diesen Massnahmen hat die Realstone SA in den Fondsverträgen von Solvalor 61, Realstone RSF und Realstone Industrial Fund das Ziel formalisiert, die CO2-Emissionen zu begrenzen. Die durchschnittlichen CO2-Emissionen, die bis 2031 für den jeweiligen Immobilienbestand der ersten beiden Fonds erreicht werden sollen, wurden auf maximal 20 kg/m2/Jahr und für den dritten Fonds auf 10 kg/m2/Jahr festgelegt. Die von der Real Estate Investment Data Association (REIDA) eingeführte und von der Asset Management Association Switzerland (AMAS) empfohlene Berechnungsmethode wurde bereits für die Fonds Solvalor 61 und Realstone RSF in diesem Bericht angewendet. Dies ermöglicht den Anlegern einen transparenten Vergleich der verschiedenen Immobilienanlagefonds auf dem Markt.

Graue Energie und Mobilität

Realstone SA hat 12 EESG-Engagements (Economy, Environment, Social and Governance) definiert, die es ermöglichen, den durchgeführten oder noch einzuführenden Massnahmen eine Leitlinie zu geben. Darüber hinaus wurde auch die Relevanz der materiellen Herausforderungen überprüft und zwei neue Schwerpunkte parallel zur Dekarbonisierung des Immobilienbestands identifiziert: graue Energie und Mobilität. Infolgedessen wurden neue konkrete Massnahmen implementiert.

Einerseits soll der Lebenszyklus von Produkten und Materialien bei der Berechnung des CO2-Fussabdrucks von Renovierungen und Neubauten (graue Energie) berücksichtigt werden. Zum anderen, um die Mieter zu ermutigen, eine weniger kohlenstoffintensive Mobilität anzunehmen. In diesem Sinne wurden bereits an über 25 Standorten Fahrradständer und Luftpumpen zur Selbstbedienung installiert. Auch die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge ist weiter vorangeschritten: 278 Plätze sind bereits mit Ladestationen ausgestattet oder vorverkabelt, was 7% aller Parkplätze entspricht.

Und die Überlegungen gehen weiter. „Um den Umfang unserer Massnahmen zu erweitern, werden wir unsere Lösungen auf die Reduktion des Wasserverbrauchs und auf eine noch verantwortungsbewusstere Abfallbewirtschaftung ausdehnen. Dies gilt sowohl für die reinen Aktivitäten des Unternehmens als auch für den Alltag unserer Mieter. Denn diese bleiben neben unseren Investoren, unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Fokus all unserer Nachhaltigkeitsmassnahmen", schliesst Julian Reymond.

Der Nachhaltigkeitsbericht 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

Realstone SA - Nachhaltigkeitsbericht 2023

Solvalor 61 stärkt seine Position als Immobilienanlagefonds mit der reinsten Wohnallokation in der Westschweiz durch zwei Akquisitionen im März und April 2024 für einen Totalbetrag von CHF 160 Millionen. Diese Transaktionen wurden ausserhalb des Marktes durchgeführt und erzielten eine Bruttorendite von 4.7% bzw. 5.6%, was über dem Durchschnitt des Fonds (4.4% per 31.12.2023) liegt. Sie entsprechen der Strategie von Solvalor 61, die auf Liegenschaften mit Wohncharakter in den wichtigsten urbanen Zentren der Westschweiz und des Genferseebogens ausgerichtet ist. Der zusätzliche Mieterspiegel von CHF 7.6 Millionen wird sich unmittelbar positiv auf den Nettoertrag des Fonds auswirken.

Wohnkomplex in Nyon (VD)

Die Akquisition eines Wohnkomplexes im Quartier La Levratte 8-40 in Nyon (VD) wurde am 27. März 2024 für einen Preis von CHF 140 Millionen unterzeichnet, wobei die Eigentumsübertragung am 29. April erfolgte. Die Liegenschaft besteht aus 17 Eingängen und verfügt über insgesamt mehr als 300 Wohnungen. Die Typologien sind ausgewogen zwischen 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen verteilt. Die vermietbare Wohnfläche beträgt rund 24'000 m2, dazu kommen 2'300 m2 Gewerbefläche.

Die Gebäude befinden sich auf einem baumbestandenen Grundstück von über 30'000 m2 und sind weniger als 10 Gehminuten vom SBB-Bahnhof entfernt. Es gibt 370 Parkplätze. Die Aussicht auf den Genfersee oder die Jura-Berge ist unverbaubar. Diese einzigartigen Eigenschaften machen den Erwerb zu einer erstklassigen Immobilienanlage mit einem sehr geringen Leerstandsrisiko, da die Mietzinsausfallrate bis zum 31. März 2024 nur 0.2% beträgt. Der Transaktionspreis entspricht einer Bruttorendite von 4.7%, basierend auf einem Mieterspiegel von CHF 6.5 Millionen per 31. März 2024. Die geschätzte Mietreserve von 30% lässt auf ein bedeutendes Wertschöpfungspotenzial schliessen.

Die Liegenschaften wurden 1972 erbaut und werden derzeit an das Fernheizungsnetz der Gemeinde Nyon angeschlossen. Nach Abschluss dieser Arbeiten wird der Komplex eine Gesamtenergieeffizienzbewertung besitzen, die nach den Standards des Gebäudeenergieausweises der Kantone (GEAK) auf „B“ geschätzt wird.

Wohnliegenschaft in Yverdon-les-Bains (VD)

Im März 2024 hat der Fonds Solvalor 61 auch eine Liegenschaft mit 100% Wohnfläche an der Rue du Cheminet 31-39 Yverdon-les-Bains (VD) für CHF 20 Millionen gekauft. Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen Umgebung mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr und verfügt über eine Mietfläche von 4'700 m2, die sich auf 78 Wohnungen verteilt.

Die attraktive Bruttorendite dieser Transaktion, die auf der Basis eines Mieterspiegels von CHF 1.1 Millionen auf 5.6% festgelegt wurde, berücksichtigt im Erwerbspreis die zukünftigen Investitionen in die energetische Renovierung der Liegenschaft, deren aktueller GEAK mit der Note „D“ bewertet ist. Der Fondsverwalter beabsichtigt, diese Renovierung mittelfristig durchzuführen, in Übereinstimmung mit der ESG-Strategie des Portfolios Solvalor 61. Die Mietreserve dieses Objekts wird auf 15% geschätzt.

Der Fonds Solvalor 61 wird vom 17. bis zum 31. Mai 2024 (12:00 MEZ) eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht in Höhe von rund 170 Millionen Franken vornehmen. Die Bezugsrechte werden vom 17. bis 29. Mai 2024 an der SIX Swiss Exchange gehandelt. Das Liberierungsdatum wurde auf den 7. Juni 2024 festgelegt.

Im Hinblick auf das Bezugsverhältnis berechtigen 7 bisher gehaltene Anteile den Bezug eines neuen Anteils. Der Zeichnungspreis beträgt CHF 239.50 pro Anteil. Die maximale Anzahl der neuen Anteile beträgt somit 723’473.

Der Emissionserlös wird in erster Linie dazu verwendet, die Akquisition von Wohnimmobilien zu finanzieren. Seit Anfang 2023 hat der Fonds den Erwerb von drei Wohnliegenschaften in Yverdon-les-Bains (VD), Genf (GE) und Carouge (GE) sowie den Erwerb von einem Wohngebäudekomplex in Nyon (VD) für einen Gesamtkaufpreis von CHF 183.7 Millionen abgeschlossen. Darüber hinaus wird ein Teil des Emissionserlöses zur Finanzierung von einem Renovierungs- und Verdichtungs-Projekt in Ecublens (VD) mit einer geschätzten Investition von CHF 14.4 Millionen verwendet. Der restliche Emissionserlös wird für den Abbau der Hypothekarschulden des Fonds verwendet, mit dem Ziel, die Fremdfinanzierungsquote auf einem moderaten Niveau zu halten.

Überblick über die Bezugsbedingungen:

Solvalor 61 - Bezugsbedingungen

Emissionsprospekt unter diesem Link verfügbar:

Solvalor 61 - Emissionsprospekt

• Gesamtvermögen der Anlagegruppe RIRS: CHF 309.31 Millionen (+16.93%)

• Nettovermögen der Anlagegruppe RIRS: CHF 220.71 Millionen (+9.20%)

• Nettoinventarwert pro Anspruch (NAV): + 0.81% auf CHF 1'146.23 (Anzahl Ansprüche: 192'550)

• Netto Mieteinnahmen: CHF 10.77 Millionen

• Nettoertrag: CHF 5.64 Millionen

• Eigenkapitalrendite (ROE): 0.80%

• Mietausfallquote: 1.55%

Nach dem starken Wachstum im Jahr 2022 schloss die Realstone Anlagestiftung das Geschäftsjahr 2023 der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) erfreulich ab. Die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) hatte zwar Auswirkungen auf die Fähigkeit der Pensionskassen, Fonds für Immobilienanlagefonds zuzuteilen. Aber dennoch gelang es der Stiftung, CHF 17.10 Millionen bei fünf Einrichtungen der beruflichen Vorsorge, darunter vier neue, zu beschaffen. Dies zeigt das Interesse der Anleger an ihrer Strategie und die soliden Ergebnisse, die sich daraus ergeben.

Im Berichtsjahr wurden fünf Liegenschaften für einen Totalbetrag von CHF 43.65 Millionen erworben. Vier Akquisitionen von Wohnimmobilien rund um den Genferseebogen - in Lancy (VD), Montreux (VD), Yverdon-les-Bains (VD) und Etagnières (VD) - ermöglichen es, den Anteil der Erträge aus dieser Region zu erhöhen. Dies entspricht dem strategischen Ziel des Immobilienbestands der Anlagegruppe RIRS, sowohl in geografischer Hinsicht als auch in Bezug auf die Typologie der Liegenschaften. Ein letztes, vollständig renoviertes Objekt in Basel (BS) wurde dem Immobilienbestand hinzugefügt. Eine Liegenschaft im Wert von CHF 2.12 Millionen - die aus Gründen der Optimierung der Portfolioverwaltung veräussert wurde - führte zu einem Gewinn nach Steuern von CHF 30'113.-.

Im Hinblick auf die 26 Liegenschaften, die am 31. Dezember 2023 verwaltet werden, beläuft sich der Wohnanteil der Erträge auf 84.00% und die gesamten Mieteinnahmen stammen zu 84.24% aus der Westschweiz, was der Strategie der Anlagegruppe RIRS entspricht. Der annualisierte Mieterspiegel stieg um CHF 1.77 Millionen auf CHF 11.92 Millionen (+17.38%).

Wachstum des Vermögens

Das Gesamtvermögen der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) beläuft sich zum 31. Dezember 2023 auf CHF 309.31 Millionen, was einem Wachstum von 16.93% im Berichtsjahr entspricht. Das Nettovermögen erreicht CHF 220.71 Millionen (+9.20%) bei einem Verkehrswert der Liegenschaften von CHF 305.76 Millionen. Dieser bedeutende Anstieg geht hauptsächlich auf die neuen Erwerbe zurück, die im Laufe des Jahres 2023 getätigt wurden.

Um die Wachstumsziele des Fonds zu unterstützen, nahm der Fondsverwalter mehrere Hypothekarkredite auf, wodurch die Fremdfinanzierungsquote auf 28.29% stieg, gegenüber 22.29% im Vorjahr. Im Laufe des Geschäftsjahres war die Neubewertung der Liegenschaften negativ, aber die Rendite auf dem Fonds (ROE) blieb dennoch positiv und betrug 0.80%. Der Nettoinventarwert pro Anspruch (NAV) beläuft sich per 31. Dezember 2023 auf CHF 1'146.23 bei einer Totalanzahl von 192'550 Ansprüchen.

Höhere Mieteinnahmen

Im Geschäftsjahr 2023 stiegen die gesamten Soll-Mieterträge der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) um 49.00 % oder CHF 3.60 Millionen auf CHF 10.94 Millionen gegenüber CHF 7.34 Millionen im Vorjahr an. Dieser Anstieg resultiert aus Akquisitionen im Jahr 2023, die CHF 726'210.- zur Erhöhung der Nettomieteinnahmen beitrugen, aber auch aus dem ganzjährigen Besitz der im Jahr 2022 erworbenen Liegenschaften. Ein weiteres wichtiges Element ist die stark gesunkene Mietausfallquote, die von 2.53% im Jahr 2022 auf 1.55% im Jahr 2023 zurückging, was auf die Vermarktungsarbeit des Fondsverwalters zurückzuführen ist und zu einem Verlust von CHF 163'078.- bei den leerstehenden Flächen führte.

Das Gesamtergebnis der Anlagegruppe RIRS für das Geschäftsjahr beläuft sich auf CHF 1.76 Millionen, was gegenüber dem Gesamtergebnis von CHF 7.00 Millionen im Jahr 2022 einen Rückgang darstellt. Dennoch beläuft sich der realisierte Erfolg, ohne nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste, auf CHF 5.64 Millionen im Jahr 2023 gegenüber CHF 5.42 Millionen im Jahr 2022. Somit beläuft sich der ausschüttungsfähige Nettoertrag pro Anspruch auf CHF 29.42, womit das Rentabilitätsziel der Anlagegruppe RIRS bestätigt wird.

Beitritt zur KGAST und erfreuliche Perspektiven

Die Realstone Anlagestiftung ist 2024 der Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen (KGAST) beigetreten und hat damit einen wichtigen Schritt in ihrer Entwicklung vollzogen. Dies ist das Ergebnis der strategischen Entscheidungen und der kontinuierlichen Arbeit seit der Lancierung der Anlagegruppe RIRS im Jahr 2020 und wird das künftige Wachstum der Anlagegruppe fördern. Bis zum Ende des Kalenderjahres wird die Anlagegruppe RIRS voraussichtlich in den KGAST Immo-Index Wohnen aufgenommen werden.

Die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt bleiben bemerkenswert positiv. Diese Dynamik beruht auf soliden Fundamentaldaten, die durch eine starke und konstante Nachfrage gekennzeichnet sind – ein Schlüsselindikator für die Widerstandsfähigkeit des Sektors. Die Wirtschaft des Genfersees, Kernregion der Anlagestrategie der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS), übertrifft weiterhin die Erwartungen und zieht Jahr für Jahr zahlreiche Personen an. Eine Tatsache die auf der Wettbewerbsfähigkeit des Arbeitsmarktes sowie der Expertise in zahlreichen spezifischen Bereichen wie Finanzen, Medizin, akademische Einrichtungen oder Uhrenindustrie beruht.

Parallel führen die gesetzlichen Anforderungen an die energetische Sanierung dazu, dass sich die Eigentümer von ihren energieintensiven Vermögenswerten trennen. Für die Anlagegruppe RIRS stellt das angesichts der technischen und administrativen Kompetenzen, die der Vermögensverwalter Realstone SA bei der Durchführung solcher Renovierungsprojekte entwickelt hat, eine Chance dar.

Gestützt auf das Vertrauen der 43 bereits angeschlossenen Vorsorgeeinrichtungen verzeichnete die Realstone Anlagestiftung den Beitritt von drei neuen Einrichtungen. Diese sind den Investoren der Anlagegruppe RIRS im Rahmen einer am 28. März 2024 durchgeführten Anspruchsausgabe in Höhe von CHF 19.95 Millionen beigetreten, was das wiedererwachte Interesse der institutionellen Anleger an dieser Anlageklasse belegt. Mit dem Erlös aus dieser Kapitalerhöhung plant die Anlagestiftung bereits den Erwerb von Objekten, die das Portfolio der Anlagegruppe RIRS verstärken werden.

Der Jahresbericht zum 31. Dezember 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

Realstone Anlagestiftung – Jahresbericht zum 31.12.2023

Weitere Informationen:

Realstone Industrial Fund

Der Fonds Realstone RSF hat zwei kommerzielle Immobilien an der Grand-Rue 90-92 in Montreux (VD) und an der Avenue d'Ouchy 10 in Lausanne veräussert. Der Totalbetrag dieser Verkäufe beläuft sich auf CHF 48.75 Millionen und die Übertragungen wurden Ende Dezember 2023 wirksam. Im Gegenzug wurden zwei Wohnliegenschaften für CHF 36.63 Millionen gekauft.

Die erste Liegenschaft an der Willestrasse 5-7 in Spreitenbach (AG) besteht aus 32 Wohnungen (als Stockwerkeigentum konstituiert) mit einem Mieterspiegel von CHF 804'683.-. Das Gebäude wurde 2015 erbaut und ist Minergie-P-zertifiziert. Es verfügt über eine mit Holzpellets betriebene Heizungsanlage sowie eine Photovoltaikanlage auf dem Dach. Dank dieser energetischen Eigenschaften verbessert diese Immobilie den ökologischen Fussabdruck des Fonds Realstone RSF weiter.

Die zweite Liegenschaft befindet sich an der Stüssistrasse 83, im Herzen der Stadt Zürich, in der Nähe des Hauptbahnhofs. Es besteht aus 16 Wohnungen, weist einen Mieterspiegel von CHF 487'224.- auf und verfügt über eine Mietreserve von über 50%.

Die beiden erworbenen Liegenschaften sind vollständig vermietet und tragen unmittelbar zum Cashflow des Fonds bei. Darüber hinaus profitieren beide Objekte von der attraktiven Besteuerung, die von den Kantonen Zürich und Aargau für direkt gehaltene Liegenschaften angeboten wird.

Diese vier Transaktionen stehen im Einklang mit dem strategischen Ziel, das Wohnanteil des Fonds Realstone RSF auf 70% zu erhöhen, und steigern den Anteil der Wohnerträge von 64.30% auf 66.00%. Da die Verkäufe höher waren als die Akquisitionen, erhielt der Fonds Realstone RSF eine finanzielle Gegenleistung von CHF 12.25 Millionen, wodurch sich die Fremdfinanzierungsquote um 0.49% verringerte.

Der Fonds Solvalor 61 hat vor Kurzem drei Liegenschaften im Umfang von rund CHF 43.6 Millionen erworben und Verträge für die Akquisition eines Portfolios von mehreren Liegenschaften für rund CHF 140 Millionen unterschrieben (Terminverkauf – Vorkaufsrecht). Zudem wurde eine Baubewilligung für ein Bau-/Renovationsprojekt mit einem Volumen von rund CHF 14.4 Millionen erteilt. Diese Transaktionen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund CHF 198 Millionen werden den Nettoertrag des Fonds nachhaltig steigern und gleichzeitig die Reinheit seiner Wohnallokation weiter stärken.

Um diese Investitionen zu finanzieren und gleichzeitig die Fremdfinanzierungsquote auf einem konservativen Level zu halten, plant der Fonds Solvalor 61 nun eine Ausgabe von neuen Anteilen im Umfang von rund CHF 170 Millionen. Der offizielle Bezugsrechtshandel wird Ende Mai 2024 an der SIX Swiss Exchange stattfinden. Der erzielte Erlös aus der Kapitalerhöhung wird für die Weiterführung der Projekte sowie zur Verdichtung und energetischen Sanierung verwendet.

Veröffentlichung der detaillierten Bedingungen am 6. Mai

Die detaillierten Bedingungen dieser Kapitalerhöhung werden voraussichtlich am 6. Mai 2024 veröffentlicht. In der Zwischenzeit behält sich Realstone SA, die Fondsleitung von Solvalor 61, das Recht vor, die Zeichnungsfrist und den Zeitplan je nach Marktentwicklung zu ändern.

Solvalor 61 in Kürze

• 1961 lancierter Immobilienanlagefonds nach Schweizer Recht

• ISIN: CH0002785456 / Valorennummer: 278545

• Portfolio aus 113 Liegenschaften mit einem Gesamtvermögen von CHF 1.48 Milliarden

• Der reinste Westschweizer Wohnimmobilienfonds auf dem Markt mit einer Wohnallokation von 94%

• Einer der Fonds mit der niedrigsten Fremdfinanzierungsquote im Markt (17.17% zum 31.12.2023)

• Qualitativ hochwertige Standorte in den urbanen Zentren der Westschweiz, vor allem in Lausanne und Genf, sowie in den städtischen Gebieten mit starkem Bevölkerungswachstum im Genferseebogen, wo die Nachfrage nach Wohnraum am grössten ist

• Eine patrimoniale Vermögensverwaltung, die durch die Auswahl der besten Standorte auf eine langfristige Wertsteigerung des Portfolios abzielt

• Gezielte Investitionen in die Renovierung und Verdichtung des Portfolios, um den Wert und die Qualität der Liegenschaften zu steigern

• Ein starkes Engagement für Nachhaltigkeit mit einem auf maximal 20 kg/m²/Jahr begrenzten CO2-Emissionsziel bis 2031 (auf der Grundlage der Berechnungsnorm SIA 380) mit einer über 10 Jahre geplanten Energieumstellung des Portfolios

Der Halbjahresbericht zum 31. Dezember 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 1'479.06 Millionen (+2.15% über 6 Monate)

• Nettoertrag: CHF 14.69 Millionen (+3.16% zum 31. Dezember 2022), CHF 2.90 pro Anteil

• Anstieg der Mieteinnahmen um 3.75% gegenüber zum 31. Dezember 2022, davon 1.54% aus organischem Wachstum

• Mietzinsausfallrate: 1.31% (gegenüber 1.55% zum 31. Dezember 2022)

• Nettoinventarwert (NAV): CHF 230.02 pro Anteil (+2.10% gegenüber zum 31. Dezember 2022)

• Anteil der Wohnliegenschaften am Portfolio: 94% des gesamten Verkehrswerts

• 4 Baubewilligungen für Verdichtungs- und Renovationsprojekte rechtskräftig

• Installation von 2 Photovoltaikanlagen (273.47 kWp), Total Leistung 991.88 kWp

Der Fonds erzielte in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2023-2024 einen Nettoertrag von CHF 14.69 Millionen (CHF 2.90 pro Anteil), was einer Steigerung von 3.16% gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Franken pro Anteil ist dies eines der besten Nettoerträge, die der Fonds in den letzten Jahren in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres erzielt hat.

Diese bemerkenswerte Leistung ist hauptsächlich auf das anhaltende Wachstum der Mieteinnahmen zurückzuführen, die im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres um 3.75% stiegen. Aufgrund der zwei aufeinanderfolgenden Erhöhungen des Referenzzinssatzes für Mietverträge konnten Mieterhöhungen durchgesetzt werden. Daraus resultierte ein organisches Wachstum der Mieteinnahmen von 1.54% in einem Jahr, das weit über dem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 0.70% liegt, das der Fonds üblicherweise erzielt. Der Rest des Wachstums ist auf die im ersten Halbjahr 2023 getätigten Erwerbe sowie die Fertigstellung der Aufstockung der Avenue Floréal 12-14 in Lausanne zurückzuführen.

Dieses Ertragswachstum übersteigt das Wachstum der Betriebskosten, was zu einer auf 69,03% gestiegenen EBIT-Marge führte. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2022-2023 sank der Unterhaltsaufwand um 9.10% und der Abschreibungsaufwand wurde reduziert.

Wie alle Schweizer Immobilienfonds wurde auch Solvalor 61 durch den Anstieg der Zinssätze im Jahr 2023 beeinträchtigt. Dank seiner geringen Fremdfinanzierungsquote von 17.17% per 31. Dezember 2023 konnten die Auswirkungen jedoch begrenzt werden. Darüber hinaus nutzte die Fondsleitung die Inversion der Hypothekenzinskurve, um mittelfristige Schuldentranchen zu fixieren und so die Kosten der Verschuldung und deren Volatilität zu reduzieren.

Wachstum des Fondsvermögens und neue Baubewilligungen im Vordergrund

Während des Berichtszeitraums stieg das Gesamtvermögen des Fonds um 2.15% auf CHF 1'479.06 Millionen. Da in diesem Zeitraum keine Liegenschaften erworben wurden, ist dieses Wachstum rein organisch. Die Neubewertung von 16 Liegenschaften, die mit Bau- und Aufstockungsprojekten verbunden sind, führte in den letzten 6 Monaten zu einer Verkehrswertsteigerung von 1.77%.

Der Fonds Solvalor 61 bereitet sich weiterhin auf die Zukunft vor, wobei die Bauarbeiten an den laufenden Baustellen fortgesetzt werden, wie an der Avenue Sainte-Luce 9 in Lausanne, an den Aufstockungsprojekten Rue des Asters 18-20, Chemin Gilbert-Trolliet 10-12 und Rue des Voisins 5 in Genf sowie am Abriss/Umbau der Avenue Victor-Ruffy 75 in Lausanne. Total werden die laufenden Verdichtungsprojekte bis Anfang 2025 fast 100 zusätzliche Wohnungen liefern.

Während des Berichtszeitraums wurden vier neue Baubewilligungen rechtskräftig, die dem Fonds hervorragende Möglichkeiten für künftiges Wachstum bieten. Die erste betrifft die Aufstockung der bestehenden Immobilie und den Bau einer neuen Liegenschaft an der Route du Bois 8 in Ecublens (VD). Die zweite genehmigt die Aufstockung der Liegenschaft Chemin du Bac 10, 12, 14 und Avenue du Petit-Lancy 27, 29 in Petit-Lancy (GE). Mit diesen beiden Baubewilligungen werden in Kürze rund 40 neue Wohnungen fertiggestellt.

Die beiden anderen Baubewilligungen, die während des Berichtszeitraums erteilt wurden, betreffen die energetische Renovierung von Immobilien, eine Priorität von Solvalor 61. Der Plan für die energetische Renovierung des Portfolios schreitet voran: 7 Liegenschaften sind derzeit von Renovierungsarbeiten betroffen. Darüber hinaus werden 7 Renovierungen, für die Baubewilligungen erteilt wurden, in Kürze beginnen, während 11 Baubewilligungen noch ausstehen. Schliesslich wurden zwischen Juli und Dezember 2023 zwei Photovoltaikanlagen mit einer zusätzlichen Leistung von 273.47 kWp und einer Gesamtleistung von 991.88 kWp installiert.

Perspektiven

Die Verwaltungsstrategie konzentriert sich weiterhin auf die Verbesserung der operativen Performance des Fonds, mit dem Ziel, den Nettoertrag von Solvalor 61 bis 2024 weiter zu steigern. In Verbindung mit den jüngsten Erhöhungen des Referenzzinssatzes wird ein weiteres Wachstum der Mieteinnahmen erwartet.

Die Fondsleitung konzentriert sich auch auf potenzielle Erwerbe, um das verwaltete Volumen des Fonds zu erhöhen, seine Cashflows zu steigern und seine Diversifizierung zu stärken. Dank seiner einzigartigen Positionierung sowie der Qualität seines Portfolios möchte der Fonds Solvalor 61 seine Wertschöpfungsstrategie fortsetzen und gleichzeitig seinen derzeitigen reinen Wohncharakter beibehalten.

Der Halbjahresbericht zum 31. Dezember 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

Halbjahresbericht Solvalor 61 zum 31.12.2023

Das "Realstone Sustainable Finance Scholarship" wurde 2022 von Realstone SA in Partnerschaft mit dem Swiss Finance Institute (SFI) der Eidgenössische Technische Hochschule Lausanne (EPFL) lanciert und soll die Innovation im Bereich der nachhaltigen Finanzwirtschaft fördern. Das Stipendium wird jedes Jahr vergeben und unterstützt einen Master-Studenten im Bereich Finanzingenieurwesen der EPFL während seines zweijährigen Studiums. Der diesjährige Empfänger, der aus zahlreichen Bewerbern ausgewählt wurde, ist Mikail Durrani.

Mikail Durrani hat an der Universität Genf einen Bachelor in internationalen Beziehungen mit Schwerpunkt Wirtschaft erworben und gründete neben seinem Studium die "Swiss Sustainability Initiative". Diese Vereinigung bietet jungen Berufstätigen die Möglichkeit, Karrieremöglichkeiten im Bereich der Nachhaltigkeit zu erkunden und Forschungsartikel, insbesondere über nachhaltige Finanzen, zu verfassen.

Mikail Durrani sagte: "Die Zusammenarbeit zwischen Realstone, dem SFI und der EPFL ist eine grossartige Gelegenheit, die Innovation im Bereich der nachhaltigen Finanzwirtschaft an einer führenden Schweizer Institution zu fördern. Es ist eine einzigartige Gelegenheit für einen jungen Fachmann wie mich, Unterstützung bei der Verfolgung seiner Bestrebungen zu erhalten, zum schnell wachsenden Sektor der nachhaltigen Finanzen in der Schweiz und zur Nachhaltigkeit im Allgemeinen beizutragen."

Mit diesem Stipendium unterstreicht Realstone SA sein Engagement für Nachhaltigkeit und Innovation im Immobiliensektor. Das Unternehmen ist überzeugt, dass die Unterstützung von Studenten, die sich mit diesen Themen beschäftigen, einen wichtigen Beitrag zur kontinuierlichen Verbesserung seines Geschäftsbereichs leisten wird, was sich positiv und nachhaltig auswirkt.

"Wir glauben fest an die Notwendigkeit, die Innovation in der Finanz- und Immobilienbranche zu fördern, sagte Julian Reymond, CEO von Realstone SA. Die Zusammenarbeit mit einer Institution wie der EPFL ist eine fantastische Gelegenheit, diese Vision zu verwirklichen. Realstone engagiert sich für die Gestaltung einer nachhaltigen finanziellen Zukunft, indem es innovative Initiativen unterstützt und in das Potenzial junger Talente investiert."

Realstone RSF: Factsheet Q4 2023

Solvalor 61: Factsheet Q4 2023

• Gesamtvermögen: 2'532.30 Millionen (+3.25% gegenüber dem 31. März 2023)

• Anstieg der Total Ertrag auf CHF 48.73 Millionen (+3.12% gegenüber dem 30. September 2022)

• Senkung der Mietzinsausfallrate auf 8.88% (9.81% zum 31. März 2023)

• Übergabe von 16 neuen Wohnungen an der Avenue d'Echallens 100-102 in Lausanne (VD)

• 2 Photovoltaikanlagen in der Berichtsperiode installiert (Leistung 137 kWp)

• Fernheizung: 2 Anlagen in der Berichtsperiode in Betrieb genommen

Die erste Hälfte des Geschäftsjahres 2023-2024 des Fonds Realstone RSF war geprägt von einer bedeutenden Arbeit der Teams von Realstone SA, um die verfolgten Ziele sowohl auf der Ebene der Nachhaltigkeit als auch der Neuausrichtung des Fonds auf Wohnimmobilien zu konsolidieren. So wurden zwei Erwerbe und die Lieferung einer Aufstockung verzeichnet, ebenso wie die Installation von zwei zusätzlichen Photovoltaikanlagen und der Anschluss von zwei Liegenschaften an die Fernheizung.

Anfang Juni 2023 wurden zwei neue Liegenschaften in das Portfolio aufgenommen. Eine erste Liegenschaft an der Rotkornstrasse 9, 11a und 11b in Oberkulm (AG) wurde für CHF 15.95 Millionen bei einer Bruttorendite von 4.47% erworben. Eine zweite Immobilie an der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal (AG) wurde für CHF 7.55 Millionen mit einer Bruttorendite von 4.01% erworben. Beide Objekte, die über eine Mietgarantie bis zum 31. Dezember 2023 verfügen, sind fast vollständig vermietet. Lediglich 5 Wohnungen der zur Verfügung stehenden 52 befinden sich noch in der Vermarktung. Die Liegenschaften sind mit einer Wärmepumpe mit Erdwärmesonde und einem Anschluss an die Fernheizung ausgestattet und weisen im Einklang mit der Strategie des Fonds einen reduzierten CO2-Fussabdruck auf.

Ebenfalls im Juni verzeichnete der Fonds Realstone RSF die Übergabe von 16 neuen Wohnungen, die durch eine Aufstockung um zwei Stockwerke an der Avenue d'Echallens 100-102 in Lausanne entstanden sind. Diese Wohnungen fanden alle sofort einen Mieter, was den Mieterspiegel für Wohnimmobilien um CHF 238'920 erhöhte.

In Übereinstimmung mit seinen Verpflichtungen im Bereich der Nachhaltigkeit hat der Fonds Realstone RSF seine Anstrengungen zur Umsetzung der Energiewende in seinem Immobilienbestand fortgesetzt. Einerseits wurden zwei zusätzliche Fernheizungsanschlüsse für Liegenschaften an der Route du Mont-Carmel 1/3/5 in Givisiez (FR) und am Quai de Copet 6-9 in Vevey (VD) in Betrieb genommen. Auf den Dächern der Immobilien Rue du Bugnon 6/8/10 in Lausanne (VD) und Les Cornes-Morel in La Chaux-de-Fonds (NE) wurden zwei Photovoltaikanlagen mit einer Gesamtleistung von 137 kWp installiert.

Vermögen

Das Gesamtvermögen des Fonds Realstone RSF belief sich zum 30. September 2023 auf CHF 2'532.30 Millionen, was einem Wachstum von 3.25% in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2023-2024 entspricht. Der Verkehrswert der Liegenschaften des Fonds stieg in den ersten sechs Monaten um 3.11% von CHF 2'399.72 Millionen auf CHF 2'474.41 Millionen. Dieser Anstieg ist auf den Erwerb von zwei Liegenschaften für Wohnzwecke sowie auf die erheblichen Fortschritte bei den laufenden Projekten zurückzuführen.

Der Nettoinventarwert (NAV) beläuft sich zum 30. September 2023 auf CHF 124.12 pro Anteil und ist im Vergleich zum letzten Halbjahresabschluss stabil.

Erfolg

Zum 30. September 2023 verzeichnete der Fonds Realstone RSF ein Wachstum seiner Mieteinnahmen auf CHF 45.71 Millionen, was einem Anstieg von 4.10% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Mieterspiegel der im Herbst 2022 übergebenen Projekte hat zu diesem Anstieg beigetragen. Dank der Vermarktungsarbeit in den letzten Monaten liegt die Mietzinsausfallrate nun bei 8.88% (gegenüber 9.81% am 31. März 2023). Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum gewerbliche Mietverträge für insgesamt 3‘487 m2 unterzeichnet. Sie werden nach und nach den Cashflow des Fonds konsolidieren.

Der Total Ertrag stieg gegenüber dem 30. September 2022 um 3.12% auf CHF 48.73 Millionen. Er beinhaltet auch die Bauzinsen der oben erwähnten Entwicklungsprojekte sowie sonstige Erträge, insbesondere das Inkasso der Erträge aus den installierten Photovoltaikanlagen.

Der Anstieg der Hypothekarkosten aufgrund der Erhöhung der Leitzinsen durch die Schweizerische Nationalbank führte dazu, dass das Total der Aufwendungen in der Berichtsperiode um 15.77% auf CHF 30.09 Millionen anstieg, verglichen mit CHF 25.99 Millionen im Vorjahr. Höhere Unterhaltskosten führten zu einer beschleunigten Neuvermietung und damit zu einer Verringerung der Leerstände. Im Gegensatz dazu wurde die sorgfältige Budgetkontrolle perfekt umgesetzt, da die Kosten für Liegenschaften in der Berichtsperiode um 8.87% auf CHF 4.38 Millionen gesunken sind.

Perspektiven

Nach diesem Konsolidierungshalbjahr, das von den oben erwähnten Erwerben und der Übergabe geprägt war, setzt Realstone SA die dynamische Verwaltung des Portfolios des Fonds Realstone RSF fort. Erstens, indem sie den Anteil der Wohnerträge weiter erhöht, wobei in den nächsten Monaten insbesondere Verkäufe von gewerblich genutzten Immobilien in Vorbereitung sind. Zweitens, indem sie ihr Programm zur Energiewende und Wertschöpfung weiter vorantreibt. Und drittens durch eine strenge Überwachung des voraussichtlichen Zeitplans der in Entwicklung befindlichen Wohnprojekte in Horgen (ZH) und Winterthur (ZH), deren Fertigstellung für 2024 geplant ist. Parallel dazu veräusserte der Fonds zwei kleinvolumige Liegenschaften, die nicht mehr mit seiner Strategie vereinbar waren, in Chemin des Glycines 12 in Chavannes-près-Renens (VD) und Rue Gilbert 7 in Meyrin (GE) für einen Totalbetrag von CHF 16.70 Millionen. Diese Transfers werden in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres stattfinden, um die Mieteinnahmen so lange wie möglich zu kassieren.

Der Halbjahresbericht zum 30. September 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

Mit dem Erwerb von drei Liegenschaften in Clarens (VD), Lancy (GE) und Etagnières (VD) baut die Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) ihre Präsenz in der Westschweiz strategiekonform mit einem Anteil von 83.56% weiter aus. Im Einklang mit dieser Strategie stammen 84.18% der Erträge aus Wohnnutzung. Die Transaktionen fanden in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 statt, wobei die erste Eigentumsübertragung im Juli, die zweite im Oktober und die dritte im November erfolgte.

Die drei Liegenschaften, die für einen Totalbetrag von CHF 30.65 Millionen erworben wurden, generieren einen zusätzlichen Mieterspiegel von CHF 1.28 Millionen. Sie weisen eine durchschnittliche Bruttorendite von 4.18% sowie eine durchschnittliche Mietreserve von 32% auf, die durch Renovierungen bei zukünftigen Mieterwechseln realisiert werden soll. Das Portfolio der Anlagegruppe RIRS besteht nun aus 27 Immobilien mit einem Gesamtvermögen von CHF 311 Millionen und einem Mieterspiegel von insgesamt CHF 11.96 Millionen.

Das erste Objekt an der Rue Gambetta 22 in Clarens, in der Gemeinde Montreux, besteht aus 27 Wohnungen sowie zwei Gewerbeflächen im Erdgeschoss. Die Liegenschaft erfreut sich einer erstklassigen Lage, 500 Meter vom SBB-Bahnhof entfernt, in der Nähe von Einrichtungen und zahlreichen Geschäften. Alle Küchen und Sanitärsäulen wurden renoviert, wodurch der Investitionsbedarf in den nächsten Jahren vollständig eliminiert wurde. Die Immobilie wurde im Juli 2023 für CHF 10.30 Millionen mit einer Bruttorendite von 4.22% erworben. Es weist eine attraktive Mietreserve von 36% auf, die es ermöglicht, das 70%-Quantil der Mieten in der Region zu erreichen. Dank der dynamischen Verwaltung von Realstone SA wird diese Reserve eine schrittweise Erhöhung des Ergebnisses ermöglichen.

Die zweite Liegenschaft, Chemin des Fraisiers 13 in Lancy, wurde im Oktober gekauft und weist die Besonderheit auf, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, was im Kanton Genf selten vorkommt. Von den 29 Wohnungen wurde bereits ein Drittel im Zuge der Mieterrotation renoviert. Das für CHF 13.70 Millionen erworbene Objekt weist eine Bruttorendite von 4.09% auf. Die Immobilie verfügt über eine hohe Mietreserve von 39%.

Das dritte Objekt, das im November gekauft wurde, befindet sich in der Rue des Crêts 3 in Etagnières. Es besteht aus 21 Wohnungen und ist mit der gleichen Anzahl an Parkplätzen ausgestattet und befindet sich in unmittelbarer Nähe des LEB-Bahnhofs. Die Liegenschaft, die für CHF 6.65 Millionen erworben wurde, weist zudem eine ausgezeichnete Bruttorendite von 4.32% auf.

Gestützt auf diese erfreulichen Akquisitionen und das Vertrauen der 43 bereits angeschlossenen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge wird die Realstone Anlagestiftung ihre Wachstumsstrategie für die Anlagegruppe RIRS weiterverfolgen. Um sie dabei zu begleiten, profitiert sie vom Know-how und der Erfahrung der Fondsleitung Realstone SA, an die sie ihre Geschäftsleitung delegiert.

Seit 2021 nehmen die Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 an der globalen ESG-Benchmark für Immobilienvermögen von GRESB teil. Mit diesem Instrument wird die nicht-finanzielle Leistung von Immobilienanlageprodukten gemessen, um deren ESG-Strategie transparenter und verständlicher zu machen. Die im vergangenen Jahr erzielten Resultate übertrafen die Erwartungen der Fondsleitung der Realstone SA.

Die Ergebnisse im Standing Investments Benchmark heben die Arbeit an der Datenerhebung und -qualität hervor, mit 79 Punkten für Realstone RSF und 83 Punkten für Solvalor 61 (gegenüber 74 Punkten bzw. 72 Punkten im Jahr 2022). Die grosse Herausforderung bei der ESG-Berichterstattung liegt in der Verwaltung der Energiedaten und ihres Flusses innerhalb des Portfolios. Realstone SA hat Wert darauf gelegt, qualitativ hochwertige Daten zu erhalten und diese zu überprüfen, um so transparent und genau wie möglich zu sein. Dank dieser Bemühungen erhielt der Fonds Realstone RSF 52 (von 70) Punkten für die Leistungskomponente, die in die Bewertung von Standing Investments einfliesst (gegenüber 47 Punkten im Jahr 2022), während der Solvalor 61-Fonds 56 Punkte erreichte (gegenüber 43 Punkten im Jahr 2022).

Die Ergebnisse für die Development Benchmark sind relativ stabil. Im Einzelnen erhielten beide Fonds 90 Punkte (gegenüber 92 für Realstone RSF und 91 für Solvalor 61 im Jahr 2022). Dieser leichte Unterschied erklärt sich durch eine Änderung des GRESB-Bewertungssystems mit neuen Fragen zur Risikoanalyse. Diese wurden von der Fondsleitung berücksichtigt und befinden sich bereits in der Bearbeitung.

Realstone SA prüft verschiedene Lösungen, um die ESG-Performance seiner Fonds zu verbessern und gleichzeitig die finanzielle Performance zu erhalten, die den Erwartungen der Anleger entspricht.

Im Nachhaltigkeitsbericht von Realstone SA wird jährlich über die Entwicklung der in ihrem zehnjährigen ESG-Aktionsplan festgelegten Ziele berichtet. Dieser orientiert sich an der Real-Impact-Philosophie, verantwortungsbewusst und nachhaltig zu handeln und jeder Handlung einen Sinn zu verleihen, um für Investoren und Mieter der nachhaltigste, innovativste und erfolgreichste Immobilienvermögensverwalter der Schweiz zu werden.

Beim Hausmeisterservice greifen einige auf die Dienste von Personen zurück, die direkt an den von ihnen verwalteten Immobilien wohnhaft sind, während andere diese Dienste auslagern, indem sie ein Facility Management beauftragen. Realstone SA hat sich für einen dritten Weg entschieden, der voll und ganz seiner ESG-Strategie entspricht: Zusammenstellung eines eigenen Teams professioneller Concierges, die sich Verantwortung, Aufgaben und Material teilen, ohne dabei zwingend in den von ihnen betreuten Liegenschaften zu wohnen. Dies bietet zahlreiche Vorteile.

Zum einen im Hinblick auf die Umwelt. Neben der Einführung nachhaltiger Praktiken – wie der Förderung der Mülltrennung, der Verwendung biologisch abbaubarer Reinigungsmittel, der gemeinsamen Nutzung von Werkzeugen und der Verwendung elektrischer Energie anstelle fossiler Brennstoffe für den Betrieb der Geräte – ermöglicht der Inhouse-Hausmeisterservice von Realstone SA eine kontinuierliche Überwachung der Liegenschaften sowie ihres Wasser- und Energieverbrauchs. Dadurch wird die Betreuung des Immobilienbestands im Sinne der Nachhaltigkeit gestärkt.

Zum anderen auf sozialer Ebene. Die regelmässige Anwesenheit der Concierges an den einzelnen Immobilienstandorten sorgt dafür, dass den Bewohnern nicht nur Aufmerksamkeit, sondern auch Verfügbarkeit und Flexibilität zuteilwird. Dadurch wird eine gewisse Bindung geschaffen und somit die Kommunikation mit den Mietern durch den Aufbau einer wertschätzenden Beziehung erleichtert.

Und schliesslich auf der Ebene der Governance. Die Concierges sind aufgrund dieser Organisationsstruktur nicht nur bestens mit der Historie der Liegenschaften und den Erwartungen der Mieter vertraut, sondern bieten den Bewohnern auch die Möglichkeit, punktuelle Hilfe bei der Durchführung kleinerer Arbeiten in Anspruch zu nehmen, ohne dass sie sich an eine Hausverwaltung, einen Beauftragten oder den Eigentümer wenden müssen. Sie sind somit eine ideale Anlaufstelle, um Fragen der Mieter zu beantworten oder deren Anliegen weiterzuleiten.

Im Laufe der Zeit hat sich das Team der Inhouse-Hausmeisterservice von Realstone SA entsprechend der Erweiterung des verwalteten Immobilienbestands vergrössert. Heute zählt der Service 30 Mitarbeitende – verteilt auf die Kantone Waadt (19), Genf (5) und Freiburg (6) – und betreut rund 200 Liegenschaften mit fast 5’000 Wohnungen.

«Unsere Concierges sind Schornsteinfeger, Maurer oder auch Landschaftsgärtner. Sie sind zwischen 20 und 50 Jahre alt und lieben ihren Beruf. Auch wenn die meisten von ihnen den Grossteil ihrer Arbeit alleine erledigen, schätzen sie auch die Arbeit im Team. So können sie ihre Erfahrungen austauschen, Wissen weitergeben und die eigenen Arbeitsweisen weiterentwickeln», erklärt Alain Terry, der bei Realstone SA für den Kanton Waadt für den Inhouse-Hausmeisterservice zuständig ist.

Die eingestellten Concierges verfügen alle über ein technisches EFZ und haben ebenso unterschiedliche wie vielfältige Profile. Dies ist eine äusserst wertvolle Ergänzung und ermöglicht es ihnen, sich gegenseitig bei der Ausführung bestimmter Aufgaben zu unterstützen, wie z. B. bei der Durchführung grosser Wartungsarbeiten (Räumungsarbeiten, Mähen grosser Flächen, Reparaturen, Bauarbeiten), aber auch, sich während der Urlaubszeiten gegenseitig zu vertreten.

Bei vergleichbaren Kosten wie bei externen Verträgen kann mit dem Inhouse-Hausmeisterservice die ESG-Strategie von Realstone SA unterstützt werden. «Das Unternehmen gewinnt auf lange Sicht durch die kontinuierliche Betreuung der Liegenschaften, das Verantwortungsbewusstsein der Concierges und die hohe Qualität der angebotenen Dienstleistungen, die von den Mietern sehr geschätzt werden», so Diane Hebeisen, Head of Real Estate Asset Management bei Realstone SA. Ein Argument, das durch die sehr geringe Fluktuation innerhalb des Teams noch verstärkt wird. Seit 2018 gab es nur einen Abgang.

Abschliessend sagte Diane Hebeisen: «Ohne die Arbeit einer Immobilienverwaltung zu ersetzen, bringen unsere Concierges einen grossen Mehrwert für die Verwaltung unserer Liegenschaften sowie für alle beteiligten Parteien – Mieter, Hausverwaltung, Eigentümer – und damit letztlich auch für die Investoren unserer Anlagefonds».

• Anstieg der Mieteinnahmen um 2.7%

• Reduzierung der Mietzinsausfallrate auf 1.39%

• Steigerung des Nettoertrags um 1.4%

• Erwerb von drei Liegenschaften in Clarens (VD), Carouge (GE) und Genf für CHF 35.81 Mio.

• Nettoinventarwert (NAV): CHF 230.73 pro Anteil

• Fremdfinanzierungsquote: 15.67%

• Stabile Dividende von CHF 5.30 pro Anteil

• CO2-Emissionen: 25.61 kg/m2/Jahr

• Installierte PV-Leistung: 718 kW

Das am 30. Juni 2023 abgeschlossene Geschäftsjahr weist ein bemerkenswertes Jahresergebnis für den Fonds Solvalor 61 mit einem Anstieg des Nettoertrags um 1.4% aus. Diese ist der einzigartigen Positionierung des Fonds sowie seiner auf langfristige Wertschöpfung ausgerichteten Vermögensverwaltung zu verdanken. Solvalor 61 profitiert weiterhin von der Reinheit seines im Schweizer Immobilienfondsmarkt einzigartigen Wohnportfolios und dem deutlichen Rückgang der Leerstände in diesem Segment. Der Fonds zeichnet sich auch durch die Qualität seiner Standorte und seine niedrige Fremdfinanzierungsquote aus, zwei Faktoren, die in einem von steigenden Zinsen geprägten Umfeld zur Resilienz beitragen.

Vermögen

Per 30. Juni 2023 beläuft sich das Gesamtvermögen des Fonds Solvalor 61 auf CHF 1’447.87 Mio. Das Geschäftsjahr war geprägt von der Integration von drei neuen Liegenschaften zu einem Gesamtkaufpreis von CHF 35.81 Millionen. Diese drei Erwerbe in Clarens (VD), Carouge (GE) und Genf passen perfekt in die Anlagestrategie des Fonds Solvalor 61, die auf Wohnimmobilien in bester Lage in den urbanen Zentren der Westschweiz ausgerichtet ist. Darüber hinaus weisen sie eine beträchtliche Mietreserve auf, die auf mehr als 50% geschätzt wird und langfristig zur Steigerung ihres Verkehrswerts beitragen wird.

Darüber hinaus wurden im Berichtsjahr zahlreiche Baustellen, Renovierungen und Aufstockungen fortgesetzt. Diese betreffen insbesondere die Immobilien in Lausanne, in der Avenue Sainte-Luce 9, Avenue Victor-Ruffy 75 und Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7, sowie die Liegenschaft in der Rue des Asters 18-20 in Genf. Diese Projekte schaffen Wert für den Fonds: Sie erhöhen den Wert der Immobilien und ermöglichen es, das wirtschaftliche Alter des Portfolios zu verjüngen und gleichzeitig seine Umweltbilanz zu verbessern. Darüber hinaus wird die Installation von Photovoltaikmodulen auf den Dächern von Gebäuden mit einer Gesamtleistung von 718 kW fortgesetzt.

Im Einklang mit den Nachhaltigkeitszielen von Solvalor 61 beabsichtigt Realstone SA die Energiewende durch die Renovierung bestehender Liegenschaften beschleunigen. Fast 50 Renovierungsprojekte wurden bis 2031 geplant, und im Geschäftsjahr 2023-2024 werden die Arbeiten an fast 10 Immobilien beginnen. Dies wird die grösste Renovierung sein, die jemals am Immobilienbestand von Solvalor 61 in den letzten Jahrzehnten durchgeführt wurde, und es dem Fonds ermöglichen, das Ziel zu erreichen, die durchschnittlichen CO2-Emissionen bis 2031 für den gesamten Bestand auf unter 20 kg/m²/Jahr zu senken, verglichen mit derzeit 25.61 kg/m2/Jahr.

Die gesamte Hypothekenschuld beläuft sich auf CHF 226 Millionen und die Fremdfinanzierungsquote beträgt 15.67%. Die Verschuldung des Fonds Solvalor 61 bleibt moderat und begrenzt somit die Auswirkungen steigender Zinssätze auf das Fondsergebnis. Um die Volatilität der Fremdkapitalkosten zu verringern und sich gegen einen weiteren Anstieg abzusichern, wurde eine Politik der Sperrung von Hypothekarkrediten mit längeren Laufzeiten eingeleitet.

Das Nettovermögen beträgt CHF 1'168.47 Mio. und liegt damit 6.5% über dem Stand vom 30. Juni 2022. Der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil beträgt CHF 230.73.

Erfolg

Der Fonds Solvalor 61 weist einen realisierten Erfolg von CHF 28.01 Millionen für das am 30. Juni 2023 endende Geschäftsjahr, eine Steigerung von 1.4% gegenüber dem Vorjahr aus.

Der Total Ertrag beläuft sich auf CHF 62.72 Mio., was einem Anstieg von 4.4% gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Unter diesen Erträgen stiegen die Mieteinnahmen um 2.7% auf CHF 61.20 Millionen, was sowohl auf einen Anstieg des Mieterspiegels als auch auf einen Rückgang der Leerstände zurückzuführen ist.

Das Wachstum des Mieterspiegels ist auf die Integration von drei neuen Liegenschaften sowie auf das organische Wachstum der Mieten zurückzuführen, das durch die Renovierungen der Wohnungen unterstützt wird (fast 50 im Geschäftsjahr 2022-2023). Die deutliche Reduktion der Mietzinsausfallrate 1.39% gegenüber 2.87% im Vorjahr spiegelt die Qualität der Liegenschaften im Portfolio sowie die Attraktivität ihrer zentralen Standorte wider, die von den Mietern geschätzt werden. Der durch diesen doppelten Effekt bedingte Anstieg der Mieteinnahmen hat den Wert der Liegenschaften positiv beeinflusst.

Der Total Aufwand beläuft sich auf CHF 34.71 Mio., was einem Anstieg von 6.9% gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Dieser Anstieg ist insbesondere auf die Zunahme der Hypothekarzinsen zurückzuführen, die sich im Berichtszeitraum auf CHF 2.12 Mio. beliefen. Der Anstieg der Ausgaben hielt sich jedoch in Grenzen, mit einem Rückgang des Liegenschaftsaufwands um 3.8% und einer Reduzierung der ausserordentlichen Unterhaltskosten. Infolge der gestiegenen Verkehrswerte und wegen der hohen Margen zwischen dem Wert der Liegenschaften und den Gestehungskosten wurden die Abschreibungen reduziert.

Und schliesslich bestätigt das Wachstum des Nettoertrags von Solvalor 61 die Fähigkeit des Portfolios, trotz steigender Zinssätze einen soliden Ertrag zu erzielen und widerstandsfähig zu sein. Der nicht realisierte Erfolg (inkl. Liquidationssteuern) beläuft sich per 30. Juni 2023 auf CHF 70.44 Millionen, während sich der Gesamterfolg auf CHF 98.44 Millionen beläuft.

Perspektiven

Die aktuelle Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt ist für Solvalor 61 günstig. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum beflügelt weiterhin den Rückgang der Leerstände, während die Mieteinnahmen infolge des Anstiegs des Referenzzinssatzes für Mietverträge weiter steigen dürften. In diesem günstigen Umfeld möchte die Fondsleitung ihre Strategie des Erwerbs neuer Wohnobjekte fortsetzen, und Solvalor 61 ist nun offen für Sacheinlagen, die es den Eigentümern ermöglichen, ihre Immobilien gegen Fondsanteile einzutauschen. Schliesslich ermöglicht die Qualität des Portfolios des Fonds Solvalor 61, sich auf Renovierungs- und Verdichtungsprojekte zu konzentrieren, die Wert schaffen und gleichzeitig die Energieeffizienz der Liegenschaften verbessern.

Der Jahresbericht zum 30. Juni 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

Jahresbericht Solvalor 61 zum 30.06.2023

Veröffentlichung der Ergebnisse:

Dienstag, 26. September 2023

Ex-dividende:

Freitag, 29. September 2023

Dividendenzahlung:

Mittwoch, 4. Oktober 2023

Realtsone SA engagiert sich stark im Bereich Nachhaltigkeit und hat unter anderem einen ESG-Aktionsplan im Jahr 2021 aufgestellt. Die Fondsleitung hat nun das Ziel, den CO2-Fussabdruck des Immobilienbestands der beiden kotierten Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 zu reduzieren, vertraglich formalisiert. Damit verpflichtet sie sich, die CO2-Emissionen bis 2031 für den gesamten Immobilienbestand jedes dieser beiden Fonds auf durchschnittlich maximal 20 kg/m2/Jahr zu begrenzen. Um dieses Ziel zu erreichen, berechnet sie den tatsächlichen CO2-Fussabdruck der Liegenschaften auf der Grundlage der tatsächlichen Messungen des Verbrauchs fossiler Energieträger und verwendet dann die Umrechnungsfaktoren der Norm SIA 380:2015.

Um dieses quantifizierte Ziel zu erreichen, hat Realstone eine genaue Investitionsplanung nach einem Zehnjahresplan vorgenommen, um die Energieeffizienz der verwalteten Immobilien zu verbessern. Die wichtigsten Aktionen bestehen darin, die Heizöl- und Gaskessel schrittweise durch umweltfreundlichere Wärmequellen (Fernheizung, Wärmepumpen, Pellets) zu ersetzen und die thermische Hülle der Liegenschaften zu renovieren.

Parallel dazu und dank des bereits bewiesenen Know-hows entwickelt Realstone SA weiterhin neue Wohnprojekte, die hohen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz genügen. Die schrittweisen Lieferungen dieser neuen Liegenschaften innerhalb der Portfolios der Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 werden ebenfalls dazu beitragen, deren durchschnittliche CO2-Emissionen zu senken. Gleichzeitig werden die Mieter sensibilisiert, damit sie sich Gewohnheiten aneignen, die einen verantwortungsbewussten Energieverbrauch mit täglichem Komfort, insbesondere beim Heizen, verbinden.

Der ESG-Aktionsplan von Realstone SA und seine rigorose Planung werden einerseits die Amortisation der in die Nachhaltigkeit getätigten Investitionen über mehrere Jahre hinweg verteilen und gleichzeitig den Wert der Liegenschaften steigern. Andererseits stellen sie einen ersten bedeutenden Schritt in Richtung der Anforderungen des Bundes zur Reduzierung der CO2-Emissionen dar.

Möglichkeit, eine Liegenschaft gegen Fondsanteile einzubringen (Sacheinlagen)

Darüber hinaus hat Realstone SA auch in den Fondsverträgen von Realstone RSF und Solvalor 61 die Möglichkeit verankert, dass Eigentümer von Liegenschaften über eine Sacheinlage als Investoren in diese beiden Fonds einsteigen können. Konkret wird der Eigentümer zum Investor und erhält eine Anzahl von Anteilen am Fonds, die dem Marktwert der eingebrachten Immobilie entspricht. Die Fondsleitung ist nicht verpflichtet, diese Sacheinlagen anzunehmen, und hat die alleinige Entscheidungsbefugnis. Selbstverständlich wird sie sie nur unter der Bedingung genehmigen, dass die Liegenschaften vollständig mit der Fondsstrategie übereinstimmen, und nur, wenn die Transaktion im Interesse der anderen Investoren ist.

Diese neue Möglichkeit bietet zahlreiche Vorteile für Eigentümer von Liegenschaften, die weiterhin in Immobilien investieren möchten und sich gleichzeitig einige der mit Direktinvestitionen verbundenen Sorgen ersparen möchten. Der erste Vorteil ist zunächst ein steuerlicher, da die Anteilseigner von der Steuer auf die erhaltenen Dividenden befreit sind und die Kapitalsteuer stark reduziert wird, potenziell bis auf Null. Zweitens werden die mit Leerstand verbundenen Risiken durch eine grössere Diversifizierung der Immobilien verringert. Im Falle von Privatinvestoren erleichtert schliesslich die Liquidität der Anlage die Erbfolge, was den Erben viel Kummer erspart. Darüber hinaus bietet eine solche Sacheinlage auch den Vorteil, dass die Verwaltung der Liegenschaften delegiert werden kann, insbesondere angesichts der Herausforderung der Energiewende, die technische Kompetenzen und finanzielle Kapazitäten für ihre Durchführung erfordert.

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) hat diese Änderungen in den Fondsverträgen der Anlagefonds Realstone RSF und Solvalor 61 genehmigt. Diese traten in ihrer geänderten Form am 13. Juli 2023 in Kraft.

Der Fonds Realstone RSF verstärkt seine Wohnallokation weiter durch zwei neue Immobilien, die im Mai für CHF 23.50 Millionen in Oberkulm (AG) und Untersiggenthal (AG) erworben wurden. Die im Juni übergebenen Objekte erfüllen hohe Nachhaltigkeitskriterien, die der DNA des Fonds entsprechen. Die Nettorendite trägt bereits im ersten Jahr des Besitzes bei, während die bis zum Ende des Kalenderjahres gewährte Mietgarantie eine ruhige Vermarktung zulässt.

Eine Liegenschaft an der Rotkornstrasse 9, 11a und 11b in Oberkulm (AG) wurde im Juni 2023 in das Portfolio des Fonds Realstone RSF aufgenommen. Die 38 neuen Wohnungen – von 1.5 bis 4.5 Zimmern und auf 2'651 m2 verteilt – profitieren von einer ausgezeichneten Ausführung sowie von der Nähe zum SBB-Bahnhof und den Strassenachsen, die es ermöglichen, die Hauptstadt Aarau in 20 Minuten zu erreichen. Die Heizung, die durch eine Wärmepumpe mit Erdwärmesonde gewährleistet wird, bietet einen reduzierten CO2-Fussabdruck.

Mit einem Mieterspiegel von CHF 712'500.- und einem Kaufpreis von CHF 15.95 Millionen erwirtschaftet die Liegenschaft eine ausgezeichnete Bruttokaufpreisrendite von 4.47%. Das Nettoergebnis auf dem Eigenkapital von 2.99% im ersten Betriebsjahr trägt positiv und unmittelbar zur Rendite des Fonds bei. Parallel dazu sichert die vom Bauträger erhaltene Mietgarantie die Mietzinseinnahmen bis zum Ende des Kalenderjahres und lässt eine ruhige Vermarktung der 13 noch verfügbaren Wohnungen erwarten, von denen 25 bereits nach wenigen Wochen einen Mieter gefunden haben.

An der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal (AG) gelegen, wurde ebenfalls im Juni 2023 eine zweite Liegenschaft in das Portfolio des Fonds aufgenommen. Die 14 Wohnungen dieses Neubaus - hauptsächlich 2,5-Zimmer-Wohnungen und verteilt auf 1'223 m2 - sind geräumig und bieten eine sehr gute Ausstattung mit z.B. hochwertigen Eichenparkettböden, Fenstern mit elektrisch gesteuertem Sonnenschutz und einer individuellen Waschmaschine. Die meisten von ihnen verfügen über zwei Badezimmer. Die Liegenschaft, die an die Fernheizung angeschlossen ist, befindet sich nur wenige Schritte vom SBB-Bahnhof Siggenthal-Würenlingen entfernt, von dem aus Zürich HB in 30 Minuten erreichbar ist.

Das Objekt wurde für CHF 7.55 Millionen erworben und trägt ab dem ersten Jahr seines Besitzes ebenfalls zum Fonds Realstone RSF bei. Mit einem Mieterspiegel von CHF 302'916 bietet es einen komfortablen Bruttoertrag von 4.01%. Auch hier wurde eine Mietgarantie bis zum Ende des Kalenderjahres erreicht, während nur noch eine Wohnung zu vermieten ist.

Der Erwerb dieser beiden Liegenschaften mit Wohnraum steht voll und ganz im Einklang mit der Strategie, den Wohnanteil des Fonds Realstone RSF bis 2025 auf 70% zu erhöhen. Darüber hinaus stärken sie die Qualität des Portfolios, insbesondere im Hinblick auf die Nachhaltigkeit.

In der ersten Jahreshälfte 2023 wurden zwei Wohnliegenschaften für eine Gesamtinvestition von CHF 24 Millionen in das Portfolio des Fonds Solvalor 61 aufgenommen. Diese hochwertigen Immobilien befinden sich in der Rue de la Filature 42 in Carouge (GE) und in der Avenue Peschier 20 in Genf, im beliebten Quartier Champel, das an den bereits im Besitz des Fonds befindlichen Eingang 22 angrenzt. Sie umfassen insgesamt 50 Wohnungen und fast 3'000 m2 Wohnfläche. Diese Liegenschaften liegen in zentraler Lage, in der Nähe der wichtigsten Verkehrsachsen und Einkaufsmöglichkeiten, was den Portfoliomerkmalen des Fonds entspricht.

Diese beiden Erwerbe sind für Solvalor 61 finanziell attraktiv, mit einer durchschnittlichen Bruttorendite von 3.7% auf dem aktuellen Mieterspiegel und fast 5.9% auf dem potenziellen Mieterspiegel. Diese beiden Objekte verfügen über eine Mietreserve von über 50%, was in Zukunft zu einer erheblichen Wertsteigerung führen wird. Die aktuellen Mieteinnahmen dieser Liegenschaften belaufen sich auf CHF 0.9 Millionen, während der potenzielle Mieterspiegel bei den aktuellen Marktmieten auf CHF 1.4 Millionen geschätzt wird.

Diese Transaktionen stärken die Wohnallokation von Solvalor 61 sowie ihre Präsenz im grössten urbanen Zentrum der Westschweiz. Sie entsprechen voll und ganz der Anlagestrategie des Fonds, die auf die Schaffung von langfristigem Wert für die Anleger ausgerichtet ist. Diese beiden Erwerbe kommen zu dem Kauf einer Liegenschaft in Montreux (VD) für CHF 12 Millionen Ende 2022 hinzu, so dass sich die gesamten Erwerbe im Geschäftsjahr 2022-2023 auf CHF 36 Millionen belaufen werden.

Das aktuelle Umfeld auf dem Immobilienmarkt bietet zahlreiche Gelegenheiten, die es Solvalor 61 ermöglichen könnten, weitere Erwerbe zu tätigen. Der Fonds wird seine Anlagestrategie weiterverfolgen und hauptsächlich hochwertige Liegenschaften in der Westschweiz anstreben, die sich im Stadtzentrum befinden und hohe Mietreserven aufweisen.

Realstone RSF: Factsheet Q2 2023

Solvalor 61: Factsheet Q2 2023

Realstone Wohnimmobilien Schweiz - RIRS: Factsheet Q2 2023