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• Gesamtvermögen: 2'532.30 Millionen (+3.25% gegenüber dem 31. März 2023)

• Anstieg der Total Ertrag auf CHF 48.73 Millionen (+3.12% gegenüber dem 30. September 2022)

• Senkung der Mietzinsausfallrate auf 8.88% (9.81% zum 31. März 2023)

• Übergabe von 16 neuen Wohnungen an der Avenue d'Echallens 100-102 in Lausanne (VD)

• 2 Photovoltaikanlagen in der Berichtsperiode installiert (Leistung 137 kWp)

• Fernheizung: 2 Anlagen in der Berichtsperiode in Betrieb genommen

Die erste Hälfte des Geschäftsjahres 2023-2024 des Fonds Realstone RSF war geprägt von einer bedeutenden Arbeit der Teams von Realstone SA, um die verfolgten Ziele sowohl auf der Ebene der Nachhaltigkeit als auch der Neuausrichtung des Fonds auf Wohnimmobilien zu konsolidieren. So wurden zwei Erwerbe und die Lieferung einer Aufstockung verzeichnet, ebenso wie die Installation von zwei zusätzlichen Photovoltaikanlagen und der Anschluss von zwei Liegenschaften an die Fernheizung.

Anfang Juni 2023 wurden zwei neue Liegenschaften in das Portfolio aufgenommen. Eine erste Liegenschaft an der Rotkornstrasse 9, 11a und 11b in Oberkulm (AG) wurde für CHF 15.95 Millionen bei einer Bruttorendite von 4.47% erworben. Eine zweite Immobilie an der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal (AG) wurde für CHF 7.55 Millionen mit einer Bruttorendite von 4.01% erworben. Beide Objekte, die über eine Mietgarantie bis zum 31. Dezember 2023 verfügen, sind fast vollständig vermietet. Lediglich 5 Wohnungen der zur Verfügung stehenden 52 befinden sich noch in der Vermarktung. Die Liegenschaften sind mit einer Wärmepumpe mit Erdwärmesonde und einem Anschluss an die Fernheizung ausgestattet und weisen im Einklang mit der Strategie des Fonds einen reduzierten CO2-Fussabdruck auf.

Ebenfalls im Juni verzeichnete der Fonds Realstone RSF die Übergabe von 16 neuen Wohnungen, die durch eine Aufstockung um zwei Stockwerke an der Avenue d'Echallens 100-102 in Lausanne entstanden sind. Diese Wohnungen fanden alle sofort einen Mieter, was den Mieterspiegel für Wohnimmobilien um CHF 238'920 erhöhte.

In Übereinstimmung mit seinen Verpflichtungen im Bereich der Nachhaltigkeit hat der Fonds Realstone RSF seine Anstrengungen zur Umsetzung der Energiewende in seinem Immobilienbestand fortgesetzt. Einerseits wurden zwei zusätzliche Fernheizungsanschlüsse für Liegenschaften an der Route du Mont-Carmel 1/3/5 in Givisiez (FR) und am Quai de Copet 6-9 in Vevey (VD) in Betrieb genommen. Auf den Dächern der Immobilien Rue du Bugnon 6/8/10 in Lausanne (VD) und Les Cornes-Morel in La Chaux-de-Fonds (NE) wurden zwei Photovoltaikanlagen mit einer Gesamtleistung von 137 kWp installiert.

Vermögen

Das Gesamtvermögen des Fonds Realstone RSF belief sich zum 30. September 2023 auf CHF 2'532.30 Millionen, was einem Wachstum von 3.25% in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2023-2024 entspricht. Der Verkehrswert der Liegenschaften des Fonds stieg in den ersten sechs Monaten um 3.11% von CHF 2'399.72 Millionen auf CHF 2'474.41 Millionen. Dieser Anstieg ist auf den Erwerb von zwei Liegenschaften für Wohnzwecke sowie auf die erheblichen Fortschritte bei den laufenden Projekten zurückzuführen.

Der Nettoinventarwert (NAV) beläuft sich zum 30. September 2023 auf CHF 124.12 pro Anteil und ist im Vergleich zum letzten Halbjahresabschluss stabil.

Erfolg

Zum 30. September 2023 verzeichnete der Fonds Realstone RSF ein Wachstum seiner Mieteinnahmen auf CHF 45.71 Millionen, was einem Anstieg von 4.10% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Mieterspiegel der im Herbst 2022 übergebenen Projekte hat zu diesem Anstieg beigetragen. Dank der Vermarktungsarbeit in den letzten Monaten liegt die Mietzinsausfallrate nun bei 8.88% (gegenüber 9.81% am 31. März 2023). Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum gewerbliche Mietverträge für insgesamt 3‘487 m2 unterzeichnet. Sie werden nach und nach den Cashflow des Fonds konsolidieren.

Der Total Ertrag stieg gegenüber dem 30. September 2022 um 3.12% auf CHF 48.73 Millionen. Er beinhaltet auch die Bauzinsen der oben erwähnten Entwicklungsprojekte sowie sonstige Erträge, insbesondere das Inkasso der Erträge aus den installierten Photovoltaikanlagen.

Der Anstieg der Hypothekarkosten aufgrund der Erhöhung der Leitzinsen durch die Schweizerische Nationalbank führte dazu, dass das Total der Aufwendungen in der Berichtsperiode um 15.77% auf CHF 30.09 Millionen anstieg, verglichen mit CHF 25.99 Millionen im Vorjahr. Höhere Unterhaltskosten führten zu einer beschleunigten Neuvermietung und damit zu einer Verringerung der Leerstände. Im Gegensatz dazu wurde die sorgfältige Budgetkontrolle perfekt umgesetzt, da die Kosten für Liegenschaften in der Berichtsperiode um 8.87% auf CHF 4.38 Millionen gesunken sind.

Perspektiven

Nach diesem Konsolidierungshalbjahr, das von den oben erwähnten Erwerben und der Übergabe geprägt war, setzt Realstone SA die dynamische Verwaltung des Portfolios des Fonds Realstone RSF fort. Erstens, indem sie den Anteil der Wohnerträge weiter erhöht, wobei in den nächsten Monaten insbesondere Verkäufe von gewerblich genutzten Immobilien in Vorbereitung sind. Zweitens, indem sie ihr Programm zur Energiewende und Wertschöpfung weiter vorantreibt. Und drittens durch eine strenge Überwachung des voraussichtlichen Zeitplans der in Entwicklung befindlichen Wohnprojekte in Horgen (ZH) und Winterthur (ZH), deren Fertigstellung für 2024 geplant ist. Parallel dazu veräusserte der Fonds zwei kleinvolumige Liegenschaften, die nicht mehr mit seiner Strategie vereinbar waren, in Chemin des Glycines 12 in Chavannes-près-Renens (VD) und Rue Gilbert 7 in Meyrin (GE) für einen Totalbetrag von CHF 16.70 Millionen. Diese Transfers werden in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres stattfinden, um die Mieteinnahmen so lange wie möglich zu kassieren.

Der Halbjahresbericht zum 30. September 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

Mit dem Erwerb von drei Liegenschaften in Clarens (VD), Lancy (GE) und Etagnières (VD) baut die Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) ihre Präsenz in der Westschweiz strategiekonform mit einem Anteil von 83.56% weiter aus. Im Einklang mit dieser Strategie stammen 84.18% der Erträge aus Wohnnutzung. Die Transaktionen fanden in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 statt, wobei die erste Eigentumsübertragung im Juli, die zweite im Oktober und die dritte im November erfolgte.

Die drei Liegenschaften, die für einen Totalbetrag von CHF 30.65 Millionen erworben wurden, generieren einen zusätzlichen Mieterspiegel von CHF 1.28 Millionen. Sie weisen eine durchschnittliche Bruttorendite von 4.18% sowie eine durchschnittliche Mietreserve von 32% auf, die durch Renovierungen bei zukünftigen Mieterwechseln realisiert werden soll. Das Portfolio der Anlagegruppe RIRS besteht nun aus 27 Immobilien mit einem Gesamtvermögen von CHF 311 Millionen und einem Mieterspiegel von insgesamt CHF 11.96 Millionen.

Das erste Objekt an der Rue Gambetta 22 in Clarens, in der Gemeinde Montreux, besteht aus 27 Wohnungen sowie zwei Gewerbeflächen im Erdgeschoss. Die Liegenschaft erfreut sich einer erstklassigen Lage, 500 Meter vom SBB-Bahnhof entfernt, in der Nähe von Einrichtungen und zahlreichen Geschäften. Alle Küchen und Sanitärsäulen wurden renoviert, wodurch der Investitionsbedarf in den nächsten Jahren vollständig eliminiert wurde. Die Immobilie wurde im Juli 2023 für CHF 10.30 Millionen mit einer Bruttorendite von 4.22% erworben. Es weist eine attraktive Mietreserve von 36% auf, die es ermöglicht, das 70%-Quantil der Mieten in der Region zu erreichen. Dank der dynamischen Verwaltung von Realstone SA wird diese Reserve eine schrittweise Erhöhung des Ergebnisses ermöglichen.

Die zweite Liegenschaft, Chemin des Fraisiers 13 in Lancy, wurde im Oktober gekauft und weist die Besonderheit auf, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, was im Kanton Genf selten vorkommt. Von den 29 Wohnungen wurde bereits ein Drittel im Zuge der Mieterrotation renoviert. Das für CHF 13.70 Millionen erworbene Objekt weist eine Bruttorendite von 4.09% auf. Die Immobilie verfügt über eine hohe Mietreserve von 39%.

Das dritte Objekt, das im November gekauft wurde, befindet sich in der Rue des Crêts 3 in Etagnières. Es besteht aus 21 Wohnungen und ist mit der gleichen Anzahl an Parkplätzen ausgestattet und befindet sich in unmittelbarer Nähe des LEB-Bahnhofs. Die Liegenschaft, die für CHF 6.65 Millionen erworben wurde, weist zudem eine ausgezeichnete Bruttorendite von 4.32% auf.

Gestützt auf diese erfreulichen Akquisitionen und das Vertrauen der 43 bereits angeschlossenen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge wird die Realstone Anlagestiftung ihre Wachstumsstrategie für die Anlagegruppe RIRS weiterverfolgen. Um sie dabei zu begleiten, profitiert sie vom Know-how und der Erfahrung der Fondsleitung Realstone SA, an die sie ihre Geschäftsleitung delegiert.

Seit 2021 nehmen die Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 an der globalen ESG-Benchmark für Immobilienvermögen von GRESB teil. Mit diesem Instrument wird die nicht-finanzielle Leistung von Immobilienanlageprodukten gemessen, um deren ESG-Strategie transparenter und verständlicher zu machen. Die im vergangenen Jahr erzielten Resultate übertrafen die Erwartungen der Fondsleitung der Realstone SA.

Die Ergebnisse im Standing Investments Benchmark heben die Arbeit an der Datenerhebung und -qualität hervor, mit 79 Punkten für Realstone RSF und 83 Punkten für Solvalor 61 (gegenüber 74 Punkten bzw. 72 Punkten im Jahr 2022). Die grosse Herausforderung bei der ESG-Berichterstattung liegt in der Verwaltung der Energiedaten und ihres Flusses innerhalb des Portfolios. Realstone SA hat Wert darauf gelegt, qualitativ hochwertige Daten zu erhalten und diese zu überprüfen, um so transparent und genau wie möglich zu sein. Dank dieser Bemühungen erhielt der Fonds Realstone RSF 52 (von 70) Punkten für die Leistungskomponente, die in die Bewertung von Standing Investments einfliesst (gegenüber 47 Punkten im Jahr 2022), während der Solvalor 61-Fonds 56 Punkte erreichte (gegenüber 43 Punkten im Jahr 2022).

Die Ergebnisse für die Development Benchmark sind relativ stabil. Im Einzelnen erhielten beide Fonds 90 Punkte (gegenüber 92 für Realstone RSF und 91 für Solvalor 61 im Jahr 2022). Dieser leichte Unterschied erklärt sich durch eine Änderung des GRESB-Bewertungssystems mit neuen Fragen zur Risikoanalyse. Diese wurden von der Fondsleitung berücksichtigt und befinden sich bereits in der Bearbeitung.

Realstone SA prüft verschiedene Lösungen, um die ESG-Performance seiner Fonds zu verbessern und gleichzeitig die finanzielle Performance zu erhalten, die den Erwartungen der Anleger entspricht.

Im Nachhaltigkeitsbericht von Realstone SA wird jährlich über die Entwicklung der in ihrem zehnjährigen ESG-Aktionsplan festgelegten Ziele berichtet. Dieser orientiert sich an der Real-Impact-Philosophie, verantwortungsbewusst und nachhaltig zu handeln und jeder Handlung einen Sinn zu verleihen, um für Investoren und Mieter der nachhaltigste, innovativste und erfolgreichste Immobilienvermögensverwalter der Schweiz zu werden.

Beim Hausmeisterservice greifen einige auf die Dienste von Personen zurück, die direkt an den von ihnen verwalteten Immobilien wohnhaft sind, während andere diese Dienste auslagern, indem sie ein Facility Management beauftragen. Realstone SA hat sich für einen dritten Weg entschieden, der voll und ganz seiner ESG-Strategie entspricht: Zusammenstellung eines eigenen Teams professioneller Concierges, die sich Verantwortung, Aufgaben und Material teilen, ohne dabei zwingend in den von ihnen betreuten Liegenschaften zu wohnen. Dies bietet zahlreiche Vorteile.

Zum einen im Hinblick auf die Umwelt. Neben der Einführung nachhaltiger Praktiken – wie der Förderung der Mülltrennung, der Verwendung biologisch abbaubarer Reinigungsmittel, der gemeinsamen Nutzung von Werkzeugen und der Verwendung elektrischer Energie anstelle fossiler Brennstoffe für den Betrieb der Geräte – ermöglicht der Inhouse-Hausmeisterservice von Realstone SA eine kontinuierliche Überwachung der Liegenschaften sowie ihres Wasser- und Energieverbrauchs. Dadurch wird die Betreuung des Immobilienbestands im Sinne der Nachhaltigkeit gestärkt.

Zum anderen auf sozialer Ebene. Die regelmässige Anwesenheit der Concierges an den einzelnen Immobilienstandorten sorgt dafür, dass den Bewohnern nicht nur Aufmerksamkeit, sondern auch Verfügbarkeit und Flexibilität zuteilwird. Dadurch wird eine gewisse Bindung geschaffen und somit die Kommunikation mit den Mietern durch den Aufbau einer wertschätzenden Beziehung erleichtert.

Und schliesslich auf der Ebene der Governance. Die Concierges sind aufgrund dieser Organisationsstruktur nicht nur bestens mit der Historie der Liegenschaften und den Erwartungen der Mieter vertraut, sondern bieten den Bewohnern auch die Möglichkeit, punktuelle Hilfe bei der Durchführung kleinerer Arbeiten in Anspruch zu nehmen, ohne dass sie sich an eine Hausverwaltung, einen Beauftragten oder den Eigentümer wenden müssen. Sie sind somit eine ideale Anlaufstelle, um Fragen der Mieter zu beantworten oder deren Anliegen weiterzuleiten.

Im Laufe der Zeit hat sich das Team der Inhouse-Hausmeisterservice von Realstone SA entsprechend der Erweiterung des verwalteten Immobilienbestands vergrössert. Heute zählt der Service 30 Mitarbeitende – verteilt auf die Kantone Waadt (19), Genf (5) und Freiburg (6) – und betreut rund 200 Liegenschaften mit fast 5’000 Wohnungen.

«Unsere Concierges sind Schornsteinfeger, Maurer oder auch Landschaftsgärtner. Sie sind zwischen 20 und 50 Jahre alt und lieben ihren Beruf. Auch wenn die meisten von ihnen den Grossteil ihrer Arbeit alleine erledigen, schätzen sie auch die Arbeit im Team. So können sie ihre Erfahrungen austauschen, Wissen weitergeben und die eigenen Arbeitsweisen weiterentwickeln», erklärt Alain Terry, der bei Realstone SA für den Kanton Waadt für den Inhouse-Hausmeisterservice zuständig ist.

Die eingestellten Concierges verfügen alle über ein technisches EFZ und haben ebenso unterschiedliche wie vielfältige Profile. Dies ist eine äusserst wertvolle Ergänzung und ermöglicht es ihnen, sich gegenseitig bei der Ausführung bestimmter Aufgaben zu unterstützen, wie z. B. bei der Durchführung grosser Wartungsarbeiten (Räumungsarbeiten, Mähen grosser Flächen, Reparaturen, Bauarbeiten), aber auch, sich während der Urlaubszeiten gegenseitig zu vertreten.

Bei vergleichbaren Kosten wie bei externen Verträgen kann mit dem Inhouse-Hausmeisterservice die ESG-Strategie von Realstone SA unterstützt werden. «Das Unternehmen gewinnt auf lange Sicht durch die kontinuierliche Betreuung der Liegenschaften, das Verantwortungsbewusstsein der Concierges und die hohe Qualität der angebotenen Dienstleistungen, die von den Mietern sehr geschätzt werden», so Diane Hebeisen, Head of Real Estate Asset Management bei Realstone SA. Ein Argument, das durch die sehr geringe Fluktuation innerhalb des Teams noch verstärkt wird. Seit 2018 gab es nur einen Abgang.

Abschliessend sagte Diane Hebeisen: «Ohne die Arbeit einer Immobilienverwaltung zu ersetzen, bringen unsere Concierges einen grossen Mehrwert für die Verwaltung unserer Liegenschaften sowie für alle beteiligten Parteien – Mieter, Hausverwaltung, Eigentümer – und damit letztlich auch für die Investoren unserer Anlagefonds».

• Anstieg der Mieteinnahmen um 2.7%

• Reduzierung der Mietzinsausfallrate auf 1.39%

• Steigerung des Nettoertrags um 1.4%

• Erwerb von drei Liegenschaften in Clarens (VD), Carouge (GE) und Genf für CHF 35.81 Mio.

• Nettoinventarwert (NAV): CHF 230.73 pro Anteil

• Fremdfinanzierungsquote: 15.67%

• Stabile Dividende von CHF 5.30 pro Anteil

• CO2-Emissionen: 25.61 kg/m2/Jahr

• Installierte PV-Leistung: 718 kW

Das am 30. Juni 2023 abgeschlossene Geschäftsjahr weist ein bemerkenswertes Jahresergebnis für den Fonds Solvalor 61 mit einem Anstieg des Nettoertrags um 1.4% aus. Diese ist der einzigartigen Positionierung des Fonds sowie seiner auf langfristige Wertschöpfung ausgerichteten Vermögensverwaltung zu verdanken. Solvalor 61 profitiert weiterhin von der Reinheit seines im Schweizer Immobilienfondsmarkt einzigartigen Wohnportfolios und dem deutlichen Rückgang der Leerstände in diesem Segment. Der Fonds zeichnet sich auch durch die Qualität seiner Standorte und seine niedrige Fremdfinanzierungsquote aus, zwei Faktoren, die in einem von steigenden Zinsen geprägten Umfeld zur Resilienz beitragen.

Vermögen

Per 30. Juni 2023 beläuft sich das Gesamtvermögen des Fonds Solvalor 61 auf CHF 1’447.87 Mio. Das Geschäftsjahr war geprägt von der Integration von drei neuen Liegenschaften zu einem Gesamtkaufpreis von CHF 35.81 Millionen. Diese drei Erwerbe in Clarens (VD), Carouge (GE) und Genf passen perfekt in die Anlagestrategie des Fonds Solvalor 61, die auf Wohnimmobilien in bester Lage in den urbanen Zentren der Westschweiz ausgerichtet ist. Darüber hinaus weisen sie eine beträchtliche Mietreserve auf, die auf mehr als 50% geschätzt wird und langfristig zur Steigerung ihres Verkehrswerts beitragen wird.

Darüber hinaus wurden im Berichtsjahr zahlreiche Baustellen, Renovierungen und Aufstockungen fortgesetzt. Diese betreffen insbesondere die Immobilien in Lausanne, in der Avenue Sainte-Luce 9, Avenue Victor-Ruffy 75 und Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7, sowie die Liegenschaft in der Rue des Asters 18-20 in Genf. Diese Projekte schaffen Wert für den Fonds: Sie erhöhen den Wert der Immobilien und ermöglichen es, das wirtschaftliche Alter des Portfolios zu verjüngen und gleichzeitig seine Umweltbilanz zu verbessern. Darüber hinaus wird die Installation von Photovoltaikmodulen auf den Dächern von Gebäuden mit einer Gesamtleistung von 718 kW fortgesetzt.

Im Einklang mit den Nachhaltigkeitszielen von Solvalor 61 beabsichtigt Realstone SA die Energiewende durch die Renovierung bestehender Liegenschaften beschleunigen. Fast 50 Renovierungsprojekte wurden bis 2031 geplant, und im Geschäftsjahr 2023-2024 werden die Arbeiten an fast 10 Immobilien beginnen. Dies wird die grösste Renovierung sein, die jemals am Immobilienbestand von Solvalor 61 in den letzten Jahrzehnten durchgeführt wurde, und es dem Fonds ermöglichen, das Ziel zu erreichen, die durchschnittlichen CO2-Emissionen bis 2031 für den gesamten Bestand auf unter 20 kg/m²/Jahr zu senken, verglichen mit derzeit 25.61 kg/m2/Jahr.

Die gesamte Hypothekenschuld beläuft sich auf CHF 226 Millionen und die Fremdfinanzierungsquote beträgt 15.67%. Die Verschuldung des Fonds Solvalor 61 bleibt moderat und begrenzt somit die Auswirkungen steigender Zinssätze auf das Fondsergebnis. Um die Volatilität der Fremdkapitalkosten zu verringern und sich gegen einen weiteren Anstieg abzusichern, wurde eine Politik der Sperrung von Hypothekarkrediten mit längeren Laufzeiten eingeleitet.

Das Nettovermögen beträgt CHF 1'168.47 Mio. und liegt damit 6.5% über dem Stand vom 30. Juni 2022. Der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil beträgt CHF 230.73.

Erfolg

Der Fonds Solvalor 61 weist einen realisierten Erfolg von CHF 28.01 Millionen für das am 30. Juni 2023 endende Geschäftsjahr, eine Steigerung von 1.4% gegenüber dem Vorjahr aus.

Der Total Ertrag beläuft sich auf CHF 62.72 Mio., was einem Anstieg von 4.4% gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Unter diesen Erträgen stiegen die Mieteinnahmen um 2.7% auf CHF 61.20 Millionen, was sowohl auf einen Anstieg des Mieterspiegels als auch auf einen Rückgang der Leerstände zurückzuführen ist.

Das Wachstum des Mieterspiegels ist auf die Integration von drei neuen Liegenschaften sowie auf das organische Wachstum der Mieten zurückzuführen, das durch die Renovierungen der Wohnungen unterstützt wird (fast 50 im Geschäftsjahr 2022-2023). Die deutliche Reduktion der Mietzinsausfallrate 1.39% gegenüber 2.87% im Vorjahr spiegelt die Qualität der Liegenschaften im Portfolio sowie die Attraktivität ihrer zentralen Standorte wider, die von den Mietern geschätzt werden. Der durch diesen doppelten Effekt bedingte Anstieg der Mieteinnahmen hat den Wert der Liegenschaften positiv beeinflusst.

Der Total Aufwand beläuft sich auf CHF 34.71 Mio., was einem Anstieg von 6.9% gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Dieser Anstieg ist insbesondere auf die Zunahme der Hypothekarzinsen zurückzuführen, die sich im Berichtszeitraum auf CHF 2.12 Mio. beliefen. Der Anstieg der Ausgaben hielt sich jedoch in Grenzen, mit einem Rückgang des Liegenschaftsaufwands um 3.8% und einer Reduzierung der ausserordentlichen Unterhaltskosten. Infolge der gestiegenen Verkehrswerte und wegen der hohen Margen zwischen dem Wert der Liegenschaften und den Gestehungskosten wurden die Abschreibungen reduziert.

Und schliesslich bestätigt das Wachstum des Nettoertrags von Solvalor 61 die Fähigkeit des Portfolios, trotz steigender Zinssätze einen soliden Ertrag zu erzielen und widerstandsfähig zu sein. Der nicht realisierte Erfolg (inkl. Liquidationssteuern) beläuft sich per 30. Juni 2023 auf CHF 70.44 Millionen, während sich der Gesamterfolg auf CHF 98.44 Millionen beläuft.

Perspektiven

Die aktuelle Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt ist für Solvalor 61 günstig. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum beflügelt weiterhin den Rückgang der Leerstände, während die Mieteinnahmen infolge des Anstiegs des Referenzzinssatzes für Mietverträge weiter steigen dürften. In diesem günstigen Umfeld möchte die Fondsleitung ihre Strategie des Erwerbs neuer Wohnobjekte fortsetzen, und Solvalor 61 ist nun offen für Sacheinlagen, die es den Eigentümern ermöglichen, ihre Immobilien gegen Fondsanteile einzutauschen. Schliesslich ermöglicht die Qualität des Portfolios des Fonds Solvalor 61, sich auf Renovierungs- und Verdichtungsprojekte zu konzentrieren, die Wert schaffen und gleichzeitig die Energieeffizienz der Liegenschaften verbessern.

Der Jahresbericht zum 30. Juni 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

Jahresbericht Solvalor 61 zum 30.06.2023

Veröffentlichung der Ergebnisse:

Dienstag, 26. September 2023

Ex-dividende:

Freitag, 29. September 2023

Dividendenzahlung:

Mittwoch, 4. Oktober 2023

Realtsone SA engagiert sich stark im Bereich Nachhaltigkeit und hat unter anderem einen ESG-Aktionsplan im Jahr 2021 aufgestellt. Die Fondsleitung hat nun das Ziel, den CO2-Fussabdruck des Immobilienbestands der beiden kotierten Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 zu reduzieren, vertraglich formalisiert. Damit verpflichtet sie sich, die CO2-Emissionen bis 2031 für den gesamten Immobilienbestand jedes dieser beiden Fonds auf durchschnittlich maximal 20 kg/m2/Jahr zu begrenzen. Um dieses Ziel zu erreichen, berechnet sie den tatsächlichen CO2-Fussabdruck der Liegenschaften auf der Grundlage der tatsächlichen Messungen des Verbrauchs fossiler Energieträger und verwendet dann die Umrechnungsfaktoren der Norm SIA 380:2015.

Um dieses quantifizierte Ziel zu erreichen, hat Realstone eine genaue Investitionsplanung nach einem Zehnjahresplan vorgenommen, um die Energieeffizienz der verwalteten Immobilien zu verbessern. Die wichtigsten Aktionen bestehen darin, die Heizöl- und Gaskessel schrittweise durch umweltfreundlichere Wärmequellen (Fernheizung, Wärmepumpen, Pellets) zu ersetzen und die thermische Hülle der Liegenschaften zu renovieren.

Parallel dazu und dank des bereits bewiesenen Know-hows entwickelt Realstone SA weiterhin neue Wohnprojekte, die hohen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz genügen. Die schrittweisen Lieferungen dieser neuen Liegenschaften innerhalb der Portfolios der Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 werden ebenfalls dazu beitragen, deren durchschnittliche CO2-Emissionen zu senken. Gleichzeitig werden die Mieter sensibilisiert, damit sie sich Gewohnheiten aneignen, die einen verantwortungsbewussten Energieverbrauch mit täglichem Komfort, insbesondere beim Heizen, verbinden.

Der ESG-Aktionsplan von Realstone SA und seine rigorose Planung werden einerseits die Amortisation der in die Nachhaltigkeit getätigten Investitionen über mehrere Jahre hinweg verteilen und gleichzeitig den Wert der Liegenschaften steigern. Andererseits stellen sie einen ersten bedeutenden Schritt in Richtung der Anforderungen des Bundes zur Reduzierung der CO2-Emissionen dar.

Möglichkeit, eine Liegenschaft gegen Fondsanteile einzubringen (Sacheinlagen)

Darüber hinaus hat Realstone SA auch in den Fondsverträgen von Realstone RSF und Solvalor 61 die Möglichkeit verankert, dass Eigentümer von Liegenschaften über eine Sacheinlage als Investoren in diese beiden Fonds einsteigen können. Konkret wird der Eigentümer zum Investor und erhält eine Anzahl von Anteilen am Fonds, die dem Marktwert der eingebrachten Immobilie entspricht. Die Fondsleitung ist nicht verpflichtet, diese Sacheinlagen anzunehmen, und hat die alleinige Entscheidungsbefugnis. Selbstverständlich wird sie sie nur unter der Bedingung genehmigen, dass die Liegenschaften vollständig mit der Fondsstrategie übereinstimmen, und nur, wenn die Transaktion im Interesse der anderen Investoren ist.

Diese neue Möglichkeit bietet zahlreiche Vorteile für Eigentümer von Liegenschaften, die weiterhin in Immobilien investieren möchten und sich gleichzeitig einige der mit Direktinvestitionen verbundenen Sorgen ersparen möchten. Der erste Vorteil ist zunächst ein steuerlicher, da die Anteilseigner von der Steuer auf die erhaltenen Dividenden befreit sind und die Kapitalsteuer stark reduziert wird, potenziell bis auf Null. Zweitens werden die mit Leerstand verbundenen Risiken durch eine grössere Diversifizierung der Immobilien verringert. Im Falle von Privatinvestoren erleichtert schliesslich die Liquidität der Anlage die Erbfolge, was den Erben viel Kummer erspart. Darüber hinaus bietet eine solche Sacheinlage auch den Vorteil, dass die Verwaltung der Liegenschaften delegiert werden kann, insbesondere angesichts der Herausforderung der Energiewende, die technische Kompetenzen und finanzielle Kapazitäten für ihre Durchführung erfordert.

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) hat diese Änderungen in den Fondsverträgen der Anlagefonds Realstone RSF und Solvalor 61 genehmigt. Diese traten in ihrer geänderten Form am 13. Juli 2023 in Kraft.

Der Fonds Realstone RSF verstärkt seine Wohnallokation weiter durch zwei neue Immobilien, die im Mai für CHF 23.50 Millionen in Oberkulm (AG) und Untersiggenthal (AG) erworben wurden. Die im Juni übergebenen Objekte erfüllen hohe Nachhaltigkeitskriterien, die der DNA des Fonds entsprechen. Die Nettorendite trägt bereits im ersten Jahr des Besitzes bei, während die bis zum Ende des Kalenderjahres gewährte Mietgarantie eine ruhige Vermarktung zulässt.

Eine Liegenschaft an der Rotkornstrasse 9, 11a und 11b in Oberkulm (AG) wurde im Juni 2023 in das Portfolio des Fonds Realstone RSF aufgenommen. Die 38 neuen Wohnungen – von 1.5 bis 4.5 Zimmern und auf 2'651 m2 verteilt – profitieren von einer ausgezeichneten Ausführung sowie von der Nähe zum SBB-Bahnhof und den Strassenachsen, die es ermöglichen, die Hauptstadt Aarau in 20 Minuten zu erreichen. Die Heizung, die durch eine Wärmepumpe mit Erdwärmesonde gewährleistet wird, bietet einen reduzierten CO2-Fussabdruck.

Mit einem Mieterspiegel von CHF 712'500.- und einem Kaufpreis von CHF 15.95 Millionen erwirtschaftet die Liegenschaft eine ausgezeichnete Bruttokaufpreisrendite von 4.47%. Das Nettoergebnis auf dem Eigenkapital von 2.99% im ersten Betriebsjahr trägt positiv und unmittelbar zur Rendite des Fonds bei. Parallel dazu sichert die vom Bauträger erhaltene Mietgarantie die Mietzinseinnahmen bis zum Ende des Kalenderjahres und lässt eine ruhige Vermarktung der 13 noch verfügbaren Wohnungen erwarten, von denen 25 bereits nach wenigen Wochen einen Mieter gefunden haben.

An der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal (AG) gelegen, wurde ebenfalls im Juni 2023 eine zweite Liegenschaft in das Portfolio des Fonds aufgenommen. Die 14 Wohnungen dieses Neubaus - hauptsächlich 2,5-Zimmer-Wohnungen und verteilt auf 1'223 m2 - sind geräumig und bieten eine sehr gute Ausstattung mit z.B. hochwertigen Eichenparkettböden, Fenstern mit elektrisch gesteuertem Sonnenschutz und einer individuellen Waschmaschine. Die meisten von ihnen verfügen über zwei Badezimmer. Die Liegenschaft, die an die Fernheizung angeschlossen ist, befindet sich nur wenige Schritte vom SBB-Bahnhof Siggenthal-Würenlingen entfernt, von dem aus Zürich HB in 30 Minuten erreichbar ist.

Das Objekt wurde für CHF 7.55 Millionen erworben und trägt ab dem ersten Jahr seines Besitzes ebenfalls zum Fonds Realstone RSF bei. Mit einem Mieterspiegel von CHF 302'916 bietet es einen komfortablen Bruttoertrag von 4.01%. Auch hier wurde eine Mietgarantie bis zum Ende des Kalenderjahres erreicht, während nur noch eine Wohnung zu vermieten ist.

Der Erwerb dieser beiden Liegenschaften mit Wohnraum steht voll und ganz im Einklang mit der Strategie, den Wohnanteil des Fonds Realstone RSF bis 2025 auf 70% zu erhöhen. Darüber hinaus stärken sie die Qualität des Portfolios, insbesondere im Hinblick auf die Nachhaltigkeit.

In der ersten Jahreshälfte 2023 wurden zwei Wohnliegenschaften für eine Gesamtinvestition von CHF 24 Millionen in das Portfolio des Fonds Solvalor 61 aufgenommen. Diese hochwertigen Immobilien befinden sich in der Rue de la Filature 42 in Carouge (GE) und in der Avenue Peschier 20 in Genf, im beliebten Quartier Champel, das an den bereits im Besitz des Fonds befindlichen Eingang 22 angrenzt. Sie umfassen insgesamt 50 Wohnungen und fast 3'000 m2 Wohnfläche. Diese Liegenschaften liegen in zentraler Lage, in der Nähe der wichtigsten Verkehrsachsen und Einkaufsmöglichkeiten, was den Portfoliomerkmalen des Fonds entspricht.

Diese beiden Erwerbe sind für Solvalor 61 finanziell attraktiv, mit einer durchschnittlichen Bruttorendite von 3.7% auf dem aktuellen Mieterspiegel und fast 5.9% auf dem potenziellen Mieterspiegel. Diese beiden Objekte verfügen über eine Mietreserve von über 50%, was in Zukunft zu einer erheblichen Wertsteigerung führen wird. Die aktuellen Mieteinnahmen dieser Liegenschaften belaufen sich auf CHF 0.9 Millionen, während der potenzielle Mieterspiegel bei den aktuellen Marktmieten auf CHF 1.4 Millionen geschätzt wird.

Diese Transaktionen stärken die Wohnallokation von Solvalor 61 sowie ihre Präsenz im grössten urbanen Zentrum der Westschweiz. Sie entsprechen voll und ganz der Anlagestrategie des Fonds, die auf die Schaffung von langfristigem Wert für die Anleger ausgerichtet ist. Diese beiden Erwerbe kommen zu dem Kauf einer Liegenschaft in Montreux (VD) für CHF 12 Millionen Ende 2022 hinzu, so dass sich die gesamten Erwerbe im Geschäftsjahr 2022-2023 auf CHF 36 Millionen belaufen werden.

Das aktuelle Umfeld auf dem Immobilienmarkt bietet zahlreiche Gelegenheiten, die es Solvalor 61 ermöglichen könnten, weitere Erwerbe zu tätigen. Der Fonds wird seine Anlagestrategie weiterverfolgen und hauptsächlich hochwertige Liegenschaften in der Westschweiz anstreben, die sich im Stadtzentrum befinden und hohe Mietreserven aufweisen.

Realstone RSF: Factsheet Q2 2023

Solvalor 61: Factsheet Q2 2023

Realstone Wohnimmobilien Schweiz - RIRS: Factsheet Q2 2023

• Lieferung von 226 Wohnungen, davon 222 Minergie

• Verkauf von 10 Liegenschaften und 3 Stockwerkeigentumseinheiten für CHF 120.56 Millionen, mit einem Kapitalgewinn von CHF 13.22 Millionen

• Kauf einer neuen Liegenschaft in Givisiez (FR) für CHF 18.50 Millionen

• Unterzeichnung von kommerziellen Mietverträgen über 8'174 m2 während des Geschäftsjahres

• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 2'452.43 Millionen (+0.04%)

• Realisierter Erfolg: CHF 54.88 Millionen (+24.02%)

• Dividende: CHF 3.55 pro Anteil (+ CHF 0.05)

• Nettoinventarwert (NAV): CHF 126.10 pro Anteil

• Gesamte installierte Photovoltaik-Leistung: 1'887 kW

Der Fonds Realstone RSF setzte in dem am 31. März 2023 abgeschlossenen Geschäftsjahr seine Strategie fort, den Wohnanteil seines Portfolios zu erhöhen. Der Anteil der Mietzinseinnahmen aus Wohnimmobilien beträgt nun 64%. Zu diesem Zweck verzeichnete der Fonds die Lieferung neuer Liegenschaften, die in Bezug auf Nachhaltigkeit und Komfort führend sind, im Gesamtwert von CHF 148.50 Millionen. Es handelt sich um 134 Wohnungen an der Neugasse 19-35 in Horgen (ZH), 42 Wohnungen an der Route de Chippis 68E, 70A, 70C in Sion (VS) und die Liegenschaft Route de la Paix 5 in Gland (VD) mit 33 Wohnungen, erste Etappe des Projekts "La Combaz".

Darüber hinaus wurden 13 zusätzliche Wohnungen in der Avenue de Sévelin 15 und 4 in der Rue du Bugnon 6-8-10 in Lausanne (VD) übergeben. Abgesehen von den vier letztgenannten Wohnungen sind alle anderen 222 Wohnungen mit dem Minergie-Label ausgezeichnet. Des Weiteren wurde ein im Bau befindliches Wohnprojekt mit 108 Wohnungen an der Solarstrasse 21-29 im aufstrebenden Quartier Neuhegi in Winterthur (ZH) erworben. Schliesslich wurde eine neue Liegenschaft mit 84 Mikroapartments und einer Bruttorendite von 5.02% für CHF 18.50 Millionen an der Route du Tir-Fédéral 7 in Givisiez (FR) gekauft.

Im Berichtsjahr veräusserte der Fonds Realstone RSF insgesamt CHF 120.56 Millionen an Objekten, deren Erträge mehrheitlich aus kommerziellen Nutzungen stammten. Im Einzelnen handelt es sich dabei um drei Liegenschaften mit gewerblicher, vier mit gemischter und drei mit Wohnnutzung sowie um drei Stockwerkeigentumsanteile. Die Mieterspiegel dieser Liegenschaften wurden durch die zuvor erwähnten Lieferungen kompensiert. Die Verkaufserlöse ermöglichten es, einen Teil der Schulden zurückzuzahlen und die laufenden Entwicklungsprojekte zu finanzieren.

Fondsvermögen

Zum 31. März 2023 blieb das Gesamtvermögen des Fonds Realstone RSF gegenüber dem Vorjahr stabil und erreichte CHF 2'452.43 Millionen, gegenüber CHF 2'451.56 Millionen im Vorjahr (+0.04%). Auch das Nettovermögen kann mit 1'691.74 Millionen als stabil (-0.91%) bezeichnet werden. Der starke Rückgang der übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten ist auf die Verbuchung von vier nicht hypothekarisch gesicherten kurzfristigen Anleihen im Gesamtbetrag von CHF 95.00 Millionen im vergangenen Jahr zurückzuführen. Die Niedrigzinsphase ermöglichte es, eine Kreditlinie zu einem Nullzinssatz zu erhalten. Der Nettoinventarwert pro Anteil beträgt CHF 126.10 und die Anlagerendite im Geschäftsjahr beträgt 1.89%.

Ergebnis des Berichtsjahres

Der Fonds Realstone RSF verzeichnete im abgelaufenen Geschäftsjahr einen Anstieg der Mietzinseinnahmen um insgesamt CHF 1.20 Millionen auf CHF 89.57 Millionen. Mehrere Elemente haben zu diesem Fortschritt beigetragen. Einerseits führten die gelieferten Projekte und der Erwerb der Liegenschaft Route du Tir-Fédéral 7 in Givisiez (FR) zu einer Erhöhung der Mietzinseinnahmen um insgesamt CHF 2.96 Millionen. Andererseits haben auch die Vermarktung der letzten Etappe des Standorts Halle 15 in der Avenue de Sévelin 15 in Lausanne (VD) und die Aufstockung der Liegenschaft Rue du Bugnon 6-8-10 in Lausanne zu diesem Anstieg beigetragen. Schliesslich führte die umfangreiche Arbeit der Fondsleitung im Bereich des Leerstands zu Mietzinsausfällen von CHF 0.74 Millionen, insbesondere bei der Liegenschaft Route du Mont-Carmel 1-3-5 in Givisiez (FR), wo die Erträge um 22% stiegen.

Die um 7.89% gesunkene Mietzinsausfallrate und der Abschluss von 8'174 m2 gewerblichen Mietverträgen im Berichtsjahr belegen die von Realstone SA unternommenen Vermarktungsmassnahmen. Die zahlreichen Verträge, die 2023 in Kraft treten, werden das Ergebnis des Fonds bei den nächsten Abschlüssen noch erheblich verbessern.

Ein Betrag von CHF 4.79 Millionen Zwischenzins wurde aktiviert. Diese Zwischenzinsen stammen aus den Projekten Avenue de Sévelin 15 in Lausanne (VD), Rue de la Paix 1 und 5 in Gland (VD), Neugasse in Horgen (ZH) und Solarstrasse 21-29 (Neuhegi) in Winterthur (ZH). Die Gesamterträge des Fonds Realstone RSF erreichen in der Berichtsperiode CHF 95.96 Millionen, was einem Anstieg von 1.97% gegenüber dem 31. März 2022 entspricht. Die Installation von Photovoltaikanlagen trägt zu den sonstigen Erträgen des Fonds bei, indem sie die sonstigen Erträge um 42.14% auf CHF 1.61 Millionen im Berichtszeitraum steigert.

Die Gesamtkosten beliefen sich auf CHF 54.31 Millionen, was einem Anstieg von 8.61% über den Zeitraum entspricht. Die Hypothekarbelastung stieg um 23.16% auf CHF 6.98 Millionen, was auf die Zinserhöhung durch die Schweizerische Nationalbank hinweist. Der Zusammensetzung der Bilanzverbindlichkeiten gibt der künftigen Finanzperformance eine gewisse Sicherheit, da der Anteil der Hypothekarkredite mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten gesperrt ist. Im Vergleich zum Vorjahr, das von einer Steuerrückerstattung profitierte, war dies ebenfalls ein Anstieg.

Der Fonds Realstone RSF weist per 31. März 2023 ein jährliches Nettoergebnis von CHF 41.65 Millionen aus, zu dem ein realisierte Kapitalgewinn von CHF 13.22 Millionen nach Steuern aus den oben erwähnten Verkäufen hinzukommt. Der realisierte Erfolg der Berichtsperiode beläuft sich somit auf CHF 54.88 Millionen (CHF 4.09 pro Anteil), was einer Steigerung von 24.02% entspricht, gegenüber CHF 44.25 Millionen im Vorjahr. Mit CHF 23.50 Millionen nicht realisierten Kapitalverlusten aus Neubewertungen von Liegenschaften (inkl. Liquidationssteuern) ergibt sich ein Gesamtergebnis von CHF 31.37 Millionen (CHF 81.06 Millionen zum 31. März 2022).

Der bedeutende realisierte Kapitalgewinn ermöglicht die Erhöhung der Dividende um 5 Rappen auf CHF 3.55 pro Anteil, mit einer Ausschüttungsquote von 82.13% veranschaulicht. Mit einem Börsenkurs zum 31. März 2023 von CHF 125.10 pro Anteil beträgt die Ausschüttungsrendite 2.84% (2.63% zum 31. März 2022).

Perspektiven

Nach dem Bilanzstichtag des Berichtsjahres wurden im Kanton Aargau an der Hardackerstrasse 2 in Untersiggenthal und an der Rotkornstrasse 9-11 in Oberkulm zwei neue Liegenschaften mit Wohnraum für insgesamt CHF 23.49 Millionen erworben. Diese beiden Erwerbe im Aargau und die verschiedenen Objekte, die im Berichtsjahr zum Immobilienbestand des Fonds Realstone RSF hinzugekommen sind, sowie die neu unterzeichneten Mietverträge für über 8'000 m2 Gewerbefläche werden die Mietzinseinnahmen im kommenden Geschäftsjahr deutlich erhöhen. Darüber hinaus wurden mit der Fertigstellung der Renovierungs- und Aufstockungsbaustellen Avenue d'Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 in Lausanne (VD) gerade 16 zusätzliche Wohnungen übergeben, von denen fast alle bereits einen Mieter gefunden haben. Die im Bau befindlichen Projekte in Winterthur (ZH), Horgen (ZH) und Gland (VD) sind weiterhin im Bau, mit insgesamt 356 energieeffizienten Wohnungen, die ab der zweiten Jahreshälfte 2024 übergeben werden sollen.

Diese beiden neuen Erwerbe und die künftigen Lieferungen werden das Wohnanteil des Fonds Realstone RSF weiter verstärken und die Nachhaltigkeit seines Immobilienbestands verbessern, wie dies bereits im Geschäftsjahr 2022-2023 der Fall war. Dieser weist bereits jetzt einen durchschnittlichen CO2-Emissionen von 21.29 kg/m2/Jahr auf und nähert sich damit dem Ziel, die CO2-Emissionen des Immobilienbestands auf maximal 20 kg/m2/Jahr zu begrenzen. Alle diese Elemente erlauben es dem Fonds Realstone RSF, mit Vertrauen und Gelassenheit in die Zukunft zu blicken.

Der Jahresbericht zum 31. März 2023 ist unter diesem Link verfügbar:

Jahresbericht Realstone RSF zum 31.03.2023

Veröffentlichung der Ergebnisse:

Mittwoch, 28. Juni 2023

Ex-dividende:

Freitag, 7. Juli 2023

Dividendenzahlung:

Dienstag, 11. Juli 2023

• Durchschnittliche CO2-Emissionen (Scopes 1+2): 23.39 kg/m2/Jahr (-13%)

• Energiebezugsfläche, die ohne fossilen Energien beheizt wird: 40.9% (+1%)

• Energiebezugsfläche, die mit einem Energieoptimierungsvertrag abgedeckt ist: 62% (+10%)

• Installierte Photovoltaik-Leistung: 2'011 kW (+290%)

• Liegenschaften, die von der Lieferung von LED-Lampen, Wassersparern und der Sensibilisierung für umweltbewusstes Verhalten profitiert haben: 37.2% (+13%)

• Beitrag zu verantwortungsbewusster Mobilität: 4 Car-Sharing-Plätze (+100%), 51 Parkplätze mit Elektroladestation oder vorverkabelt (+467%), 19 Fahrradpumpen in Selbstbedienung (+0%)

Zum Nachhaltigkeitsbericht:

Real Impact 2022

Um vor Ort eine echte Wirkung zu erzielen, bedarf es des Willens zu handeln, aber auch der Umsetzung konkreter Massnahmen. Realstone SA hat diesen Prozess der kontinuierlichen Verbesserung inzwischen vollständig in die Verwaltung ihrer Aktivitäten und in ihre interne Organisation integriert. Ihr dritter Nachhaltigkeitsbericht Real Impact 2022 ermöglicht es, die auf allen Ebenen erzielten Fortschritte zu messen, sei es im Bereich Umwelt, Soziales oder Governance.

Die Informationen im Nachhaltigkeitsbericht werden nun nach den GRI-Standards (Global Reporting Initiative) dargestellt, um die Lesbarkeit der gemessenen Ergebnisse und ihre Qualität zu verbessern. Die Energiedaten wurden von einer externen Prüfstelle auditiert. Zudem hat Realstone SA die von der Asset Management Association Switzerland (AMAS) veröffentlichten Umweltrelevanten Kennzahlen übernommen, was einen besseren Vergleich der Ergebnisse ihrer Produkte mit denen der anderen Akteure auf dem Immobilienanlagemarkt ermöglicht. Realstone SA übermittelt auch andere ergänzende Indikatoren wie den Wasserverbrauch und die installierte Photovoltaikleistung, um die Entwicklung des verwalteten Immobilienbestands und die Ergebnisse der ergriffenen Massnahmen darzustellen.

Energie: der wichtigste Hebel zum Handeln

Der Heizbedarf macht in der Schweiz mehr als ein Viertel des gesamten Energieverbrauchs aus. Diese Tatsache zeigt, wie wichtig die von Realstone SA umgesetzte Energiewende ist. Zu diesem Zweck hat die Fondsleitung ein Programm für den schrittweisen Ersatz von 86 Gas- und Ölheizungen in den verwalteten Liegenschaften aufgestellt, um sie bis 2031 ohne fossilen Energien zu betreiben.

Parallel dazu werden die Heizungen von 62% der gesamten Energiebezugsfläche (EBF) der verwalteten Liegenschaften dank 125 bereits unterzeichneten Energieoptimierungsverträgen (EOV) nun feiner reguliert, um den ökologischen Fussabdruck zu reduzieren (gegenüber 52% ein Jahr zuvor). Darüber hinaus wurden 11 zusätzliche Verbindungen zu Fernheizungsnetzen abgeschlossen.

«Im Rahmen unserer Nachhaltigkeitsstrategie ist geplant, sehr bald in den Verträgen der Fonds Realstone RSF und Solvalor 61 die Begrenzung der CO2-Emissionen auf durchschnittlich maximal 20 kg/m2/Jahr für den gesamten Immobilienbestand bis 2031 zu integrieren. Dazu berechnen und kommunizieren wir den tatsächlichen CO2-Fussabdruck der Liegenschaften nach der anerkannten Norm SIA 380:2015. Dies ist eine Methode, die höhere Zahlen liefert, als wenn wir uns mit theoretischen Daten begnügen, wie es andere tun, die aber auch ehrlicher und transparenter sind. Es ist eine starke freiwillige Entscheidung, und wir hoffen, unsere gesamte Branche dazu anzuregen, es uns gleichzutun», erklärt Julian Reymond, CEO von Realstone SA.

Die Installation von Photovoltaikpaneelen auf den Dächern von Liegenschaften in den verschiedenen Portfolios wird fortgesetzt. Mittlerweile sind 19 Photovoltaikanlagen mit einer Fläche von 12'517 m2 (1.8 Fussballfelder) und einer Leistung von 2'011 kW (+290% im Vergleich zu 2021) in Betrieb, die Strom für den Verbrauch von 800 Durchschnittshaushalten produzieren können.

Das gesamte Ökosystem beeinflussen

«Es ist wichtig, alle unsere Stakeholder zu berücksichtigen, um eine verantwortungsbewusstere Wertschöpfungskette zu schaffen, die unsere Nachhaltigkeitsstrategie unterstützt», betont Julian Reymond. Um dies zu erreichen, spricht Realstone SA ihre Partner, Auftragnehmer und Lieferanten an, indem sie sie ermutigt, sich an die Nachhaltigkeitsprinzipien zu halten, die mit ihren Aktivitäten verbunden sind.

Parallel dazu bindet das Unternehmen seine Mieter immer stärker in die Überlegungen ein, insbesondere durch Umfragen, um die Bedürfnisse besser zu ermitteln. Daraus entstand ein 5-Jahres-Aktionsplan, der sowohl Anliegen der Energieeffizienz als auch der sozialen Mischung berücksichtigt.

Auch intern unternimmt Realstone SA grosse Anstrengungen, um seine EESG-Strategie mit seiner sozialen Verantwortung als Unternehmen in Einklang zu bringen, indem es einen internen Nachhaltigkeitsplan erstellt.

Identifizierung von vier Prioritätsachsen

Nachhaltigkeit bedeutet auch, in die Zukunft zu blicken. Mithilfe der für 2021 erstellten Materialitätsmatrix hat Realstone SA vier Prioritätsachsen identifiziert, auf die sie sich in den kommenden Jahren konzentrieren möchte. Die erste wird darin bestehen, den Lebenszyklus von Produkten und Materialien in die Berechnung des CO2-Fussabdrucks einzubeziehen, um die graue Energie ihrer Aktivitäten zu berücksichtigen. Weitere Schwerpunkte sind Mobilität – um verantwortungsbewussteres Reisen zu fördern –, Abfallentsorgung und schliesslich Wasser, das unter dem Gesichtspunkt des Wasserschutzes betrachtet werden soll.

Interessen der Investoren wahren

Investitionen in den Energiewandel sind ein integraler Bestandteil der EESG-Strategie von Realstone SA. Die Investitionen in den Ersatz von Heizanlagen, die Renovierung der thermischen Hülle von Liegenschaften und die Installation von Photovoltaikanlagen werden den Verkehrswert des verwalteten Immobilienbestands dauerhaft erhöhen. Dennoch bleiben sie wichtige Investitionen. Aus diesem Grund verfolgt Realstone SA eine rigorose Planung dieser Arbeiten, um ihre Abschreibung über die kommenden Jahre zu glätten und so die finanziellen Auswirkungen auf die Dividenden zu optimieren.

«Die Wertschöpfung erfolgt nicht nur durch die Anwendung der EESG-Faktoren bei der Verwaltung von Immobilienprodukten, Vermögenswerten und Aktivitäten, sondern auch durch eine langfristige Planung der Investitionen. So werden wir die Wohnungen von morgen schaffen», schloss Julian Reymond.

Der Nachhaltigkeitsbericht von Realstone SA Real Impact 2022 ist unter diesem Link verfügbar:

Real Impact 2022

• Gesamtvermögen der Anlagegruppe RIRS: CHF 264.52 Millionen (+51.75%)

• Nettovermögen der Anlagegruppe RIRS: CHF 202.11 Millionen (+51.10%)

• Nettoinventarwert pro Anteil ( NAV): CHF 1'137.07

• Netto-Mietertrag: CHF 7.16 Millionen

• Realisierter Erfolg: CHF 5.42 Millionen

• Eigenkapitalrendite: 3.59%

• Mietzinsausfallrate: 2.53%

Realstone Anlagestiftung blickt auf ein sehr positives Geschäftsjahr 2022 zurück, dass mit vielen Akquisitionen gezeichnet war. In einem Umfeld, das von den makroökonomischen Folgen des Krieges in der Ukraine und seinen Auswirkungen auf die Fähigkeit der Vorsorgeeinrichtungen, Mittel für Immobilienanlagevehikel bereitzustellen, geprägt war, konnte die Stiftung ihre Stärken ausspielen und sich erfreulich entwickeln. Sie nahm CHF 61.40 Millionen auf.

Im Berichtsjahr wurden 13 Liegenschaften für einen Gesamtbetrag von CHF 83.05 Millionen erworben. Sie befinden sich in 8 verschiedenen Kantonen (AG, BS, FR, GL, LU, SG, VD, VS) und haben dazu beigetragen, dass die Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) einen wichtigen Schritt im Wachstumstempo und in der Diversifizierung des Immobilienbestands gemacht hat, sowohl in geografischer Hinsicht als auch in Bezug auf die Typologie der Liegenschaften. Unter Berücksichtigung der 22 Liegenschaften, die per 31. Dezember 2022 verwaltet werden, beläuft sich der Anteil der Erträge aus der Wohnnutzung auf 82.82% und die gesamten Mietzinseinnahmen stammen zu 81.82% aus der Westschweiz, was der Strategie der Anlagegruppe RIRS entspricht. Der annualisierte Mieterspiegel stieg um CHF 3.45 Millionen auf CHF 10.16 Millionen (+51.36%).

Wachstum des Vermögens

Das Gesamtvermögen der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) beläuft sich per 31. Dezember 2022 auf CHF 264.52 Millionen, was einem Wachstum von 51.75% im Geschäftsjahr 2022 entspricht. Das Nettovermögen beläuft sich auf CHF 202.11 Millionen (+51.15%) bei einem Verkehrswert der Liegenschaften von CHF 262.41 Millionen. Dieser starker Anstieg ist hauptsächlich auf die Neukäufe zurückzuführen, die die Anlagegruppe RIRS im Laufe des Jahres getätigt hat.

Die Fremdfinanzierungsquote blieb in dem am 31. Dezember 2022 abgeschlossenen Geschäftsjahr stabil und betrug 22.29% gegenüber 21.65% ein Jahr zuvor. Die Eigenkapitalrendite belief sich auf 3.59% und war damit niedriger als im Vorjahr, in dem die Aufwertungen wesentlich stärker ausgefallen waren. Der Nettoinventarwert pro Anteil (NAV) belief sich am 31. Dezember 2022 auf CHF 1'137.07.

Steigende Mietzinseinnahmen

Im Geschäftsjahr 2022 stiegen die gesamten Soll-Mieterträge der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) um 28.61% oder CHF 1.63 Millionen auf CHF 7.34 Millionen, verglichen mit CHF 5.71 Millionen im Vorjahr. Dieser Anstieg ist auf die Erwerbe im Jahr 2022 zurückzuführen, die mit CHF 610'159.- zum Anstieg des Mietertrags Netto beitrugen, aber auch auf den ganzjährigen Besitz der Liegenschaften, die 2021 erworben wurden. Dank der im Laufe des Jahres unternommenen Vermarktungstätigkeiten sank die Mietzinsausfallrate von 3.11% im Jahr 2021 auf 2.53% im Jahr 2022, was zu einem Verlust von CHF 185'915.- auf den leerstehenden Flächen führte.

Der Gesamterfolg der Anlagegruppe RIRS für das am 31. Dezember 2022 abgeschlossene Geschäftsjahr beläuft sich auf CHF 7.00 Millionen, was gegenüber dem Gesamterfolg von CHF 8.60 Millionen im Jahr 2021 einen Rückgang darstellt. Dennoch stieg der realisierte Erfolg des Geschäftsjahres, ohne Berücksichtigung der Wertsteigerungen der Liegenschaften, auf CHF 5.42 Millionen im Jahr 2022 gegenüber CHF 3.85 Millionen im Jahr 2021. Somit beläuft sich das auszuschüttende Ergebnis pro Anteil auf CHF 30.51, was das Rentabilitätsziel der Anlagegruppe RIRS bestätigt.

Transparenz und Lesbarkeit

Mit der Einführung einer neuen grafischen Linie zur Präsentation ihrer Jahresberichte verbessert die Stiftung die Lesbarkeit ihrer Ergebnisse und setzt weiterhin auf volle Transparenz, wie sie es seit ihrer Gründung tut. So veröffentlicht sie zahlreiche Schlüsselindikatoren des Immobilienbestands der Anlagegruppe RIRS, wie die Gestehungskosten jeder Liegenschaft, die Leerstandsquote und viele andere Informationen. Diese Zahlen ermöglichen den Investoren der Vorsorgeeinrichtungen eine genauere Analyse ihrer Anlage und stärken gleichzeitig ihr Vertrauen.

Seit diesem Jahr hat die Stiftung beschlossen, die vier umweltrelevante Kennzahlen der AMAS (Asset Management Association Switzerland) zu übernehmen, um über die Energiedaten des Immobilienbestands zu berichten: Deckungsgrad, Energieintensität, Kohlenstoffintensität und Energiemix. Zusätzlich gibt die Stiftung auch den Wasserverbrauch und die installierte Photovoltaikleistung an. Diese Daten, die nach der Norm SIA 380:2015 gemessen und nicht geschätzt werden, ermöglichen einen Vergleich der Immobilienanlageprodukte untereinander in Bezug auf die Nachhaltigkeit und die Fortschritte der einzelnen Produkte. Sie werden es der Stiftung ermöglichen, die Energiewende rigoros zu planen.

Erfreuliche und nachhaltige Aussichten

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt, der von Wohnungsmangel geprägt ist, sieht sich die Anlagegruppe RIRS bestens gerüstet zu sein, um die Nachfrage zu befriedigen. Die Liegenschaften der Anlagegruppe RIRS befinden sich an ausgezeichneten Mikrolagen, in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und anderen Einrichtungen.

In den kommenden Monaten wird die Liegenschaft Haselstrasse 10 in Spreitenbach (AG) an der Fernheizungsnetz angeschlossen, was zu einer erheblichen Reduktion der CO2-Emissionen führen wird. Nach der Installation einer ersten Photovoltaikanlage mit 120.8 kWp im Jahr 2022 werden im Jahr 2023 drei weitere Anlagen mit einer Gesamtleistung von 269.6 kWp installiert.

Gestützt auf das Vertrauen der 43 bereits angeschlossenen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge wird die Realstone Anlagestiftung die Strategie der Anlagegruppe RIRS weiterverfolgen und in Wohnimmobilien in urbanen Zentren und deren Agglomerationen, im Genferseegebiet und im Schweizer Mittelland investieren.

Der Jahresbericht zum 31. Dezember 2022 ist unter diesem Link verfügbar:

Realstone Anlagestiftung – Jahresbericht zum 31.12.2021

Ansprechpartner bei der Realstone Anlagestiftung:

Edouard Dubuis, Präsident des Stiftungsrates

+41 78 609 00 30 / edouard.dubuis@realstonefondation.ch

Ansprechpartner bei Realstone SA:

Julian Reymond, CEO

+41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

Realstone RSF: Factsheet Q1 2023

Solvalor 61: Factsheet Q1 2023

Realstone Wohnimmobilien Schweiz - RIRS: Factsheet Q1 2023

Julian Reymond, was ist Realstone?

Realstone ist eine Fondsleitung, die in der Schweiz Immobilien im Wert von über 4.2 Milliarden Franken verwaltet, vor allem Wohnimmobilien. Ein grosser Teil unserer Kunden sind Pensionskassen, aber wir richten uns auch an Privatpersonen. Wir schaffen Werte, indem wir das uns anvertraute Geld in die Renovierung des von uns verwalteten Immobilienbestands und in Neubauprojekte investieren. Im Gegenzug zahlen wir die Mietzinseinnahmen in Form von Dividenden an unsere Investoren aus. Unser Ziel ist es, der nachhaltigste, innovativste und erfolgreichste Immobilienverwalter der Schweiz zu sein - für unsere Investoren und unsere Mieter.

Was sind die Werte von Realstone?

Die Werte von Realstone sind recht einfach: starker Teamgeist, hohe Präzision und Exzellenz. Diese schweizerischen Werte unterstützen unsere Investitionsphilosophie "Real impact", die darin besteht, verantwortungsvoll und nachhaltig zu handeln, indem wir jeder unserer Handlungen einen Sinn verleihen, damit sie eine echte Auswirkung haben. Denn für uns sind Nachhaltigkeit und das Wohlbefinden der Mieter bei der Verwaltung, dem Bau und der Renovierung unserer Liegenschaften zentral.

Wie sieht dieses Nachhaltigkeitsbestreben konkret aus?

Wir haben uns verpflichtet, die CO2-Emissionen unseres Immobilienbestands bis 2031 auf unter 20 kg/m2/Jahr zu senken, um letztendlich CO2-neutral zu werden. Neben dem Ersatz aller Öl- und Gasheizungen durch Systeme, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden, und der Sanierung der Gebäudehülle suchen wir auch nach innovativen Lösungen, um dieses Ziel zu erreichen. So waren wir beispielsweise die ersten, die in neuen Wohnungen individuelle Zähler installiert haben, um die Mieter über ihren Energieverbrauch zu informieren. In Horgen (ZH) ist die Heizung unseres Projekts mit 444 Wohnungen dank der Wiederverwendung der Abwärme eines benachbarten Rechenzentrums völlig CO2-frei. Ausserdem installieren wir auf unseren Dächern Photovoltaikanlagen, um sauberen Strom zu liefern.

Sind Investitionen in Nachhaltigkeit für Investoren von Vorteil?

Auf jeden Fall! Wir haben unsere Investitionen in die Reduzierung der CO2-Emissionen über einen Zeitraum von zehn Jahren geplant. Das zukünftige Bundesgesetz über Klima, Innovation und Energie, über das im Juni abgestimmt wird, sieht für den Gebäudesektor eine

100%ige Reduktion der Treibhausgase bis 2050 vor. Je früher diese Investitionen getätigt werden, desto mehr Zeit bleibt, die Abschreibung über die nächsten Jahre zu glätten, um die Dividenden stabil zu halten. Jemand, der in einen unserer Fonds investiert, wird also auch einen Einfluss in Bezug auf die Reduzierung der CO2-Emissionen haben.

Wer kann investieren und welche Vorteile hat es, in Immobilienfonds zu investieren, anstatt selbst Liegenschaften zu besitzen?

Dank Immobilienfonds kann jedermann für ein paar hundert Franken in Steine investieren. Der erste Vorteil ist der Steuervorteil: Private Anteilseigner, die in unsere Fonds investieren, sind von der Steuer auf die erhaltenen Dividenden und auf das investierte Kapital befreit. Zweitens erleichtert die Liquidität der Investition die Nachfolge. So lässt sich beispielsweise eine Investition von einer Million, die aus Anteilen zu 100 Franken besteht, leichter aufteilen als eine Liegenschaft desselben Wertes, was den Erben viel Ärger erspart. Schliesslich wird das Leerstandsrisiko durch eine grössere Diversifizierung der Immobilien verringert. Die Erträge sind stabil, da wir Mieten erhalten, deren Gesamtvolumen aufgrund unseres aktiven Managements in Bezug auf Renovierung und Verdichtung der Liegenschaften steigt, ganz zu schweigen von einem möglichen Wachstum im Zusammenhang mit der Rückkehr der Inflation und steigenden Zinssätzen. Ausserdem hat dies den Vorteil, dass man sich nicht um die Verwaltung einer Liegenschaft kümmern muss, zumal die Energiewende für einen Eigentümer, der nicht über die technischen Fähigkeiten und finanziellen Möglichkeiten verfügt, schnell zu einem Problem werden kann.

Ist es nach 50 Jahren zu spät, um zu investieren? 

Es ist nie zu spät! Mein Rat ist, mittel- bis langfristig zu investieren. Das Ziel eines Immobilienfonds ist nicht "day-to-day trading", sondern eine Investition über einen Zeitraum von etwa zehn Jahren. In der Schweiz waren Immobilien schon immer ein sicherer Hafen. Ausserdem sind sie an die Inflation und die Zinssätze gebunden, so dass man deren Entwicklung verfolgen kann, anstatt sie zu erleiden. Schliesslich zeichnet sich eine interessante neue Gelegenheit für private Eigentümer ab, die über die Vereinfachung ihrer Nachfolge nachdenken oder deren Liegenschaft von der Energiewende betroffen ist. Wir diskutieren derzeit mit der FINMA die Möglichkeit von Sacheinlagen, auch Swaps genannt, d.h. die Möglichkeit, dass eine Person ihre Immobilie an einen Fonds gegen eine bestimmte Anzahl von Anteilen an diesem Fonds überträgt. Das Gesetz erlaubt dies, wir sind lediglich dabei, dies in unseren Fondsverträgen zu implementieren, damit es in den nächsten Monaten machbar ist.

In den letzten Monaten trennte sich der Fonds Realstone RSF von zwei gewerblichen Liegenschaften. Das erste Objekt, an der Flüelastrasse 6-12 in Zürich, wurde für CHF 42.75 Millionen verkauft, was einen Kapitalgewinn von CHF 16.49 Millionen vor Steuern ergab. Das zweite, an der Albulastrasse 57 in Zürich, wurde für CHF 14.09 Millionen verkauft, wodurch ein Kapitalgewinn von CHF 2.25 Millionen vor Steuern erzielt wurde. Gleichzeitig verkaufte der Fonds auch zwei kleinere Wohnimmobilien an der Bahnhofstrasse 34 in Amriswil (TG) und an der Badstrasse 8 in St. Gallen (SG) für einen Gesamtwert von CHF 7.00 Millionen.

Das Ergebnis dieser Transaktionen bestätigt die Qualität und Attraktivität des Immobilienbestands des Fonds Realstone RSF. Mit den Verkaufserlösen konnte ein Teil der Hypothekarschuld zurückbezahlt und die laufenden Entwicklungsprojekte finanziert werden. Der Kapitalgewinn wird seinerseits teilweise an die Investoren ausgeschüttet. Alle diese Transaktionen fanden im letzten Quartal des Geschäftsjahres statt. Dadurch wurden die Einnahmen für den meisten Teil des Geschäftsjahres, das Ende März 2023 endete, eingezogen.

Im gleichen Zeitraum verzeichnete der Fonds Realstone RSF die Lieferung neuer Liegenschaften an der Neugasse 19-35 in Horgen (ZH), an der Route de Chippis 68-70 in Sion (VS) und an der Rue de la Paix 5 in Gland (VD) sowie die Aufstockung der Rue du Bugnon 6-8-10 in Lausanne (VD) für einen kumulierten Mieterspiegel von CHF 5.25 Millionen. Diese Lieferungen ermöglichen es, die oben genannten Verkäufe zu kompensieren und einen stabilen Mieterspiegel zu erhalten, um den Dividendenbeitrag aufrechtzuerhalten. Sie tragen auch zur Verjüngung des Immobilienbestands des Fonds Realstone RSF und zur Reduzierung der durchschnittlichen CO2-Emissionen bei.

Die schrittweisen Verkäufe von gewerblich genutzten Immobilien und die gestaffelte Übergabe zahlreicher Wohnbauprojekte sind Teil der Strategie des Fonds Realstone RSF, seinen Wohnanteil zu verstärken. Infolge dieser verschiedenen Transaktionen beläuft sich der effektive Ertrag aus Wohnimmobilien auf 64.30% des Erlöses, wobei bis 2025 ein Ziel von 70% angestrebt wird. Um diesen Übergang zu beschleunigen, prüft die Fondsleitung die bevorstehende Veräusserung von weiteren Gewerbeimmobilien.

• Gesamtvermögen des Fonds: CHF 1'387.90 Millionen (+6.77% über 6 Monate)

• Nettoinventarwert (NAV): CHF 225.28 pro Anteil

• Anlagerendite: 6.62% über die Periode

• Mieteinnahmen: +3.00% im Vergleich zum 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2021-2022

• Rechtskraft von 4 Baubewilligungen

• Installation von 3 Photovoltaikanlagen, Gesamtleistung 190.98 kWp

In der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2022-2023 des Fonds Solvalor 61 erreichte das Gesamtvermögen zum 31. Dezember 2022 CHF 1'387.90 Millionen, was einem Wachstum von 6.77% über 6 Monate entspricht. Diese Zunahme erklärt sich hauptsächlich durch die Aufwertung des gesamten Immobilienbestandes sowie durch den Erwerb einer Liegenschaft mit 20 Wohnungen an der Rue de Jaman 1-3/William-Thomi 2 in Clarens (VD) für CHF 12.25 Millionen. Diese Liegenschaft mit einer Mietreserve von über 50% befindet sich im Stadtzentrum in der Nähe aller Annehmlichkeiten und entspricht perfekt den Qualitätsmerkmalen des Portfolios von Solvalor 61.

Die Anlagerendite über die 6 Monate der Berichtsperiode beträgt 6.62%. Der Nettoinventarwert beläuft sich am 31. Dezember 2022 auf CHF 225.28 pro Anteil.

Steigende Mietzinseinnahmen und stabiles Nettoergebnis

Am 31. Dezember 2022 verzeichnet der Fonds Solvalor 61 ein Nettohalbjahresergebnis von CHF 14.24 Millionen, was im Vergleich zum ersten Halbjahr des vorherigen Geschäftsjahres stabil ist. Die Arbeit zur Reduktion der Leerstände sowie die erfolgreiche Vermarktung der Liegenschaften Chemin Falconnier 33 bis 39 und Allée de la Petite Prairie 16-18 in Nyon (VD) führten zu einer Reduktion der Mietzinsverluste um 59.03% auf CHF 0.47 Millionen. Diese Senkung der Mietzinsausfallrate auf 1.55% und das organische Wachstum des Mieterspiegels um 0.65% führen zu einer Erhöhung der Mietzinseinnahmen um 3.00% gegenüber dem ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2021-2022 auf CHF 30.35 Millionen.

Auf der Aufwandsseite wird der Anstieg der Zinssätze im letzten Quartal des Kalenderjahres teilweise durch geringere Kosten für Liegenschaften kompensiert. Der Gesamtaufwand stieg dennoch leicht an, insbesondere aufgrund der höheren Steuerlast auf den Genfer Immobilienbestand und der Fortschritte bei den Bau- und Renovierungsprojekten.

Vier rechtskräftige neue Baubewilligungen

Die soliden Leistungen und die gute Lage des Fonds Solvalor 61 ermöglichen es ihm, sein Programm der nachhaltigen Wertschöpfung durch die Verdichtung und die Verbesserung der Energieeffizienz des Immobilienbestands fortzusetzen. In diesem Zusammenhang wurden vier neue Baubewilligungen rechtskräftig.

Die ersten beiden wurden Ende letzten Jahres erteilt und ermöglichen die Schaffung von sechs zusätzlichen Wohnungen in den Liegenschaften an der Avenue Victor-Ruffy 12 und 14 in Lausanne sowie eine vollständige Renovierung der Gebäudehülle, um die Energieeffizienz zu verbessern. Die geplante Bruttorendite der Aufstockung, die im zweiten Halbjahr 2024 übergeben werden soll, beträgt 4.57% bei geschätzten Kosten von CHF 1.96 Millionen.

Die dritte Baubewilligung, die im Dezember 2022 erteilt wurde, ermöglicht die Schaffung von 6 neuen Wohnungen durch die Aufstockung der Liegenschaft in der Chemin de Chandieu 22 in Lausanne, deren Übergabe für Ende 2024 geplant ist. Die Investition von CHF 2.30 Millionen wird eine Bruttorendite von 5.44% generieren. Neben der vollständigen Renovierung der Gebäudehülle werden die Arbeiten genutzt, um eine Gewerbefläche im Erdgeschoss in drei Wohnungen umzuwandeln.

Die letzte erhaltene Baubewilligung betrifft die Liegenschaft in der Chemin Gilbert-Trolliet 10-12 in Genf, wo auf den zwei zusätzlichen Stockwerken 12 Wohnungen geschaffen werden, was letztendlich einen zusätzlichen Mieterspiegel von CHF 0.36 Millionen bei einer Bruttorendite von 5.84% generieren wird. Darüber hinaus wird die Gebäudehülle nach den Genfer Standards für hohe Energieeffizienz (HPE) renoviert.

Baustellen, die vorankommen

In der Avenue Sainte-Luce 9 in Lausanne sind die letzten Bauarbeiten an der neuen Liegenschaft im Gange. Die Fertigstellung ist für Ende des Jahres geplant und die Vermarktung der 40 Wohnungen wird in Kürze beginnen. Bei Kosten von CHF 34.5 Millionen und einem voraussichtlichen Mieterspiegel von CHF 1.35 Millionen wird eine Bruttorendite von 3.90% erwartet.

Die Abriss- und Wiederaufbauarbeiten für eine Liegenschaft mit 15 Wohnungen an der Avenue Victor-Ruffy 75 in Lausanne, die den Minergie-A-ECO-Standards entspricht, werden fortgesetzt, wobei die Übergabe für Anfang 2024 geplant ist. Der zusätzliche Mieterspiegel nach diesem Wiederaufbau wird CHF 0.32 Millionen betragen, was einer Bruttorendite von 3.80% entspricht.

Drei weitere Baustellen, die Aufstockungen und Renovierungen der Gebäudehülle betreffen, sind in der Rue des Asters 18-20 und der Rue des Voisins 5 in Genf sowie in der Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7 in Lausanne für insgesamt 31 zusätzliche Wohnungen im Gange. Diese werden insgesamt einen zusätzlichen Mieterspiegel von CHF 0.72 Millionen generieren.

Installation von Photovoltaikanlagen und Reduzierung der CO2-Emissionen

In Übereinstimmung mit den Nachhaltigkeitszielen des Fonds Solvalor 61 wurden im Berichtszeitraum 3 Photovoltaik-Kraftwerke mit einer Gesamtleistung von 190.98 kWp in Betrieb genommen und 11 weitere werden bis Ende 2023 mit einer Leistung von 510 kWp installiert. Ergänzend dazu werden in diesem Jahr 4 bisher mit fossilen Energieträgern betriebene Heizanlagen an die Fernwärme angeschlossen. Die für die nächsten Jahre geplanten Investitionen werden es dem Fonds ermöglichen, seine CO2-Emissionen stark zu reduzieren, mit dem Ziel, bis 2031 einen Durchschnittswert von 20 kg/m2/Jahr für den gesamten Bestand zu erreichen, wobei die Kosten für diese Massnahmen über die Zeit geglättet werden.

Die Investitionen in diese verschiedenen Projekte zur Renovierung, Verdichtung und Verbesserung der Energieeffizienz werden die Erträge des Fonds Solvalor 61 nachhaltig stärken und bestätigen seine Philosophie der Vermögensverwaltung. Diese ermöglicht es dem Fonds, seinen Immobilienbestand kontinuierlich aufzuwerten, indem er seine Qualität nachhaltig verbessert, ihn verjüngt und seine Umweltbelastung verringert, während er gleichzeitig seine Betriebskosten senkt, insbesondere durch die Renovierung der Gebäudehüllen und der Heizsysteme.

Den Halbjahresbericht zum 31. Dezember 2022 finden Sie unter diesem Link:

Halbjahresbericht Solvalor 61 zum 31.12.2022

Ansprechpartner bei Realstone SA, Fondsleitung:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

Eine neue Liegenschaft an der Rue de la Paix 5 in Gland (VD) wird im Dezember 2022 in das Portfolio des Fonds Realstone RSF aufgenommen. Diese Liegenschaft mit 33 Wohnungen von 2.5 bis 4.5 Zimmern befindet sich in der Nähe von Einrichtungen, nur wenige Gehminuten vom SBB-Bahnhof entfernt und in direkter Nähe des Autobahnanschlusses. Neben den 2'670 m2 Wohnfläche, die fast vollständig vermietet sind, bietet die Liegenschaft auch eine 200 m2 Gewerbefläche im Erdgeschoss, die einem lokalen Unternehmen, das sich in diesem wachsenden Quartier niederlassen möchte, Platz bietet.

Die Liegenschaft wurde nach hohen Nachhaltigkeitskriterien gebaut und verfügt über das Minergie-P-Label. Sie ist mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach mit einer Gesamtleistung von 30 kW ausgestattet, die ein Drittel des Strombedarfs der Mieter deckt. Der Anschluss an eine Fernwärmeversorgung aus nachhaltiger Quelle mittels Tiefengeothermie trägt ebenfalls zu seiner hervorragenden Energiebilanz bei.

Ausgezeichnete Bruttorendite

Diese neue Liegenschaft weist einen Mieterspiegel von CHF 1'016'000.- auf und die Gesamtkosten belaufen sich auf CHF 17.60 Millionen, was einer ausgezeichneten Bruttorendite auf die Gestehungskosten von 5.77% entspricht. Es entspricht voll und ganz der Strategie des Fonds Realstone RSF, sein Wohnanteil in den urbanen Zentren der Schweiz und deren Agglomerationen zu erhöhen.

Das dynamische Asset Management und die EESG-Politik (Environment, Economy, Social, Governance), die im Herzen der Anlagestrategie des Fonds Realstone RSF stehen, ermöglichen es ihm weiterhin, die durchschnittlichen CO2-Emissionen seiner Liegenschaften zu senken und gleichzeitig durch Verjüngung, Energieoptimierung und Verdichtung seines Immobilienbestands dauerhaft einen Mehrwert für seine Anleger zu schaffen.

Drei neue Liegenschaften an der Route de Chippis 68E, 70A und 70C in Sitten mit insgesamt 42 Wohnungen mit 1.5 und 2.5 Zimmern werden in das Portfolio des Fonds Realstone RSF aufgenommen. In der Nähe aller Einrichtungen und abseits von Störungen zeichnen sie sich durch eine gepflegte Ausstattung mit hochwertigen Materialien sowie eine besonders sparsame Energiebilanz aus, die hohen Anforderungen an die Nachhaltigkeit gerecht wird. Die Bewohner profitieren insbesondere von lokalen und sauberen Energiequellen: Die elf Gebäude des neuen Quartiers Les Rives de Bramois, die mit dem Minergie-Label ausgezeichnet sind, verfügen über ein Heizsystem mit Wärmepumpe und eine Photovoltaikanlage mit einer Gesamtleistung von 225 kW, die fast ein Drittel des Energiebedarfs decken wird.

Das Quartier liegt inmitten eines 20‘000 m2 grossen, baumbestandenen Parks, der gleichzeitig Begegnungsraum für die Bewohner und sicherer Spielplatz für Kinder ist, wobei die Fahrzeuge direkt in die Tiefgarage mit direktem Zugang zu jedem Gebäude gelangen. Gemeinschaftsgärten in Permakultur und Bienenstöcke, die die Geselligkeit und die biologische Vielfalt fördern, werden Obst, Gemüse, aromatische Pflanzen und Honig für die Bewohner des Quartiers produzieren. Die Wohnungen verfügen alle über eine Terrasse, eine Loggia oder einen Privatgarten, um die Aussicht auf die Alpen zu geniessen.

Ideale Lage vor den Toren von Sitten

In unmittelbarer Nähe des Spitals Wallis und dank der öffentlichen Verkehrsmittel nur 15 Minuten vom Bahnhof Sitten entfernt, verfügt Les Rives de Bramois auch über einen direkten Zugang zu den grossen Strassenachsen. Zudem befinden sich diverse Geschäfte, Cafés und Restaurants in der Umgebung.

"Der ökologische Fussabdruck unserer Liegenschaften und die Lebensqualität unserer Mieter sind für uns von zentraler Bedeutung, ebenso wie die Zufriedenheit unserer Anleger und die Performance unserer Fonds. Dank seiner beispielhaften Energieeffizienz, der sozialen Kontakte, die die Bewohner in den Gemeinschaftsgärten knüpfen werden, und der Mietzinseinnahmen, die die gute Gesundheit des Fonds Realstone RSF stärken, entspricht dieses Projekt konkret diesen Bedürfnissen und steht im Einklang mit unseren EESG-Verpflichtungen", erklärt Julian Reymond, CEO von Realstone SA, Fondsleitung.

Wohn- und nachhaltige Immobilien

Die drei Liegenschaften mit einem Verkehrswert von insgesamt CHF 11.96 Millionen und einem Mieterspiegel von CHF 596'000.- entsprechen voll und ganz der Strategie des Fonds Realstone RSF, sich auf nachhaltige Wohnimmobilien in den urbanen Zentren der Schweiz und deren Agglomerationen zu konzentrieren. Das dynamische Asset Management und die EESG-Politik (Environment, Economy, Social, Governance), die im Herzen der Anlagestrategie des Fonds Realstone RSF stehen, ermöglichen es ihm, die CO2-Emissionen seiner Liegenschaften Jahr für Jahr zu senken und gleichzeitig durch die Verjüngung, die energetische Optimierung und die Verdichtung seines Immobilienbestands dauerhaft einen Mehrwert für seine Anleger zu schaffen.

Mit dem Erwerb von fünf Liegenschaften in der Westschweiz (Martigny/VS, Payerne/VD, Villars-sur-Glâne/FR, Vevey/VD und Yverdon-les-Bains/VD) und fünf weiteren in der Deutschschweiz (Basel, St. Gallen, Glarus, Emmenbrücke/LU und Oftringen/AG) baut die Realstone Anlagestiftung das Portfolio ihrer Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) weiter aus. Diese Transaktionen fanden mehrheitlich im vierten Quartal des Jahres 2022 mit Wirkung per 31. Dezember statt, mit Ausnahme von zwei Liegenschaften, die im ersten Quartal 2023 übertragen werden.

Diese neuen Immobilien mit insgesamt 224 Wohneinheiten profitieren von einer ausgezeichneten Lage in der Nähe von öffentlichen Verkehrsnetzen, Geschäften und allen Einrichtungen. Das Portfolio der Anlagegruppe RIRS besteht nun aus 24 Liegenschaften in 9 verschiedenen Kantonen mit einem Gesamtwert von CHF 274.14 Millionen. Der Anteil der Liegenschaften in der Westschweiz beträgt 82%, was der verfolgten Strategie (mindestens 80%) entspricht.

Die zusätzlichen Erträge von CHF 3.22 Millionen, die durch diese Liegenschaften generiert wurden, führen zu einem Mieterspiegel von CHF 10.61 Millionen und verstärken die Allokation an Wohnimmobilien des Portfolios, das 84% seiner Erträge aus diesen Immobilien erzielt. Die zehn erworbenen Liegenschaften weisen eine durchschnittliche Bruttorendite von 3.92% sowie eine beträchtliche Mietreserve von bis zu 31% auf, die durch Renovationen bei Mieterwechseln realisiert wird.

Gestützt auf diese erfreulichen Akquisitionen und das Vertrauen der 39 bereits angeschlossenen Vorsorgeeinrichtungen wird die Realstone Anlagestiftung ihre Strategie fortsetzen, in Wohnimmobilien in den urbanen Zentren der Schweiz und ihren Agglomerationen, in der Genferseeregion und im Mittelland zu investieren. Zur Unterstützung dieser Aufgabe kann die Anlagestiftung auf das Know-how und die Erfahrung der Fondsleitung Realstone SA zurückgreifen, an die sie die Verwaltung der Anlagegruppe RIRS delegiert hat.

Über die Realstone Anlagestiftung

Die von der Realstone Holding SA gegründete Realstone Anlagestiftung ist eine agiofreie Anlagelösung, die sich ausschliesslich an steuerbefreite berufliche Vorsorgeeinrichtungen mit Wohnsitz in der Schweiz richtet. Sie bietet derzeit eine Immobilien‐Anlagegruppe an: die Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS). Die Realstone Anlagestiftung wird von Realstone SA verwaltet, einer Fondsleitung, die ein Immobilienvermögen von mehr als CHF 4 Milliarden verwaltet.

Realstone RSF: Factsheet Q4 2022

Solvalor 61: Factsheet Q4 2022

Zwischen 1. April und 19. Dezember 2022 wurden insgesamt 5'076 m2 an gewerblichen Mietverträgen unterzeichnet.

Konsolidiert wird der annualisierte Netto-Mieterspiegel (ohne Gratismiete) dieser Flächen CHF 1.49 Millionen betragen und die Erträge des Fonds Realstone RSF dank einer WAULT (gewichtete durchschnittliche Mietdauer) von 8.9 Jahren langfristig stützen.

Diese gewerblichen Mietverträge wurden in den folgenden Liegenschaften unterzeichnet:

(*Der annualisierte Netto-Mieterspiegel wird ohne Gratismieten angegeben)

Chemin du Pavillon 2, 1218 Le Grand-Saconnex (GE)

Unterzeichnete Gewerbefläche: 1’704 m2

Annualisierter Netto-Mieterspiegel*: CHF 624'428.-

Avenue de Sévelin 15, 1004 Lausanne

Unterzeichnete Gewerbefläche: 1'271 m2

Annualisierter Netto-Mieterspiegel*: CHF 383'547.-

Route des Arsenaux 6-8-10, 1700 Freiburg

Unterzeichnete Gewerbefläche: 1'136 m2

Annualisierter Netto-Mieterspiegel*: CHF 278'090.-

Route du Mont Carmel 1-3-5, 1762 Givisiez (FR)

Unterzeichnete Gewerbefläche: 965 m2

Annualisierter Netto-Mieterspiegel*: CHF 206'975.-

Ansprechpartner bei Realstone SA, Fondsleitung:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

DISCLAIMER Diese Mitteilung ist eine Übersetzung der offiziellen französischen Fassung. Diese Unterlagen und alle Anhänge dazu wurden ausschliesslich zu Informationszwecken erstellt und sind nicht rechtsverbindlich. Sie stellen keinesfalls eine Kaufempfehlung dar und dürfen nicht als Grundlage für eine Geldanlage oder Investition betrachtet werden. Für Informationen über die vergangene Performance der Anlagefonds wird empfohlen, die vorherigen Halbjahres- und Jahresberichte zu konsultieren. Die in der Vergangenheit erzielte Performance liefert keinen Hinweis auf ihre gegenwärtige oder zukünftige Performance. Die Performancedaten lassen die bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Die auf den Webseiten enthaltenen Angaben sind nicht als Rechts-, Steuer oder andere Beratung zu verstehen. Anlegern, die sich für die Fonds interessieren, wird dringend empfohlen, eine Fachperson (professioneller Finanzintermediär) zu Rate zu ziehen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. Die Veröffentlichung von Dokumenten ausserhalb der Schweiz kann gewissen Einschränkungen unterliegen.

Im Herzen eines zukunftsorientierten Quartiers bietet das Projekt "Haus Weiler" 108 erstklassige Wohnungen mit 2.5 bis 4.5 Zimmern (auf einer Gesamtfläche von 8.014 m2), die den Bedürfnissen aller Generationen gerecht werden, sowie 615 m2 Gewerbefläche. Die Liegenschaft wird mit 50% Recyclingbeton und nachhaltigen Materialien (u.a. Mineralwolle für die Wärme- und Schallisolierung) gebaut und erhält das Minergie-P-Label. Dank des sehr niedrigen Energieverbrauchs und des Anschlusses an das Fernheizungsnetz der Stadt Winterthur werden auch die CO2-Emissionen reduziert. Auf dem Dach installierte Photovoltaikpaneele mit einer Gesamtleistung von 118 kWp werden den Stromverbrauch von 47 Durchschnittshaushalten decken.

Die naturnahe Liegenschaft mit begrüntem Innenhof und Spielplatz ist Teil einer autofreien Zone, da die Autos direkten Zugang zu einer Tiefgarage haben, die mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge ausgestattet ist. Während das Quartier Neuhegi auch Arbeitsplätze, eine Schule, einen Kindergarten, Cafés, Restaurants und andere Geschäfte beherbergt, ist das historische Zentrum von Winterthur in 15 Minuten mit dem Bus oder dem Fahrrad über einen Radweg zu erreichen. Zudem befindet sich der SBB-Bahnhof Winterthur Hegi in unmittelbarer Nähe.

"Unser Ziel ist es, das Wohlbefinden unserer Mieter zu verbessern, und ich freue mich, dass dieses Projekt und dieses Quartier voll und ganz mit unseren Werten übereinstimmen", freute sich Julian Reymond, CEO von Realstone SA, anlässlich der Grundsteinlegung, die am 6. Dezember 2022 stattfand.

Die Bewohner von "Haus Weiler" werden im Dezember 2024 einziehen können. Dieses wichtige Projekt für den Fonds Realstone RSF stellt eine projizierte Gesamtinvestition von CHF 65.66 Millionen mit einem Mietspiegel von CHF 2'231'344.- dar. Es wird dem Fonds ermöglichen, seine Diversifizierung im Kanton Zürich zu verbessern und die durchschnittlichen CO2-Emissionen pro Quadratmeter seines Immobilienbestands zu senken. Im Einklang mit der Strategie wird diese Liegenschaft die Allokation des Fonds Realstone RSF in den Wohnsektor verstärken.

Ansprechpartner bei Realstone SA, Fondsleitung:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

Ansprechpartner für Medien:

Katrin Kümin Kommunikation / +41 52 202 63 30 / katrin.kuemin@kkkommunikation.ch

Zur Website des Projekts "Haus Weiler": www.haus-weiler.ch

DISCLAIMER Diese Mitteilung ist eine Übersetzung der offiziellen französischen Fassung. Diese Unterlagen und alle Anhänge dazu wurden ausschliesslich zu Informationszwecken erstellt und sind nicht rechtsverbindlich. Sie stellen keinesfalls eine Kaufempfehlung dar und dürfen nicht als Grundlage für eine Geldanlage oder Investition betrachtet werden. Für Informationen über die vergangene Performance der Anlagefonds wird empfohlen, die vorherigen Halbjahres- und Jahresberichte zu konsultieren. Die in der Vergangenheit erzielte Performance liefert keinen Hinweis auf ihre gegenwärtige oder zukünftige Performance. Die Performancedaten lassen die bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Die auf den Webseiten enthaltenen Angaben sind nicht als Rechts-, Steuer oder andere Beratung zu verstehen. Anlegern, die sich für die Fonds interessieren, wird dringend empfohlen, eine Fachperson (professioneller Finanzintermediär) zu Rate zu ziehen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. Die Veröffentlichung von Dokumenten ausserhalb der Schweiz kann gewissen Einschränkungen unterliegen.