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13 mai 2024

S61: Intégration au sein du portefeuille d’immeubles situés à Nyon et à Yverdon-les-Bains pour CHF 160 millions

Le transfert de propriété d’un ensemble résidentiel à Nyon (VD) ayant eu lieu le 29 avril, le fonds Solvalor 61 communique désormais plus de détails sur cette acquisition de CHF 140 millions. Cette transaction suit de quelques semaines l’achat d’un immeuble d’habitation à Yverdon-les-Bains (VD) pour CHF 20 millions.

Solvalor 61 renforce sa position de fonds de placement immobilier possédant l’allocation résidentielle la plus pure de Suisse romande, grâce à deux acquisitions réalisées entre mars et avril 2024 pour un montant total de CHF 160 millions. Ces transactions, opérées hors marché à des rendements bruts de respectivement 4.7% et 5.6%, supérieurs à la moyenne du fonds (4.4% au 31.12.2023), s’inscrivent dans la stratégie de Solvalor 61 visant des immeubles résidentiels dans les principaux centres urbains de Suisse romande et de l’Arc lémanique. L’état locatif supplémentaire de CHF 7.6 millions aura un impact positif immédiat sur le résultat net du fonds.


Ensemble résidentiel à Nyon (VD)

L’acquisition d’un ensemble résidentiel au sein du Quartier de la Levratte 8-40 à Nyon (VD), a été signée le 27 mars 2024 pour un prix de CHF 140 millions avec un transfert de propriété intervenu le 29 avril dernier. L’immeuble, composé de 17 entrées, totalise plus de 300 appartements avec une répartition équilibrée des typologies entre 2, 3 et 4 pièces, pour une surface locative résidentielle d’environ 24’000 m2, auxquels s’ajoutent 2’300 m2 de surfaces commerciales.


Situé sur une parcelle arborée de plus de 30’000 m2 à moins de 10 minutes à pied de la gare CFF, l’ensemble dispose de 370 places de parc et offre une vue imprenable sur le Léman ou sur les monts du Jura. Ces caractéristiques uniques font de cette acquisition un placement immobilier de choix avec un risque de vacance très faible, la quote-part de perte sur loyer étant de seulement 0.2% au 31 mars 2024. Le prix de la transaction représente un rendement brut de 4.7% sur la base d’un état locatif de CHF 6.5 millions au 31 mars 2024. La réserve locative estimée à 30% permet d’entrevoir un important potentiel de création de valeur.


Construits en 1972, les immeubles sont en cours de raccordement au réseau de chauffage à distance de la commune de Nyon. Une fois ces travaux terminés, l’ensemble possèdera une note d’efficacité énergétique globale estimée à « B » selon les standards du Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB).


Immeuble d’habitation à Yverdon-les-Bains (VD)

En mars 2024, le fonds Solvalor 61 a également acheté un immeuble 100% résidentiel à la Rue du Cheminet 31-39 Yverdon-les-Bains (VD) pour CHF 20 millions. Dans un environnement calme et disposant d’une bonne desserte en transports publics, l’immeuble compte une surface locative de 4’700 m2 répartis en 78 appartements, dont la plupart ont été rénovés.


Le rendement brut attractif de cette transaction, fixé à 5.6% sur la base d’un état locatif de CHF 1.1 million, tient compte dans le prix d’acquisition des futurs investissements de rénovation énergétique de l’immeuble, dont le CECB actuel a la note « D ». Le gestionnaire entend réaliser cette rénovation à moyen terme, conformément à la stratégie ESG déployée sur le portefeuille Solvalor 61. La réserve locative de cet actif est estimée à 15%.


6 mai 2024

S61: Les conditions pour souscrire à la prochaine augmentation de capital prévue du 17 au 31 mai 2024

Comme annoncé le 27 mars dernier, Realstone SA a décidé de procéder à une augmentation de capital pour le fonds Solvalor 61. Voici donc les conditions détaillées de cette émission de nouvelles parts.

Le fonds Solvalor 61 va procéder à une augmentation de capital avec droit de souscription d’environ CHF 170 millions du 17 au 31 mai 2024 (12:00 CET). Le négoce officiel des droits de souscription aura lieu à la bourse SIX Swiss Exchange du 17 au 29 mai 2024. La date de libération est fixée au 7 juin 2024.


S’agissant du rapport de souscription, 7 parts actuelles détenues donnent le droit de souscrire à une nouvelle part. Le prix de souscription s’élève à CHF 239.50 par part. Le nombre maximal de nouvelles parts est de 723’473.


Le produit de l'émission servira d’abord à financer l’acquisition d’immeubles résidentiels. En effet, depuis début 2023, le fonds Solvalor 61 a acquis trois immeubles résidentiels à Yverdon-les-Bains (VD), Genève (GE) et Carouge (GE), ainsi qu’un ensemble d’immeubles résidentiels à Nyon (VD), pour un prix d’achat total de CHF 183.7 millions. Une partie du produit de l’émission sera ensuite destinée à financer un projet de rénovation et de densification actuellement en cours à Ecublens (VD) pour un investissement estimé de CHF 14.4 millions. Enfin, le produit de l’émission permettra de réduire la dette hypothécaire du fonds afin de maintenir le coefficient d’endettement à un niveau modéré.


Vue d'ensemble des conditions de souscription:

Solvalor 61 - Conditions des souscription


Prospectus d’émission:

Solvalor 61 - Prospectus d’émission


30 avril 2024

RIRS: Acquisition de cinq immeubles et croissance de la fortune nette de 9.20% à CHF 220.71 millions au cours d’un exercice 2023 solide

L’exercice bouclé au 31 décembre 2023 par Realstone Fondation de Placement a été marqué par l’arrivée de cinq nouveaux immeubles au sein du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS). La fortune totale dépasse désormais le seuil des CHF 300 millions pour un état locatif total de près de CHF 12 millions. Autres éléments de satisfaction du début de l’année 2024: une émission de nouvelles parts pour CHF 19.95 millions et l’adhésion au KGAST.

• Fortune totale du groupe de placement RIRS: CHF 309.31 millions (+16.93%)

• Fortune nette du groupe de placement RIRS: CHF 220.71 millions (+9.20%)

• Valeur nette d’inventaire par part (VNI): + 0.81% à CHF 1'146.23 (nombre de parts: 192'550)

• Revenu locatif net: CHF 10.77 millions

• Résultat net: CHF 5.64 millions

• Rendement sur fonds propres (ROE): 0.80%

• Quote-part de perte sur loyer: 1.55%


Après la forte croissance rencontrée en 2022, Realstone Fondation de Placement a bouclé l’exercice 2023 du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) de manière réjouissante, même dans un contexte marqué par les conséquences de la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS) et ses répercussions sur la capacité des caisses de pension à allouer des fonds aux véhicules de placement immobilier. En effet, la Fondation a réussi à lever CHF 17.10 millions auprès de cinq institutions de prévoyance professionnelle, dont quatre nouvelles, démontrant l’intérêt des investisseurs pour sa stratégie et la solidité des résultats qui en découlent.


Durant l’exercice sous revue, cinq immeubles ont été acquis pour un montant total de CHF 43.65 millions. Quatre acquisitions résidentielles autour de l’Arc lémanique – à Lancy (VD), Montreux (VD), Yverdon-les-Bains (VD) et Etagnières (VD) – permettent de renforcer la part des revenus provenant de cette région, en ligne avec l’objectif stratégique du parc immobilier du groupe de placement RIRS, tant au niveau géographique que de la typologie des immeubles. Un dernier objet complètement rénové situé à Bâle (BS) est venu rejoindre le parc immobilier. Un immeuble d’une valeur de CHF 2.12 millions – cédé pour des raisons d’optimisation de la gestion du portefeuille – a permis de réaliser un gain après impôts de CHF 30'113.-.


En considérant les 26 immeubles sous gestion au 31 décembre 2023, l’exposition des revenus provenant de l’affectation résidentielle se monte à 84.00% et les revenus locatifs totaux proviennent à 84.24% de Suisse romande, conformément à la stratégie du groupe de placement RIRS. Quant à l’état locatif annualisé, il a augmenté de CHF 1.77 million pour atteindre CHF 11.92 millions (+17.38%).


Croissance de la fortune

Le groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) a vu sa fortune totale atteindre CHF 309.31 millions au 31 décembre 2023, soit une croissance de 16.93% durant l'exercice sous revue. La fortune nette est quant à elle de CHF 220.71 millions (+9.20%) pour une valeur vénale des immeubles de CHF 305.76 millions. Cette importante hausse s’explique principalement par les nouvelles acquisitions réalisées au cours de l’année 2023.


Afin de soutenir les objectifs de croissance du fonds, le gestionnaire a recouru à plusieurs emprunts hypothécaires, faisant ainsi passer le coefficient d’endettement à 28.29% contre 22.29% une année auparavant. Au cours de l'année, la revalorisation des immeubles a été négative, mais le rendement sur fonds propres (ROE) reste néanmoins positif et s'élève à 0.80%. La valeur nette d'inventaire par part (VNI) s’élève à CHF 1'146.23 au 31 décembre 2023 pour un nombre total de parts de 192’550.


Revenus locatifs en hausse

Durant l’exercice 2023, le total des revenus locatifs théoriques du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) a progressé de 49.00%, soit CHF 3.60 millions, pour atteindre CHF 10.94 millions, contre CHF 7.34 millions lors de l’exercice précédent. Cette augmentation provient des acquisitions de l’année 2023, qui contribuent à l’augmentation du revenu locatif net pour CHF 726'210.-, mais également par la détention en année pleine des immeubles acquis en 2022. Autre élément significatif, la quote-part de perte sur loyer a quant à elle fortement diminué, passant de 2.53% en 2022 à 1.55% en 2023, grâce au travail de commercialisation mené par le gestionnaire, pour un manque à gagner de CHF 163’078.- sur les surfaces vacantes.


Le résultat global du groupe de placement RIRS pour l’exercice clôturé au 31 décembre 2023 s’élève à CHF 1.76 million, en baisse par rapport au résultat global de CHF 7.00 millions en 2022. Néanmoins, le résultat réalisé de l'exercice, excluant les gains et pertes en capital non réalisés, se monte à CHF 5.64 millions en 2023 contre CHF 5.42 millions en 2022. Ainsi, le résultat net par part distribuable se monte à CHF 29.42, confirmant l’objectif de rentabilité du groupe de placement RIRS.


Adhésion au KGAST et perspectives réjouissantes

Realstone Fondation de Placement a adhéré en 2024 à la Conférence des Administrateurs de Fondations de Placement (CAFP/KGAST), marquant ainsi une étape majeure dans son développement. Ce résultat est le fruit des décisions stratégiques et du travail continu depuis le lancement du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) en 2020 et il en favorisera la croissance future. D'ici la fin de l'année civile, le groupe de placement RIRS devrait intégrer l'indice KGAST Immo-Index Résidentiel.


Les perspectives du marché immobilier résidentiel demeurent remarquablement positives. Cette dynamique repose sur des fondamentaux solides caractérisés par une demande forte et constante, un indicateur clé de la résilience de ce secteur. L’économie lémanique, région au cœur de la stratégie d’investissement du groupe de placement RIRS, continue à surperformer et à attirer de nombreuses personnes grâce à sa compétitivité sur le marché du travail et à son expertise dans de nombreux domaines spécifiques, comme la finance, la médecine, les établissements universitaires ou encore l’horlogerie.


En parallèle, les exigences légales en matière de rénovation énergétique poussent les propriétaires à se délaisser de leurs actifs devenus énergivores, ce qui représente une opportunité pour le groupe de placement RIRS au vu des compétences techniques et administratives développées par le gestionnaire Realstone SA dans la réalisation de tels projets de rénovation.


Forte de la confiance des 43 institutions de prévoyance déjà affiliées, Realstone Fondation de Placement a enregistré l’arrivée de trois nouvelles institutions qui ont rejoint les rangs des investisseurs du groupe de placement RIRS lors d’une émission de parts réalisée le 28 mars 2024 pour un montant de CHF 19.95 millions, témoignant de l’intérêt retrouvé pour cette classe d’actifs de la part des investisseurs institutionnels. Le produit de cette augmentation de capital, la Fondation planifie d’ores et déjà l’acquisition d’objets qui viendront renforcer le portefeuille du groupe de placement RIRS.


Le rapport annuel au 31 décembre 2023 est disponible à ce lien:

Realstone Fondation de Placement – Rapport annuel au 31.12.2023

26 avril 2024

RIF: Publication des résultats annuels

Réservé aux investisseurs qualifiés, le Realstone Industrial Fund a publié son rapport annuel au 31 décembre 2023.

Pour plus d'informations:

Realstone Industrial Fund

4 avril 2024

RSF: Vente de deux actifs commerciaux et acquisition simultanée de deux immeubles résidentiels

A travers quatre transactions avec un seul et même interlocuteur, le fonds Realstone RSF a simultanément vendu deux immeubles commerciaux et acheté deux biens résidentiels. Cette opération contribue à l’objectif stratégique de renforcer l’allocation résidentielle du fonds tout en améliorant sa performance financière et énergétique.

Le fonds Realstone RSF a cédé deux immeubles commerciaux situés à la Grand-Rue 90-92 à Montreux (VD) et à l’Avenue d’Ouchy 10 à Lausanne. Le montant total de ces ventes est de CHF 48.75 millions et les transferts ont pris effet à la fin du mois de décembre 2023. En contrepartie, deux immeubles résidentiels ont été achetés pour CHF 36.63 millions.


Le premier immeuble, sis Willestrasse 5-7 à Spreitenbach (AG), se compose de 32 appartements constitués en PPE, pour un état locatif de CHF 804'683.-. Construit en 2015 et certifié Minergie-P, il est équipé d’une chaufferie approvisionnée aux pellets de bois ainsi que d’une centrale photovoltaïque en toiture. Grâce à ces propriétés énergétiques, ce bien améliore encore davantage l’empreinte écologique du fonds Realstone RSF.


Le second immeuble est situé à la Stüssistrasse 83, en plein cœur de la ville de Zurich, à proximité de la gare centrale. Composé de 16 appartement, il affiche un état locatif de CHF 487'224.- et bénéficie d’une réserve locative supérieure à 50%.


Les deux immeubles acquis sont entièrement loués et contribuent immédiatement aux cash-flows du fonds. De plus, ces deux actifs bénéficient de la fiscalité attrayante offerte par les cantons de Zurich et d’Argovie pour les immeubles détenus en détention directe.


Ces quatre transactions, en ligne avec l’objectif stratégique de porter l’exposition résidentielle du fonds Realstone RSF à 70%, augmentent la part de revenus résidentiels de 64.30% à 66.00%. Le montant des ventes étant supérieur à celui des acquisitions, le fonds Realstone RSF a reçu une contrepartie financière de CHF 12.25 millions, réduisant le coefficient d’endettement de 0.49%.

27 mars 2024

S61: Augmentation de capital prévue pour mai 2024

Le fonds de placement immobilier Solvalor 61 prévoit une augmentation de capital d’environ CHF 170 millions avec négoce des droits de souscription à la fin mai 2024. Cette émission de nouvelles parts permettra de financer plusieurs acquisitions et de poursuivre les investissements du fonds dans des projets de construction/rénovation, tout en maintenant le coefficient d’endettement à un niveau modéré.

Le fonds Solvalor 61 a récemment fait l’acquisition de trois immeubles pour un total de CHF 43.6 millions et a d’ores et déjà signé l’achat d’un portefeuille de plusieurs immeubles pour CHF 140 millions (vente à terme – droit de préemption). Un permis de construire a également été obtenu pour un projet de construction/rénovation budgétisé à CHF 14.4 millions. Ces opérations, pour un volume d’investissement total de CHF 198 millions, permettront d’accroître dès maintenant et de manière durable le résultat net du fonds tout en renforçant la pureté de son allocation résidentielle.


Afin de financer ces investissements tout en maintenant le coefficient d’endettement à un niveau modéré, le fonds Solvalor 61 prévoit une émission de nouvelles parts d’environ CHF 170 millions. Le négoce officiel des droits de souscription aura lieu à la SIX Swiss Exchange à la fin du mois de mai 2024. Le solde du produit de cette augmentation de capital sera utilisé pour la poursuite des projets de densification et de rénovation énergétique.


Conditions détaillées annoncées le 6 mai

Les conditions détaillées de cette augmentation de capital seront communiquées le 6 mai 2024. Dans l’intervalle, Realstone SA, direction du fonds Solvalor 61, se réserve le droit de modifier la période de souscription en fonction de l’évolution du marché.

Solvalor 61 – en bref

• Fonds de placement immobilier de droit suisse lancé en 1961

• ISIN: CH0002785456 / Numéro de valeur: 278545

• Portefeuille de 113 immeubles pour une fortune totale de CHF 1.48 milliard

• Le fonds résidentiel romand le plus pur du marché avec une allocation résidentielle de 94%

• L’un des fonds avec le coefficient d’endettement le plus bas du marché (17.17% au 31.12.2023)

• Des localisations d’excellente qualité dans les centres urbains de Suisse romande, principalement à Lausanne et Genève, ainsi que dans les zones urbaines à forte croissance démographique de l’Arc lémanique, là où la demande de logements est la plus forte

• Une gestion patrimoniale visant la prise de valeur à long terme du portefeuille à travers la sélection des meilleurs emplacements

• Des investissements ciblés dans la rénovation et la densification du portefeuille permettant d’accroître la valeur et la qualité des immeubles

• Un engagement fort pour la durabilité avec un objectif d’émissions de CO2 limité à maximum 20 kg/m²/an d’ici 2031 (sur la base de la norme de calcul SIA 380) avec une transition énergétique du portefeuille planifiée sur 10 ans


Le rapport semestriel au 31 décembre 2023 est disponible à ce lien:

Rapport semestriel Solvalor 61 au 31.12.2023

27 février 2024

S61: Progression des revenus locatifs et du résultat net pour une excellente performance opérationnelle

Dans un environnement difficile marqué par la hausse des taux d’intérêt, Solvalor 61 démontre une nouvelle fois la résilience de sa stratégie d’investissement au premier semestre de l’exercice 2023-2024. Avec un résultat net semestriel en hausse de 3.16% sur une année, le fonds signe une excellente performance opérationnelle. La qualité de ses immeubles ainsi que la pureté résidentielle du fonds – unique parmi les fonds immobiliers suisses – ont permis d’enregistrer une importante croissance des revenus locatifs. Les perspectives sur l’année en cours sont encourageantes et laissent entrevoir une hausse substantielle des cash-flows à long terme.

• Fortune totale du fonds: CHF 1'479.06 millions (+2.15% sur 6 mois)

• Résultat net: CHF 14.69 millions (+3.16% par rapport au 31 décembre 2022), soit CHF 2.90 par part

• Augmentation des revenus locatifs de 3.75% par rapport au 31 décembre 2022, dont 1.54% de croissance organique

• Quote-part de perte sur loyer: 1.31% (contre 1.55% au 31 décembre 2022)

• Valeur net d’inventaire (VNI): CHF 230.02 par part (+2.10% par rapport au 31 décembre 2022)

• Part d’immeubles d’habitation dans le portefeuille: 94% de la valeur vénale totale

• Entrée en force de 4 permis de construire pour des projets de densification et de rénovation

• Installation de 2 centrales photovoltaïques (273.47 kWc), puissance totale de 991.88 kWc


Le fonds a enregistré un résultat net de CHF 14.69 millions (CHF 2.90 par part) au premier semestre de l’exercice 2023-2024, en hausse de 3.16% par rapport à l’exercice précédent. Exprimé en franc par part, il s’agit de l’un des meilleurs résultats nets enregistrés par le fonds pour une première moitié d’exercice lors des dernières années.


Cette performance remarquable s’explique principalement par la croissance soutenue des revenus locatifs, en hausse de 3.75% par rapport au premier semestre de l’exercice précédent. En raison des deux relèvements successifs du taux de référence des baux à loyer, des hausses de loyer ont pu être introduites. Il en résulte une croissance organique des revenus locatifs de 1.54% en une année, largement supérieure à la croissance annuelle moyenne de 0.70% réalisée habituellement par le fonds. Le reste de la croissance s’explique par les acquisitions réalisées au premier semestre 2023 ainsi que la livraison de la surélévation de l’Avenue Floréal 12-14 à Lausanne.


Cette croissance des revenus dépasse la croissance des charges opérationnelles, avec pour résultat une marge EBIT en hausse à 69.03%. Par rapport au premier semestre de l’exercice 2022-2023, les charges d’entretien sont en baisse de 9.10% et les charges d’amortissement ont été réduites.

Comme l’ensemble des fonds immobiliers suisses, Solvalor 61 a été impacté par la hausse des taux d’intérêt sur l’année 2023. Toutefois, son faible coefficient d’endettement de 17.17% au 31 décembre 2023 a permis d’en limiter l’impact. De surcroît, la Direction de fonds a profité de l’inversion de la courbe des taux hypothécaires pour fixer des tranches de dette à moyen terme et ainsi réduire le coût de la dette et sa volatilité.


Croissance de la fortune du fonds et nouveaux permis en force


Au cours de la période sous revue, la fortune totale du fonds est en hausse de 2.15% à CHF 1'479.06 millions. Aucun immeuble n’ayant été acquis pendant cette période, cette croissance est purement organique. La réévaluation de 16 immeubles liés à des projets de construction et de surélévation a permis une hausse de 1.77% de la valeur vénale sur les 6 derniers mois.


Le fonds Solvalor 61 continue de préparer l’avenir avec des travaux qui se poursuivent sur les chantiers en cours, comme à l’Avenue Sainte-Luce 9 à Lausanne, sur les projets de surélévation de la Rue des Asters 18-20, du Chemin Gilbert-Trolliet 10-12 et de la Rue des Voisins 5 à Genève, ainsi que la démolition/

reconstruction de l’Avenue Victor-Ruffy 75 à Lausanne. Au total, les projets de densification en cours permettront de livrer près de 100 logements supplémentaires d’ici début 2025.


Quatre nouveaux permis de construire sont entrés en force durant la période sous revue, représentant d’excellentes opportunités de croissance future pour le fonds. Le premier concerne la surélévation de l’immeuble actuel et la construction d’un nouvel immeuble à la Route du Bois 8 à Ecublens (VD). Le second autorise la surélévation de l’immeuble situé Chemin du Bac 10, 12, 14 et Avenue du Petit-Lancy 27, 29 au Petit-Lancy (GE). Avec ces deux permis, ce sont près de 40 nouveaux appartements qui seront prochainement livrés.


Les deux autres permis de construire obtenus durant la période concernent des rénovations énergétiques d’immeubles, une priorité pour Solvalor 61. Le plan de rénovation énergétique du portefeuille progresse avec 7 immeubles actuellement concernés par des chantiers de rénovation. En outre, 7 rénovations pour lesquelles des permis ont été obtenus seront lancées prochainement et 11 permis sont en attente. Finalement, deux centrales photovoltaïques ont été installées entre juillet et décembre 2023 pour une puissance additionnelle de 273.47 kWc et une puissance totale de 991.88 kWc.


Perspectives


La stratégie de gestion reste focalisée sur l’amélioration de la performance opérationnelle du fonds, avec pour ambition de poursuivre la croissance du résultat net de Solvalor 61 en 2024. En lien avec les récentes hausses du taux d’intérêt de référence, une croissance des revenus locatifs supplémentaire est attendue.


La Direction de fonds se concentre également sur de potentielles acquisitions afin d’accroître le volume sous gestion du fonds, augmenter ses cash-flows et renforcer sa diversification. Fort de son positionnement unique ainsi que de la qualité de son portefeuille, le fonds Solvalor 61 souhaite poursuivre sa stratégie de création de valeur tout en conservant sa pureté résidentielle actuelle.



Le rapport semestriel au 31 décembre 2023 est disponible à ce lien:

Rapport semestriel Solvalor 61 au 31.12.2023


24 janvier 2024

La bourse d’études «Realstone Sustainable Finance Scholarship» vient soutenir l’innovation et le potentiel d’un jeune talent

Realstone SA soutiendra Mikail Durrani durant son Master en ingénierie financière à l’EPFL grâce à sa bourse d'études «Realstone Sustainable Finance Scholarship». La Direction de fonds de placement immobilier confirme ainsi son engagement dans la durabilité et l’innovation.

Lancée en 2022 par Realstone SA en partenariat avec le Swiss Finance Institute (SFI) de l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL), la bourse d’études «Realstone Sustainable Finance Scholarship» vise à promouvoir l’innovation dans le domaine de la finance durable. Attribuée chaque année, elle offre un soutien à un étudiant de Master en ingénierie financière de l’EPFL durant ses deux années de cursus. Sélectionné parmi de nombreux candidats, le bénéficiaire choisi cette année est Mikail Durrani.


Titulaire d’un Bachelor en relations internationales de l'Université de Genève avec une spécialisation en économie, Mikail Durrani a fondé la «Swiss Sustainability Initiative» parallèlement à ses études. Cette association offre à de jeunes professionnels la possibilité d'explorer des opportunités de carrière en lien avec la durabilité et de rédiger des articles de recherche, notamment sur la finance durable.


«La collaboration entre Realstone, le SFI et l'EPFL représente une belle opportunité pour stimuler l'innovation en matière de finance durable au sein d'une institution suisse de premier plan, souligne Mikail Durrani. Il s'agit d'une occasion unique pour un jeune professionnel tel que moi de bénéficier d'un soutien dans la poursuite de ses aspirations à contribuer au secteur en plein essor de la finance durable en Suisse et à la durabilité de manière plus générale.»


A travers cette bourse d’études, Realstone SA confirme son engagement en faveur de la durabilité et de l'innovation dans le secteur immobilier. En soutenant des étudiants qui travaillent sur ces sujets, l'entreprise est convaincue que cette démarche contribuera significativement à l'amélioration constante de son domaine d’activité, avec un impact positif et durable.


«Nous croyons fermement en la nécessité de stimuler l'innovation au sein de la finance et de l’immobilier, souligne Julian Reymond, CEO de Realstone SA. Collaborer avec une institution telle que l'EPFL est une opportunité fantastique pour concrétiser cette vision. Realstone s’engage à façonner un avenir financier durable en soutenant des initiatives novatrices et en investissant dans le potentiel des jeunes talents.»


16 janvier 2024

RSF: La factsheet du 4ème trimestre 2023

Retrouvez la factsheet du quatrième trimestre 2023 du fonds Realstone RSF.

Realstone RSF: Factsheet Q4 2023

16 janvier 2024

S61: La factsheet du 4ème trimestre 2023

Retrouvez la factsheet du quatrième trimestre 2023 du fonds Solvalor 61.

Solvalor 61: Factsheet Q4 2023

29 novembre 2023

RSF: Hausse de plus de 3% des revenus locatifs et de la fortune totale du fonds durant le premier semestre de l’exercice

Le fonds Realstone RSF continue sa marche en avant vers ses objectifs stratégiques de recentrage résidentiel et de transition énergétique. Il affiche des résultats semestriels résilients avec une hausse de sa fortune totale et de ses revenus, une baisse de la quote-part de perte sur loyer et la poursuite des projets résidentiels en développement qui lui assureront un avenir serein.

• Fortune totale: 2'532.30 millions (+3.25% par rapport au 31 mars 2023)

• Hausse du total des revenus à CHF 48.73 millions (+3.12% par rapport au 30 septembre 2022)

• Baisse de la quote-part de perte sur loyer: 8.88% (9.81% au 31 mars 2023)

• Livraison de 16 nouveaux appartements à l’Avenue d’Echallens 100-102 à Lausanne (VD)

• 2 centrales photovoltaïques installées durant la période sous revue (puissance 137 kWc)

• Chauffage à distance: 2 installations mises en service durant la période sous revue


La première moitié de l’exercice 2023-2024 du fonds Realstone RSF a été marquée par un important travail des équipes de Realstone SA afin de consolider les objectifs poursuivis tant au niveau de la durabilité que du recentrage résidentiel du fonds. Ainsi, deux acquisitions et la livraison d’une surélévation ont été enregistrées tout comme l’installation de deux centrales photovoltaïques supplémentaires et le raccordement de deux immeubles au chauffage à distance.


Début juin 2023, deux immeubles résidentiels neufs ont rejoint le portefeuille. Un premier immeuble situé à la Rotkornstrasse 9, 11a et 11b dans la localité d’Oberkulm (AG) a été acquis pour CHF 15.95 millions à un rendement brut de 4.47%. Situé à la Hardackerstrasse 2 à Untersiggenthal (AG), un deuxième immeuble a été acheté pour CHF 7.55 millions à un rendement brut de 4.01%. Ces deux objets, qui bénéficient d’une garantie locative jusqu’au 31 décembre 2023, sont presque entièrement loués. Seuls 5 appartements des 52 à disposition sont encore en cours de commercialisation. Equipés respectivement d’une pompe à chaleur avec sonde géothermique et d’un raccordement au chauffage à distance, ces immeubles présentent une empreinte CO2 réduite, conformément à la stratégie du fonds.


Également en juin, le fonds Realstone RSF a enregistré la livraison de 16 nouveaux logements issus d’une surélévation de deux étages à l’Avenue d’Echallens 100-102 à Lausanne. Ces logements ont tous immédiatement trouvé preneur, renforçant l’état locatif résidentiel d’un montant de CHF 238'920.

Conformément aux engagements pris en matière de durabilité, le fonds Realstone RSF a poursuivi ses efforts afin de réaliser la transition énergétique de son parc immobilier. D’une part, deux raccordements supplémentaires au chauffage à distance sont entrés en service pour des immeubles sis à la Route du Mont-Carmel 1/3/5 à Givisiez (FR) et du Quai de Copet 6-9 à Vevey (VD). D’autre part, deux centrales photovoltaïques pour une puissance totale de 137 kWc ont été installées sur les toits des immeubles de la Rue du Bugnon 6/8/10 à Lausanne (VD) et aux Cornes-Morel à La Chaux-de-Fonds (NE).


Fortune


Le fonds Realstone RSF a vu sa fortune totale atteindre CHF 2'532.30 millions au 30 septembre 2023, soit une croissance de 3.25% sur la première moitié de l’exercice 2023-2024. La valeur vénale des immeubles du fonds a augmenté de 3.11% sur 6 mois, passant de CHF 2’399.72 millions à CHF 2'474.41 millions. Cette progression s’explique par l’acquisition de deux immeubles résidentiels et par l’avancement significatif des projets en cours.


La valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 124.12 par part au 30 septembre 2023 et est stable en comparaison à la dernière clôture semestrielle.


Résultat


Au 30 septembre 2023, le fonds Realstone RSF enregistre une croissance de ses revenus locatifs à CHF 45.71 millions, en hausse de 4.10% comparé à une année auparavant. L’état locatif des projets livrés à l’automne 2022 a contribué à cette hausse. Grâce au travail de commercialisation effectué ces derniers mois, la quote-part de perte sur loyer se situe maintenant à 8.88% (contre 9.81% le 31 mars 2023). De plus, des baux commerciaux pour un total de 3'487 m2 ont été signés durant la période sous revue. Ils viendront progressivement consolider les cash-flow du fonds.


Les revenus totaux sont en progression de 3.12% par rapport au 30 septembre 2022 à CHF 48.73 millions. Ils comprennent également les intérêts intercalaires des projets en développement cités plus haut ainsi que les autres revenus, notamment l’encaissement des revenus des panneaux photovoltaïques installés.


La hausse du coût de la dette hypothécaire liée à l’augmentation des taux directeurs par la Banque Nationale Suisse a pour conséquence de faire croître de 15.77% le total des charges durant la période sous revue à CHF 30.09 millions contre CHF 25.99 millions une année auparavant. Une hausse des frais d’entretiens a permis d’accélérer certaines relocations et ainsi diminuer le vacant. A l’inverse, le suivi minutieux des budgets a été parfaitement réalisé puisque les frais liés aux immeubles sont en baisse de 8.87% pour la période sous revue à CHF 4.38 millions.


Perspectives


Après ce semestre de consolidation marqué par les acquisitions et la livraison mentionnées plus haut, Realstone SA poursuit sa gestion dynamique du portefeuille du fonds Realstone RSF. D’abord, en continuant d’augmenter la part de revenus résidentiels, avec notamment des ventes de biens commerciaux en préparation pour les prochains mois. Ensuite, en allant de l’avant avec son programme de transition énergétique et de création de valeur. Enfin, en effectuant un suivi rigoureux de l’échéancier prévisionnel des projets résidentiels en développement à Horgen (ZH) et Winterthour (ZH) dont la livraison est prévue pour 2024. En parallèle, le fonds a cédé deux immeubles de petit volume et devenus incompatibles avec sa stratégie au Chemin des Glycines 12 à Chavannes-près-Renens (VD) et à la Rue Gilbert 7 à Meyrin (GE) pour un montant total de CHF 16.70 millions. Ces transferts auront lieu durant la deuxième moitié de l’exercice de manière à encaisser les revenus locatifs le plus longtemps possible.


Le rapport semestriel au 30 septembre 2023 est disponible à ce lien:

Rapport semestriel Realstone RSF au 30.09.2023


21 novembre 2023

RIRS: Acquisition de trois immeubles pour CHF 30.65 millions générant un revenu additionnel de CHF 1.28 million

Realstone Fondation de Placement poursuit la croissance du parc immobilier de son groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) avec l’achat de trois immeubles supplémentaires en Suisse romande. La fortune totale dépasse désormais le seuil des CHF 300 millions pour un état locatif total de près de CHF 12 millions.

Avec l’acquisition de trois immeubles à Clarens (VD), Lancy (GE) et Etagnières (VD), le groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) renforce sa présence en Suisse romande avec une part de 83.56%, en ligne avec la stratégie poursuivie. Conformément à celle-ci aussi, 84.18% des revenus proviennent d’affectation résidentielle. Ces transactions ont eu lieu durant le second semestre de l’année 2023 avec un premier transfert de propriété en juillet, le second en octobre et le troisième en novembre.


Les trois immeubles, acquis pour un montant total de CHF 30.65 millions, génèrent un état locatif additionnel de CHF 1.28 million. Ils présentent un rendement brut moyen de 4.18% ainsi qu’une réserve locative moyenne de 32%, qui sera réalisée grâce aux rénovations effectuées lors des futures rotations de locataires. Le portefeuille du groupe de placement RIRS se compose désormais de 27 immeubles pour une fortune totale de CHF 311 millions et un état locatif total de CHF 11.96 millions.


Le premier objet, à la Rue Gambetta 22 à Clarens, sur la commune de Montreux, se compose de 27 appartements, ainsi que de deux surfaces commerciales au rez-de-chaussée. L’immeuble jouit d’un emplacement de qualité à 500 mètres de la gare CFF, proche des commodités et de nombreux commerces. Toutes les cuisines et les colonnes sanitaires ont été rénovées, éliminant complètement le besoin en investissements ces prochaines années. L’immeuble a été acquis en juillet 2023 pour CHF 10.30 millions avec un rendement brut de 4.22%. Il affiche une réserve locative intéressante de 36% permettant d’atteindre le quantile 70% des loyers de la région. Grâce à la gestion dynamique menée par Realstone SA, cette réserve permettra d’augmenter progressivement le résultat.


Le second immeuble, situé au Chemin des Fraisiers 13 à Lancy, a été acheté en octobre et présente la caractéristique d’être constitué en PPE, élément rare dans le canton de Genève. Parmi les 29 appartements, un tiers a déjà été rénové lors des rotations de locataires. Acquis pour CHF 13.70 millions, il affiche un rendement brut de 4.09%. L’immeuble bénéficie d’une importante réserve locative de 39%.


Le troisième bien, acheté en novembre, se situe à la Rue des Crêts 3 à Etagnières. Composé de 21 appartements et équipé du même nombre de places de parc, il se trouve à proximité immédiate de la gare du LEB. L’immeuble, acquis pour CHF 6.65 millions, affiche également un excellent rendement brut de 4.32%.


Forte de ces acquisitions réjouissantes et de la confiance des 43 institutions déjà affiliées, Realstone Fondation de Placement va poursuivre sa stratégie de croissance pour le groupe de placement RIRS. Pour l’accompagner dans cette tâche, elle bénéficie du savoir-faire et de l’expérience de la direction de fonds Realstone SA à qui elle délègue sa gestion.

18 octobre 2023

RSF: La factsheet du 3ème trimestre 2023

Retrouvez la factsheet du troisième trimestre 2023 du fonds Realstone RSF

18 octobre 2023

S61: La factsheet du 3ème trimestre 2023

Retrouvez la factsheet du troisième trimestre 2023 du fonds Solvalor 61.

18 octobre 2023

RIRS: La factsheet du 3ème trimestre 2023

Retrouvez la factsheet du troisième trimestre 2023 du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS).

13 octobre 2023

Nette progression des résultats GRESB des fonds Realstone RSF et Solvalor 61 grâce aux mesures ESG mises en place

Les résultats 2023 des fonds Realstone RSF et Solvalor 61 au benchmark ESG global pour les actifs immobiliers du GRESB soulignent l’amélioration de leur performance ESG, notamment grâce au processus de collecte des données qui a renforcé la qualité de celles-ci.

Depuis 2021, les fonds Realstone RSF et Solvalor 61 gérés par Realstone SA participent au benchmark ESG global pour les actifs immobiliers du GRESB. Cet outil permet de mesurer la performance non-financière des produits de placement immobilier afin d’offrir plus de transparence et de lisibilité à leur stratégie ESG. Les résultats obtenus durant l’année écoulée ont dépassé les attentes de la Direction de fonds.


Les résultats obtenus dans le Standing Investments Benchmark mettent en exergue le travail effectué sur la collecte des données et sur leur qualité, avec 79 points pour Realstone RSF et 83 points pour Solvalor 61 (contre respectivement 74 points et 72 points en 2022). Le grand défi du reporting ESG réside dans la gestion des données énergétiques et de leur flux au sein du portefeuille. Realstone SA a mis un point d’honneur à obtenir des données de qualité et à les vérifier afin d’être le plus transparent et précis possible. Grâce à ces efforts, le fonds Realstone RSF a reçu 52 points (sur 70) pour la composante «performance» comptant dans la note Standing Investments (contre 47 points en 2022), alors que le fonds Solvalor 61 a quant à lui obtenu 56 points (contre 43 points en 2022).


Les résultats pour le Development Benchmark sont relativement stables. Dans le détail, les deux fonds ont reçu 90 points (contre 92 pour Realstone RSF et 91 pour Solvalor 61 en 2022). Cette légère différence s’explique par un changement du système d’évaluation du GRESB, avec de nouvelles questions sur l’analyse des risques. Ces dernières ont été prises en compte par la Direction de fonds et sont déjà en cours de traitement.


Realstone SA étudie les différentes solutions à mettre en œuvre afin de faire progresser la performance ESG de ses fonds tout en maintenant leur performance financière, en adéquation avec les attentes des investisseurs.


Le rapport de durabilité de Realstone SA rend compte chaque année de l’évolution des objectifs définis dans son plan d’action ESG décennal. Ce dernier s’inspire de la philosophie Real Impact d’agir de manière responsable et durable, en donnant du sens à chaque action, afin de devenir le gestionnaire d’actifs immobiliers le plus durable, le plus innovant et le plus performant de Suisse, pour les investisseurs et pour les locataires.

4 octobre 2023

Conciergerie in-house: pour un renforcement des critères ESG dans la gestion du parc immobilier

En 1996, Realstone SA décidait de mettre en place sa propre conciergerie pour améliorer le suivi de ses immeubles. Trois décennies plus tard, en plus d’être une vraie carte de visite pour l’entreprise, ce service représente une réelle valeur ajoutée puisqu’il permet de resserrer les liens avec les locataires tout en renforçant la prise en compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la gestion des immeubles.

En matière de conciergerie, certains recourent aux services de personnes logées directement sur les sites qu’ils gèrent, alors que d’autres externalisent cette prestation en faisant appel à du facility management. Realstone SA a choisi une troisième voie qui s’inscrit pleinement dans sa stratégie ESG: constituer sa propre équipe de concierges professionnels partageant responsabilités, tâches et matériel, sans forcément habiter dans les immeubles dont ils ont la charge. Les avantages de cette solution sont nombreux.


Au niveau environnemental, d’abord. Au-delà des pratiques durables mises en place – comme l’encouragement au tri des déchets, l’emploi de produits biodégradables pour le nettoyage, la mutualisation des outils et le remplacement des énergies fossiles par de l’électricité pour alimenter les équipements –, la conciergerie in-house de Realstone SA permet d’assurer un monitoring continu des immeubles ainsi que de leur consommation d’eau et d’énergie. Le suivi du parc immobilier s’en trouve ainsi consolidé dans une optique de durabilité.


Au niveau social, ensuite. La présence régulière des concierges sur les sites garantit aux résidents une écoute attentive, mais aussi de la disponibilité et de la flexibilité. Ceci permet de créer du lien et ainsi de faciliter la communication avec les locataires grâce à la mise en place d’une relation de qualité.


Au niveau de la gouvernance, enfin. En effet, si les concierges connaissent parfaitement, grâce à cette organisation, l’historique des bâtiments et les attentes des locataires, ils offrent également aux résidents la possibilité de bénéficier d’aide ponctuelle pour la réalisation de menus travaux sans avoir besoin de passer par une régie, un mandataire ou le propriétaire. Ils représentent ainsi un point d’entrée idéal pour répondre aux questions des locataires ou faire remonter leurs demandes.

Au fil du temps, l’équipe de concierges in-house de Realstone SA s’est logiquement étoffée à mesure que s’élargissait le parc immobilier sous gestion. Ce service compte aujourd’hui 30 collaborateurs – répartis entre les cantons de Vaud (19), Genève (5) et Fribourg (6) –, et assure la gestion d’environ 200 immeubles, soit près de 5000 logements.


«Nos concierges sont ramoneurs, maçons ou encore paysagistes. Ils ont entre 20 et 50 ans et aiment leur métier. Même si la plupart d’entre eux accomplissent l’essentiel de leur activité seuls, ils apprécient également le travail en équipe. Ceci permet de partager leurs expériences, de transmettre des savoirs et de faire évoluer les pratiques», explique Alain Terry, responsable de la conciergerie in-house de Realstone SA pour le canton de Vaud.


Tous titulaires d’un CFC technique, les concierges engagés ont des profils aussi divers que variés. Une complémentarité bienvenue qui leur permet de s’épauler mutuellement pour l’accomplissement de certaines tâches comme la réalisation de grands travaux d’entretien (déblaiement, tonte de grandes surfaces, réparation, construction), mais aussi de se relayer pendant les périodes de vacances.


Pour un coût équivalent à celui engendré par des contrats externes, la conciergerie in-house permet de soutenir la stratégie ESG de Realstone SA. «Là où l’entreprise est vraiment gagnante, c’est sur le long terme grâce à un suivi continu de ses immeubles, à la responsabilisation de ses concierges et à la très haute qualité du service proposé, lequel est d’ailleurs très apprécié des locataires», précise Diane Hebeisen, responsable du département Real Estate Asset Management de Realstone SA. Un argument qui se trouve encore renforcé par le très faible turn-over enregistré au sein de l’équipe. Il n’y a eu en effet qu’une démission depuis 2018.


Et Diane Hebeisen de conclure: «sans pour autant se substituer au travail d’une régie, nos concierges apportent une grande plus-value à la gestion de nos immeubles ainsi qu’à toutes les parties concernées – locataires, gérance, propriétaire – et donc, in fine, aux investisseurs de nos fonds de placement».


26 septembre 2023

S61: Un résultat net en progression grâce à la croissance des revenus locatifs et à la baisse continue de la vacance

Le fonds Solvalor 61 a une nouvelle fois démontré la solidité de ses performances au cours de l’exercice 2022-2023. Le résultat réalisé affiche une progression de 1.4% par rapport à l’exercice précédent, avec une croissance des revenus locatifs de 2.7% et un dividende stable à CHF 5.30 par part. Le faible coefficient d'endettement du fonds (15.67%) et la pureté résidentielle du portefeuille représentent des facteurs de stabilité importants dans le marché actuel.

• Croissance des revenus locatifs de 2.7%

• Réduction de la quote-part de perte sur loyer à 1.39%

• Progression du résultat net de 1.4%

• Acquisition de trois immeubles à Clarens (VD), Carouge (GE) et Genève et pour CHF 35.81 millions

• Valeur nette d’inventaire (VNI): CHF 230.73 par part

• Coefficient d’endettement: 15.67%

• Dividende stable à CHF 5.30 par part

• Emissions de CO2: 25.61 kg/m2/an

• Puissance photovoltaïque installée: 718 kW


L’exercice clôturé au 30 juin 2023 permet à Solvalor 61 d’enregistrer des résultats annuels remarquables, avec une progression du résultat net de 1.4%. Ces résultats sont le fruit du positionnement unique du fonds ainsi que de sa gestion patrimoniale orientée vers la création de valeur à long terme. Solvalor 61 continue de bénéficier de la pureté de son portefeuille résidentiel, unique sur le marché des fonds immobiliers suisses, et de la nette baisse de la vacance observée sur ce segment. Le fonds se distingue également par la qualité de ses localisations et par son faible coefficient d’endettement, deux facteurs de résilience dans un contexte marqué par la hausse des taux d’intérêt.


Fortune


Au 30 juin 2023, la fortune totale du fonds Solvalor 61 s’établit à CHF 1’447.87 millions. L’exercice a été marqué par l’intégration de trois nouveaux immeubles pour un prix d’achat total de CHF 35.81 millions. Ces acquisitions, situées à Clarens (VD), Carouge (GE) et Genève, s’inscrivent parfaitement dans la stratégie d’investissement de Solvalor 61 visant des objets résidentiels jouissant d’un excellent emplacement dans les centres urbains de Suisse romande. De plus, elles présentent une réserve locative importante, estimée à plus de 50%, qui contribuera à la progression de leur valeur vénale à long terme.


En outre, l’exercice sous revue a vu l’avancement de nombreux chantiers de construction, rénovation et surélévation. Ceux-ci concernent notamment les immeubles lausannois de l’Avenue Sainte-Luce 9, de l’Avenue Victor-Ruffy 75 et de l’Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7, ainsi que celui de la Rue des Asters 18-20 à Genève. Ces projets sont créateurs de valeur pour le fonds: ils augmentent la valeur des immeubles et permettent de rajeunir l’âge économique du portefeuille tout en améliorant ses performances environnementales. Par ailleurs, l’installation de panneaux photovoltaïques sur les toits des immeubles se poursuit avec désormais une puissance totale de 718 kW.


En ligne avec les objectifs de Solvalor 61 en termes de durabilité, Realstone SA souhaite désormais accélérer la transition énergétique par la rénovation des immeubles existants. Près de 50 projets de rénovation ont été planifiés jusqu’en 2031 et l’exercice 2023-2024 verra le début des travaux sur près de 10 immeubles. Il s’agira de la plus grande opération de rénovation jamais réalisée sur le parc immobilier de Solvalor 61 au cours des dernières décennies, qui permettra au fonds d’atteindre l’objectif d’abaisser les émissions moyennes de CO2 en-dessous de 20 kg/m²/an à l’horizon 2031 pour l’ensemble du parc, contre 25.61 kg/m2/an actuellement.


Le total de la dette hypothécaire s’élève à CHF 226.00 millions et le coefficient d’endettement est de 15.67%. Le niveau de dette de Solvalor 61 reste modéré et limite l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur le résultat du fonds. Pour diminuer la volatilité du coût de la dette et se prémunir contre une hausse plus importante, une politique de blocage des crédits hypothécaires sur des maturités plus longues a été initiée.


La fortune nette est de CHF 1'168.47 millions, en progression de 6.5% par rapport au 30 juin 2022. La valeur nette d’inventaire (VNI) par part est de CHF 230.73.


Résultat


Le fonds Solvalor 61 enregistre un résultat réalisé de CHF 28.01 millions pour l’exercice clôturé au 30 juin 2023, en progression de 1.4% par rapport à l’exercice précédent.


Le total des revenus représente CHF 62.72 millions, en hausse de 4.4% par rapport à l’exercice précédent. Parmi ces revenus, les revenus locatifs sont en augmentation de 2.7% à CHF 61.20 millions, ce qui s’explique à la fois par une augmentation de l’état locatif et une baisse de la vacance.


La croissance de l’état locatif provient de l’intégration de trois nouveaux immeubles ainsi que de la croissance organique des loyers, soutenue par les rénovations menées sur les appartements (près de 50 pendant l’exercice 2022-2023). La nette réduction de la quote-part de perte sur loyer, s’établissant à 1.39% contre 2.87% pendant l’exercice précédent, reflète la qualité des immeubles du portefeuille ainsi que de l’attractivité de leurs localisations centrales, prisées par les locataires. L’augmentation des revenus locatifs, induite par ce double effet, a influencé positivement la valeur des immeubles.


Le total des charges représente CHF 34.71 millions, en hausse de 6.9% par rapport à l’exercice 2022. Cette hausse provient notamment de l’augmentation des intérêts hypothécaires, qui s’élèvent à CHF 2.12 millions sur la période. Toutefois, la hausse a été contenue par une diminution de 3.8% des frais liés aux immeubles et une réduction des dépenses d’entretien extraordinaires. A la suite de la progression des valeurs vénales et en raison de marges importantes entre la valeur des immeubles et le prix de revient, les amortissements ont été réduits.


Finalement, la croissance du résultat net de Solvalor 61 démontre la capacité du portefeuille à générer un résultat solide ainsi que sa résilience, en dépit de la hausse des taux d’intérêt. Le résultat non réalisé (y compris les impôts de liquidation) représente CHF 70.44 millions au 30 juin 2023, alors que le résultat total s’élève à CHF 98.44 millions.


Perspectives


La situation actuelle du marché immobilier résidentiel est favorable à Solvalor 61. Le déséquilibre entre offre et demande de logements continue de soutenir la baisse de la vacance, tandis que les revenus locatifs devraient poursuivre leur croissance à la suite de la hausse du taux d’intérêt de référence des baux à loyers. Dans ce contexte favorable, la direction de fonds souhaite poursuivre sa stratégie d’acquisition de nouveaux objets résidentiels et Solvalor 61 est désormais ouvert aux apports en nature permettant aux propriétaires d’échanger leurs immeubles contre des parts du fonds. Finalement, la qualité du portefeuille de Solvalor 61 permet de se concentrer sur les projets de rénovation et de densification qui créent de la valeur tout en améliorant la performance énergétique des immeubles.


Le rapport annuel au 30 juin 2023 est disponible à ce lien:

Rapport annuel Solvalor 61 au 30.06.2023


13 septembre 2023

S61: Dates importantes

Voici les prochaines dates importantes relatives à la publication des résultats de l’exercice 2022-2023 du fonds Solvalor 61 et au paiement du dividende.

Publication des résultats:

Mardi 26 septembre 2023


Date ex-dividende:

Vendredi 29 septembre 2023


Paiement du dividende:

Mercredi 4 octobre 2023


7 septembre 2023

Durabilité: un objectif chiffré en termes d'émissions de CO2 inscrit dans les contrats des fonds Realstone RSF et Solvalor 61

Realstone SA va au-delà des simples promesses pour garantir aux investisseurs le respect des objectifs annoncés en matière de durabilité. La Direction de fonds s’engage dans les contrats de ses deux fonds cotés en bourse, Realstone RSF et Solvalor 61, à limiter à un maximum de 20 kg/m2/an les émissions moyennes de CO2 de leur parc immobilier respectif, d’ici 2031. Autre nouveauté: la possibilité pour les investisseurs d’entrer dans ces deux fonds à travers un apport en nature a également été ajoutée aux contrats des fonds.

Très impliquée dans la durabilité, notamment avec un plan d’action ESG établi en 2021, Realstone SA a formalisé de manière contractuelle l’objectif de réduire l’empreinte carbone du parc immobilier des deux fonds cotés Realstone RSF et Solvalor 61. Par ce geste, la Direction de fonds s’engage à limiter les émissions de CO2 à un maximum de 20 kg/m2/an, en moyenne, pour l'ensemble du parc immobilier de chacun de ces deux fonds, d'ici 2031. Pour y arriver, elle calcule l'empreinte carbone réelle des immeubles en se basant sur les mesures effectives des consommations d’énergies fossiles et utilise ensuite les facteurs de conversion de la norme SIA 380:2015.


Pour atteindre cet objectif chiffré, Realstone a procédé à une planification précise des investissements selon un plan décennal pour améliorer l’efficience énergétique des immeubles sous gestion. Les actions principales consistent à remplacer de manière progressive les chaudières à mazout et au gaz par des sources de chaleur plus respectueuses de l’environnement (chauffage à distance, pompes à chaleur, pellets) et à rénover l’enveloppe thermique des immeubles.


En parallèle, et grâce à un savoir-faire déjà démontré, Realstone SA continue de développer des projets résidentiels neufs qui répondent à des exigences élevées de durabilité et de performance énergétique. Les livraisons progressives de ces nouveaux immeubles au sein des portefeuilles des fonds Realstone RSF et Solvalor 61 contribueront également à faire diminuer leurs émissions moyennes de CO2. Dans le même temps, un travail de sensibilisation est effectué auprès des locataires afin que ceux-ci adoptent des habitudes permettant d’allier consommation énergétique responsable et confort quotidien, notamment en matière de chauffage.


Le plan d’action ESG de Realstone SA et sa planification rigoureuse permettront, d’une part, de lisser sur plusieurs années l’amortissement des investissements effectués dans la durabilité tout en augmentant la valeur des immeubles. D’autre part, ils constituent un premier pas significatif en direction des exigences de la Confédération en matière de réduction des émissions de CO2.


Possibilité d’apporter un immeuble contre des parts de fonds (apports en nature)

En outre, Realstone SA a également inscrit dans les contrats des fonds Realstone RSF et Solvalor 61 la possibilité pour les propriétaires d’immeubles d’entrer dans ces deux fonds en tant qu’investisseurs à travers un apport en nature. Concrètement, le propriétaire devient investisseur et reçoit un nombre de parts du fonds équivalent à la valeur de marché du bien immobilier apporté. La Direction de fonds n’est pas tenue d’accepter ces apports en nature et détient seule le pouvoir de décision. Il va de soi qu’elle ne les autorisera qu’à condition que les immeubles en question soient entièrement conformes à la stratégie du fonds et uniquement si la transaction est dans l’intérêt des autres investisseurs.


Cette nouvelle possibilité présente de nombreux avantages pour des propriétaires d’immeubles désireux de continuer à investir dans l’immobilier tout en s’évitant certains tracas de l’investissement direct. Le premier avantage est d’abord fiscal¬ puisque les porteurs de parts sont exonérés d’impôts sur les dividendes reçus et l’impôt sur le capital est fortement réduit, potentiellement jusqu’à une valeur nulle. Ensuite, les risques liés à la vacance sont réduits grâce à une plus grande diversification des biens. Enfin, dans le cas d’investisseurs privés, la liquidité de l’investissement facilite la succession, ce qui évite de nombreux tracas pour les héritiers. En outre, un tel apport en nature présente aussi l’avantage de déléguer la gestion des immeubles, surtout avec le défi de la transition énergétique qui requiert des compétences techniques et des capacités financières pour la mener.


L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a validé ces modifications dans les contrats des fonds de placement Realstone RSF et Solvalor 61. Ceux-ci, sous leur forme modifiée, sont entrés en vigueur le 13 juillet 2023.


26 juillet 2023

RSF: Acquisition de deux immeubles résidentiels neufs en Argovie pour un état locatif supplémentaire de CHF 1.02 million

Le fonds Realstone RSF poursuit le renforcement de son allocation résidentielle grâce à deux biens neufs acquis en mai pour CHF 23.50 millions à Oberkulm (AG) et Untersiggenthal (AG)

Le fonds Realstone RSF poursuit le renforcement de son allocation résidentielle grâce à deux biens neufs acquis en mai pour CHF 23.50 millions à Oberkulm (AG) et Untersiggenthal (AG). Livrés en juin, ils répondent à des critères élevés de durabilité, conformément à l’ADN du fonds. Le rendement net est contributeur dès la première année de détention alors que la garantie locative obtenue jusqu’à la fin de l’année civile permet une commercialisation sereine.


Un immeuble sis à la Rotkornstrasse 9, 11a et 11b dans la localité d’Oberkulm (AG) a rejoint le portefeuille du fonds Realstone RSF en juin 2023. Les 38 appartements neufs – allant de 1.5 à 4.5 pièces et répartis sur 2'651 m2 – bénéficient de finitions d’excellente qualité ainsi que de la proximité de la gare CFF et des axes routiers qui permettent de rejoindre le chef-lieu Aarau en 20 minutes. Le chauffage, assuré par une pompe à chaleur avec sonde géothermique, offre une empreinte CO2 réduite.


Avec un état locatif de CHF 712'500.- et un prix d’achat de CHF 15.95 millions, l’immeuble dégage un excellent rendement brut sur le prix d’achat de 4.47%. Le résultat net sur fonds propres de 2.99% en première année d’exploitation contribue de manière positive et immédiate au rendement du fonds. En parallèle, la garantie locative obtenue auprès du promoteur permet d’assurer des revenus locatifs jusqu’à la fin de l’année civile et laisse entrevoir une commercialisation sereine des 13 logements encore disponibles, 25 ayant déjà trouvé preneur après quelques semaines.


Situé à la Hardackerstrasse 2 à Untersiggenthal (AG), un deuxième immeuble a été intégré au portefeuille du fonds, également en juin 2023. Les 14 appartements de cette nouvelle construction – principalement des 2.5 pièces et répartis sur 1’223 m2 – sont spacieux et offrent de très belles finitions avec, par exemple, des parquets en chêne de haute qualité, des fenêtres avec protections solaires à commande électrique et un lave-linge individuel. La plupart d’entre eux disposent de deux salles de bain. L’immeuble, raccordé au chauffage à distance, se trouve à quelques pas de la gare CFF de Siggenthal-Würenlingen qui permet de relier Zurich HB en 30 minutes.


Cet objet a été acquis pour CHF 7.55 millions et est lui aussi contributeur au fonds Realstone RSF dès sa première année de détention. Avec un état locatif de CHF 302'916.-, il offre un revenu brut confortable de 4.01%. Là aussi, une garantie locative a été obtenue jusqu’à la fin de l’année civile, alors qu’un seul logement est encore à louer.


L’acquisition de ces deux immeubles d’habitation s’inscrit pleinement dans la stratégie d’augmenter la part résidentielle du fonds Realstone RSF à 70% d’ici à 2025. De plus, ils renforcent la qualité du portefeuille, notamment en matière de durabilité.

19 juillet 2023

S61: Acquisition de deux immeubles résidentiels genevois pour CHF 24 millions avec plus de 50% de réserve locative

Le fonds Solvalor 61 renforce son exposition dans le plus grand centre urbain de Suisse romande ainsi que la pureté de son allocation résidentielle grâce à deux biens possédant une importante réserve locative et idéalement situés à Carouge (GE) et Genève. Ces opérations, qui s’inscrivent dans la stratégie du fonds de créer de la valeur à long terme pour les investisseurs, portent à CHF 36 millions le total des achats réalisés sur l’exercice 2022-2023.

Deux immeubles résidentiels ont rejoint le portefeuille du fonds Solvalor 61 au cours du premier semestre 2023, pour un investissement total de CHF 24 millions. Ces biens de qualité sont situés à la Rue de la Filature 42 à Carouge (GE) et à l’Avenue Peschier 20 à Genève, dans le quartier prisé de Champel, contigu à l’entrée 22 déjà propriété du fonds. Totalisant 50 appartements et près de 3’000 m2 de surface de logement, ils bénéficient de localisations centrales, proches des principaux axes de transport et des commerces, conformément aux caractéristiques du portefeuille du fonds.


Ces deux acquisitions sont financièrement attractives pour Solvalor 61, avec un rendement brut moyen de 3.7% sur l’état locatif actuel et près de 5.9% sur l’état locatif potentiel. En effet, ces deux objets possèdent une réserve locative supérieure à 50% qui occasionnera une importante appréciation de leur valeur dans le futur. Le revenu locatif actuel de ces immeubles s’élève à CHF 0.9 million, contre un état locatif potentiel estimé à CHF 1.4 million avec les loyers de marché actuels.


Ces opérations renforcent l’exposition résidentielle de Solvalor 61 ainsi que sa présence dans le plus grand centre urbain de Suisse romande. Elles s’inscrivent parfaitement dans la stratégie d’investissement du fonds: la création de valeur à long terme pour les investisseurs. Ces deux acquisitions s’ajoutent à celle d’un immeuble résidentiel à Montreux (VD) pour CHF 12 millions en fin d’année 2022, portant le total des achats réalisés sur l’exercice 2022-2023 à CHF 36 millions.


Le contexte actuel du marché immobilier présente de nombreuses opportunités qui pourraient permettre à Solvalor 61 de réaliser de nouvelles acquisitions. Le fonds poursuivra sa stratégie d’investissement en ciblant principalement des immeubles résidentiels de qualité en Suisse romande, localisés en centre-ville et affichant des réserves locatives importantes.

17 juillet 2023

RSF: La factsheet du 2ème trimestre 2023

Retrouvez la factsheet du deuxième trimestre 2023 du fonds Realstone RSF.

Realstone RSF: Factsheet Q2 2023

17 juillet 2023

S61: La factsheet du 2ème trimestre 2023

Retrouvez la factsheet du deuxième trimestre 2023 du fonds Solvalor 61.

Solvalor 61: Factsheet Q2 2023

17 juillet 2023

RIRS: La factsheet du 2ème trimestre 2023

Retrouvez la factsheet du deuxième trimestre 2023 du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS).

Realstone Immobilier Résidentiel Suisse - RIRS: Factsheet Q2 2023

28 juin 2023

RSF: Un exercice solide marqué par un renforcement de l’exposition résidentielle et un résultat réalisé de CHF 4.09 par part

Le fonds Realstone RSF affiche un résultat annuel prometteur. Il a augmenté son exposition résidentielle, conformément à sa stratégie. Au cours de l’exercice écoulé, 226 appartements neufs ont été livrés, dont 222 labellisés Minergie. Dans le même temps, un projet résidentiel en construction à Winterthour (ZH) et un immeuble neuf à Givisiez (FR) ont été acquis, alors que dix immeubles – trois commerciaux, quatre mixtes, trois d’habitation – et trois lots de PPE ont été vendus. En parallèle, les importants projets en développement d’Horgen (ZH) et de Gland (VD) suivent leur cours, avec de belles perspectives.

• Livraison de 226 appartements, dont 222 Minergie

• Vente de 10 immeubles et de 3 lots de PPE pour CHF 120.56 millions, avec CHF 13.22 millions de gain en capital

• Achat d’un immeuble résidentiel neuf à Givisiez (FR) pour CHF 18.50 millions

• Signature de 8’174 m2 de baux commerciaux durant l’exercice

• Fortune totale du fonds: CHF 2'452.43 millions (+0.04%)

• Résultat réalisé: CHF 54.88 millions (+24.02%)

• Dividende: CHF 3.55 par part (+ CHF 0.05)

• Valeur nette d’inventaire (VNI): CHF 126.10 par part

• Puissance photovoltaïque totale installée: 1'887 kW


Au cours de l’exercice clôturé au 31 mars 2023, le fonds Realstone RSF a poursuivi sa stratégie visant à renforcer la part résidentielle de son portefeuille, portant à 64% la part des revenus locatifs issus de logements. Pour ce faire, le fonds a enregistré la livraison d’immeubles neufs, à la pointe de la durabilité et du confort, pour un total de CHF 148.50 millions. Il s’agit de 134 appartements à la Neugasse 19-35 à Horgen (ZH), de 42 logements à la Route de Chippis 68E, 70A, 70C à Sion (VS) et de l’immeuble sis Route de la Paix 5 à Gland (VD), composé de 33 appartements, première étape du projet «La Combaz».


En outre, 13 appartements supplémentaires ont été livrés à l’Avenue de Sévelin 15 et 4 à la Rue du Bugnon 6-8-10 à Lausanne (VD). Hormis les quatre derniers cités, les autres 222 logements sont tous labellisés Minergie. Par ailleurs, un projet résidentiel en cours de construction de 108 logements a été acquis à la Solarstrasse 21-29, dans le quartier en plein essor de Neuhegi à Winterthour (ZH). Enfin, un immeuble résidentiel neuf composé de 84 micro-appartements et au rendement brut de 5.02% a été acheté pour CHF 18.50 millions à la Route du Tir-Fédéral 7 à Givisiez (FR).


Durant l’exercice, le fonds Realstone RSF a cédé pour un total de CHF 120.56 millions d'objets dont la majorité des revenus provenait d’affectation commerciale. Dans le détail, il s’agit de trois immeubles commerciaux, quatre mixtes et trois d’habitation, ainsi que trois lots de PPE. Les états locatifs de ces immeubles ont été compensés par les livraisons précédemment citées. Le produit de ces ventes a permis de rembourser une partie de la dette et de financer les projets de développement en cours.


Fortune du fonds


Au 31 mars 2023, la fortune totale du fonds Realstone RSF est restée stable par rapport à l’année précédente, atteignant un total de CHF 2'452.43 millions, contre CHF 2'451.56 millions un an auparavant (+0.04%). La fortune nette peut aussi être considérée comme stable (-0.91%) à 1'691.74 millions. La forte réduction des autres engagements à court terme s’explique par la comptabilisation, l’année dernière, de quatre emprunts à court terme non garantis par des hypothèques, d’un montant total de CHF 95.00 millions. La période des taux bas avait permis d'obtenir une ligne de crédit à un taux nul. La valeur nette d’inventaire par part s’élève à CHF 126.10 et le rendement de placement sur l’exercice atteint 1.89%.


Résultat de l’exercice


Le fonds Realstone RSF enregistre une hausse globale de ses revenus locatifs de CHF 1.20 million durant l'exercice écoulé, à CHF 89.57 millions. Plusieurs éléments ont contribué à cette progression. D’une part, les projets livrés et l’acquisition de l’immeuble de la Route du Tir-Fédéral 7 à Givisiez (FR) ont généré une hausse des revenus locatifs pour un montant total de CHF 2.96 millions. D’autre part, la commercialisation de la dernière étape du site Halle 15 à l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne (VD) et de la surélévation de l’immeuble de la Rue de la Bugnon 6-8-10 à Lausanne ont aussi participé à cette hausse. Finalement, l’important travail effectué par la Direction de fonds sur les surfaces vacantes a permis de résorber CHF 0.74 million de perte sur loyer, notamment sur l’immeuble sis à la Route du Mont-Carmel 1-3-5 à Givisiez (FR) où les revenus ont augmenté de 22%.


La quote-part de perte sur loyer en baisse de 7.89% et la signature de 8'174 m2 de baux commerciaux durant l’exercice témoignent des mesures de commercialisation entreprises par Realstone SA. Les nombreux contrats prenant effet en 2023 viendront encore considérablement améliorer le résultat du fonds lors des prochaines clôtures.


Un montant de CHF 4.79 millions d’intérêts intercalaires a été porté à l’actif. Ces intérêts intercalaires proviennent des projets de l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne (VD), de la Rue de la Paix 1 et 5 à Gland (VD), de la Neugasse à Horgen (ZH) et de Neuhegi à Winterthour (ZH). Le total des revenus du fonds Realstone RSF est de CHF 95.96 millions pour l’exercice sous revue, en hausse de 1.97% par rapport au 31 mars 2022. L’installation de centrales photovoltaïques vient contribuer aux autres revenus du fonds avec une hausse de 42.14% des autres revenus, portant ceux-ci à CHF 1.61 million sur la période.


Le total des charges s’élève à CHF 54.31 millions, en hausse de 8.61% sur la période, avec une charge hypothécaire qui a augmenté de 23.16% à CHF 6.98 millions en raison du relèvement des taux par la Banque Nationale Suisse. La composition du passif du bilan donne cependant une certaine sécurité à la performance financière future au vu de la part d’emprunts hypothécaires bloquée avec une échéance supérieure à douze mois. A noter également une charge fiscale en hausse comparativement à l’exercice précédent qui bénéficiait de remboursement d’années antérieures.


Le fonds Realstone RSF affiche un résultat annuel net de CHF 41.65 millions au 31 mars 2023, auquel s’ajoute un gain en capital de CHF 13.22 millions après impôts, issu des ventes précitées. Le résultat réalisé de la période sous revue s’élève donc à CHF 54.88 millions (CHF 4.09 par part), en progression de 24.02%, contre CHF 44.25 millions une année auparavant. Enfin, avec CHF 23.50 millions de pertes en capitaux non réalisées issues des réévaluations des immeubles (y compris impôts de liquidation), le résultat total de l’exercice se monte à CHF 31.37 millions (CHF 81.06 millions au 31 mars 2022).


L’important gain en capital réalisé permet d’offrir un dividende de CHF 3.55 par part, en hausse de 5 centimes, pour un coefficient de distribution de 82.13%. Avec un cours de bourse au 31 mars 2023 de CHF 125.10 par part, le rendement sur distribution s'élève à 2.84% (2.63 % au 31 mars 2022).


Perspectives


Après la date de clôture de l’exercice sous revue, deux immeubles résidentiels neufs ont été acquis dans le canton d’Argovie à la Hardackerstrasse 2 à Untersiggenthal et la Rotkornstrasse 9-11 à Oberkulm pour un total de CHF 23.49 millions. Ces deux acquisitions argoviennes, les différents objets qui ont rejoint le parc immobilier du fonds Realstone RSF durant l’exercice écoulé ainsi que les nouveaux baux signés pour plus de 8'000 m2 de surfaces commerciales feront augmenter les revenus locatifs de manière significative au cours du prochain exercice. En outre, 16 appartements supplémentaires, dont la quasi-totalité a déjà trouvé preneur, viennent d’être livrés avec l’achèvement du chantier de rénovation et de surélévation de l’Avenue d’Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 à Lausanne (VD). Les projets en construction à Winterthour (ZH), à Horgen (ZH) et Gland (VD) suivent leur construction, avec un total de 356 logements aux hautes performances énergétiques qui seront livrés à partir du second semestre 2024.


Ces deux nouvelles acquisitions ainsi que les futures livraisons continueront de renforcer l’exposition résidentielle du fonds Realstone RSF et d’améliorer la durabilité de son parc immobilier, à l’image de ce qui a été fait lors de l’exercice 2022-2023. Celui-ci présente d’ores et déjà une moyenne d’émissions de CO2 de 21.29 kg/m2/an qui se rapproche de l’objectif de limiter les émissions de CO2 du parc à un maximum de 20 kg/m2/an. L’ensemble de ces éléments permettent donc au fonds Realstone RSF de regarder vers l’avenir avec confiance et sérénité.


Le rapport annuel au 31 mars 2023 est disponible à ce lien:

Rapport annuel Realstone RSF au 31.03.2023


21 juin 2023

RSF: Dates importantes

Voici les prochaines dates importantes relatives à la publication des résultats de l’exercice 2022-2023 du fonds Realstone RSF et au paiement du dividende.

Publication des résultats:

Mercredi 28 juin 2023


Date ex-dividende:

Vendredi 7 juillet 2023


Paiement du dividende:

Mardi 11 juillet 2023