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Le programme payant des scènes du Lac et du Casino est, comme chaque année, époustouflant, alors que le programme gratuit met encore une fois l’accent sur la promotion de jeunes talents et futures stars, tous styles confondus.

Concerts, DJ sets, pool parties, projections, workshops, jam sessions… Plus de 500 activités gratuites vous attendent au 58e Montreux Jazz Festival! Dès le 5 juillet, vous pourrez enfin découvrir le nouveau parcours du Festival sur les quais, offrant plus de terrasses et de scènes que jamais.

Pour consulter le programme:

Programme du Montreux Jazz Festival 2024

Let the music play!

Le fonds Realstone RSF boucle son exercice 2023-2024 en enregistrant de belles réalisations. D’abord, il a continué à renforcer son exposition résidentielle, conformément à sa stratégie, atteignant 65%. Ensuite, il a réalisé un gain en capital considérable de CHF 20.99 millions après impôts. Cela permet de générer un résultat distribuable de CHF 4.55 par part et ainsi augmenter son dividende à CHF 3.70 par part. Enfin, la signature de baux commerciaux a continué à un rythme important permettant de réduire la vacance de 17%, en particulier dans les immeubles commerciaux situés au Grand-Saconnex (GE), à Urdorf (ZH) et à Volketswil (ZH). En outre, il a poursuivi ses effort en matière de durabilité et la moyenne de ses émissions de CO2 est passée sous le seuil de 20 kg/m2/an.

Fortune du fonds

Au 31 mars 2024, la fortune totale du fonds Realstone RSF est restée stable par rapport à l’année précédente, à CHF 2'434.24 millions. Au cours de l’exercice sous revue, la part résidentielle du portefeuille a été renforcée par l’acquisition de quatre immeubles d’habitation neufs ou présentant une importante réserve locative. Les trois premiers, situés en Argovie, présentent un ratio rendement/risque intéressant qui repose sur une prévision de croissance démographique cantonale supérieure à la moyenne nationale, ainsi qu’une fiscalité attrayante. Le quatrième immeuble se trouve à Zurich, à proximité de la gare centrale. Les acquisitions au cours de l’exercice atteignent un total de CHF 63.88 millions.

Deux actifs commerciaux ont été cédés conformément à la stratégie du fonds d’investir principalement dans des immeubles résidentiels. Deux immeubles d’habitation ont été vendus pour des raisons d’optimisation du portefeuille, pour un volume total de CHF 16.70 millions. Deux autres actifs résidentiels travaillés par la Direction de fonds et arrivés au pic de leur rendement ont également été cédés car ils n’offraient plus de potentiel de croissance. Le total de ces ventes est de CHF 154.50 millions et a notamment permis de financer les dernières étapes des projets en construction à Horgen B1/B2 (ZH) et Winterthour (ZH) sans péjorer le coefficient d’endettement.

La fortune nette est en légère baisse à 1'651.77 millions. Les valeurs vénales ont légèrement reculé, toutefois la croissance des états locatifs ainsi que l’optimisation des charges des immeubles ont permis de réduire les réévaluations négatives liées à hausse des taux d’escompte. La valeur nette d’inventaire (VNI) par part s’élève à CHF 123.12 et le rendement de placement sur l’exercice reste positif à 0.47%.

Résultat de l’exercice

Le fonds Realstone RSF enregistre une croissance de 3.1% de ses revenus locatifs de CHF 2.87 millions durant l'exercice écoulé, à CHF 92.35 millions. Les différentes raisons qui expliquent cette hausse témoignent de la solidité et de la diversité de son portefeuille immobilier. En effet, plusieurs éléments ont contribué à cette progression. D’abord, le travail intense accompli par la Direction de fonds a permis la signature de baux pour 8'896 m2 de surfaces commerciales, réduisant la quote-part de perte sur loyer de 17% et générant environ CHF 1.43 million de revenus locatifs supplémentaires. Cette tendance positive se confirme depuis maintenant trois exercices consécutifs. Les nombreux contrats prenant effet en 2024, ainsi que les dernières notifications de hausses de loyer, viendront encore considérablement améliorer le résultat du fonds lors des prochaines clôtures. Ensuite, la livraison de la surélévation à l’Avenue d’Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 à Lausanne (VD), ainsi que la détention en année complète des projets livrés durant l’exercice précédent à la Rue de la Paix 5 à Gland (VD) et à la Route de Chippis 68E, 70A, 70C à Sion (VS) ont contribué pour CHF 590'000.- à la croissance des revenus locatifs. Enfin, la croissance organique du portefeuille du fonds Realstone RSF, soutenue par les hausses du taux de référence hypothécaire, a également permis d’augmenter de CHF 550'000.- lesdits revenus.

Un montant de CHF 5.14 millions d’intérêts intercalaires a été porté à l’actif. Ceux-ci proviennent des projets en cours de construction à la Rue de la Paix 1 à Gland (VD), à la Neugasse à Horgen (ZH), à la Solarstrasse 21-29 (Neuhegi) à Winterthour (ZH) et, dans une moindre mesure, de l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne (VD). Le revenu découlant de l’installation de centrales photovoltaïques vient contribuer aux autres revenus du fonds à hauteur de CHF 127'000.-, en hausse de 154% par rapport à l’exercice précédent.

Le total des revenus du fonds Realstone RSF est de CHF 98.70 millions pour l’exercice sous revue, en hausse de 2.9 % par rapport au 31 mars 2023.

Le total des charges s’élève à CHF 58.52 millions, en hausse de 7.8 % sur la période. Le pic atteint en cours d’exercice sur le marché des taux d’intérêt a eu un impact direct significatif sur la charge des intérêts hypothécaires. Les différentes opportunités saisies sur le marché des emprunts hypothécaires ont permis de maintenir un coût moyen pondéré du taux d’intérêt à 1.84 % pour une durée résiduelle moyenne de 1.69 an, ce qui permettra de stabiliser cette charge pour le prochain exercice. La charge d’entretien des appartements est en équilibre et suit les plans décennaux mis en place par la Direction de fonds. La réduction des frais liés aux immeubles a deux raisons. La première est une incidence directe de la commercialisation des surfaces vacantes puisque ces frais d’exploitation peuvent être maintenant refacturés aux locataires selon un principe de frais accessoires. La seconde provient des économies de chauffage des espaces communs réalisées grâce aux contrats d’optimisation énergétique (COE) qui sont progressivement signés pour l’ensemble du parc. Finalement, les autres charges d’exploitation sont stables.

Le résultat net s’est maintenu à un niveau proche de celui de l’exercice précédent, à CHF 40.18 millions au 31 mars 2024 (contre CHF 41.65 millions une année auparavant) et ceci en partie grâce à la réduction des frais liés aux immeubles, expliquée ci-dessus. Les ventes réalisées génèrent un bénéfice après impôts considérable de CHF 20.99 millions. Le résultat réalisé, et donc de facto distribuable, est en hausse à CHF 61.17 millions (+11.5 %) et représente un montant de CHF 4.55 par part. Enfin, l’évolution négative des taux de capitalisation a généré des moins-values non réalisées amenant le résultat total à CHF 7.65 millions. Le rendement sur fonds propres reste toutefois positif à 0.45 %.

Durabilité

Durant l’exercice en cours, le fonds Realstone RSF a réduit de 19% la moyenne des émissions de CO2 de son parc, se situant désormais en dessous du seuil de 20 kg/m2/an, atteignant ainsi l’objectif fixé. Elles sont de 16.92 kg/m2/an selon la méthodologie SIA 2031 (-19%) et de 13.37 kg/m2/an selon la méthodologie REIDA. D’autres avancées significatives sont à relever en matière de durabilité et d’énergie. Le remplacement des chaufferies alimentées aux énergies fossiles par d’autres fonctionnant aux renouvelables se poursuit, alors que toujours plus d’installations bénéficient d’un contrat d’optimisation énergétique (COE). Les installations photovoltaïques sur les toits des immeubles du fonds sont toujours plus nombreuses, pour une puissance de 2'329 kW au 31 décembre 2023 (+69.3% en une année). Enfin, des actions de sensibilisation sont menées auprès des locataires afin de les encourager à participer à la diminution de leur empreinte carbone.

En parallèle, le fonds Realstone RSF a amélioré son score au benchmark ESG global du GRESB pour les actifs immobiliers. Les 79 points (sur 100) obtenus dans la catégorie «Standing Investment» (contre 74/100 en 2022) récompensent le travail effectué par la Direction de fonds sur le processus de collecte des données afin d’en renforcer la qualité, en lien avec nos engagements.

Perspectives

L’allocation de ressources dans les surélévations, rénovations ou repositionnements d’actifs permettra de soutenir la stratégie de création de valeur poursuivie par le fonds Realstone RSF, dont l’objectif est d’assurer des rendements réguliers et stables à ses investisseurs avec une cible de distribution de 3% sur la valeur nette d’inventaire (VNI). Dans la ligne de cette stratégie de création de valeur, deux permis de construire sont entrés en force pour des rénovations énergétiques à la Rue du Jura 4 à Crissier (VD) et à la Rue des Arsenaux 15 à Fribourg. Une troisième autorisation a consenti l’aménagement d’un food court au rez-de-chaussée inférieur de l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne. Après la clôture de l’exercice sous revue, deux autres permis ont été obtenus pour l’immeuble de l’Avenue Jean-Marie-Musy 3 à Fribourg: un premier pour la rénovation énergétique de l’immeuble et un second pour la densification de la parcelle.

L’immeuble résidentiel sis à Gland (VD) a été livré le 1er avril 2024, alors que ceux situés à Horgen (ZH) et Winterthour (ZH) le seront au cours des prochains mois. Grâce à ces livraison, le fonds Realstone RSF verra ses revenus locatifs augmenter de plus de CHF 8 millions, dont 80% d’affectation résidentielle. Ceci renforcera les cash-flows du fonds. De plus, la Direction de fonds poursuivra son travail de résolution de la vacance des immeubles commerciaux situés au Grand-Saconnex (GE), à Urdorf (ZH) et à Volketswil (ZH).

Les immeubles du fonds Realstone RSF se situent dans les grands et moyens centres urbains de Suisse. Ils devraient donc continuer de profiter de la forte attractivité économique de ces régions et de l’importante croissance démographique qu’elles connaissent. En parallèle, une part importante du parc immobilier du fonds est neuf ou de construction récente, alors que la Direction de fonds a démontré sa grande expertise dans la planification et la gestion de la transition énergétique du bâti. Fort de ces caractéristiques, le fonds Realstone RSF peut envisager les prochaines années de manière sereine, armé pour relever les défis à venir, notamment celui du zéro carbone.

Le rapport annuel au 31 mars 2024 est disponible à ce lien:

Rapport annuel Realstone RSF au 31.03.2024

Realstone SA a mené auprès des locataires des immeubles de son parc immobilier un sondage autour de cinq thèmes: les atouts de leur logement, les critères lors du choix d’un appartement, leurs attentes en matière de durabilité, les relations avec les régies et les services des conciergeries. Un système de notation simple permettait de répondre à 17 questions fermées alors que quatre questions ouvertes donnaient la possibilité aux sondés de s’exprimer de manière plus personnelle. Sur les 7'297 ménages des immeubles de Realstone SA, les 4'887 ayant communiqué une adresse e-mail ont reçu le sondage. 770 d’entre eux ont pris le temps d’y répondre en y ajoutant 696 précieux commentaires, remarques et propositions.

Avec notamment une note moyenne de 6.52 à la question «sur une échelle de 0 à 10, recommanderiez-vous à une personne proche d'habiter dans votre immeuble?», il ressort de ce sondage que le degré de satisfaction des habitants des immeubles de Realstone est généralement bon. En outre, les aspects environnementaux et sociaux de l’endroit où ils vivent sont toujours particulièrement importants aux yeux des locataires.

Excellente localisation des immeubles

Interrogés sur les trois raisons principales qui ont déterminé leur choix d’habiter dans leur immeuble, les locataires placent en tête l’accessibilité en transports publics (50%), les services à proximité tels que les commerces ou les écoles (45%) et la distance au lieu de travail (44%). Les sondés ont également pu exprimer leur niveau de satisfaction quant à plusieurs critères comme l’ergonomie des pièces et des logements (3.64/5), les équipements des cuisines et des sanitaires (3.28/5), la qualité du bâti et de l’entretien (3.02/5), le coût des charges en sus du loyer net (2.94/5) et le rapport qualité/prix de leur logement (3.14/5). Ces réponses soulignent l’excellente localisation des immeubles de Realstone et relèvent leur bonne qualité générale.

Même s’ils ne sont que 6% à placer l’écologie de leur immeuble parmi les trois critères principaux pour choisir leur lieu de vie, les locataires n’en demeurent pas moins concernés par les questions environnementales et énergétiques. En effet, une partie d’entre eux seraient prêts à réduire la température de 2°C dans leur appartement par mesure d’économie au vu du contexte énergétique (3.39/5) et se sentent concernés par la chaleur dans leur logement ou à proximité de leur immeuble lors des canicules estivales (3.39/5). Cela nous donne des pistes sur lesquelles travailler.

L’efficience énergétique plébiscitée

Parmi les initiatives proposées en matière d’énergie, celles qui obtiennent la meilleure note moyenne sont l’installation dans les appartements de compteurs individuels permettant de connaître la consommation personnelle d’eau, d’électricité et de chauffage (3.94/5), le suivi de ces données en temps réel (3.65/5), ainsi que l’amélioration de l’efficience énergétique de l’immeuble grâce à l’isolation des façades, le remplacement des fenêtres et du système de production de chaleur ou la pose de panneaux solaires (3.86/5). Ces éléments sont en ligne avec la stratégie énergétique de Realstone visant à réduire l’empreinte environnementale de son parc immobilier selon un plan décennal.

Toujours sous l’aspect de l’efficience énergétique, les locataires ont exprimé, dans les nombreux commentaires laissés dans le sondage, leur satisfaction d’avoir vu leur immeuble participer au programme eco-logement. Celui-ci a permis de fournir gratuitement des ampoules LED et des économiseurs d’eau dans un nombre toujours croissant d’appartements et d’organiser la visite à domicile d’experts-conseil en économies d’énergie. C’est d’ailleurs en raison de sa forte implication dans ce programme que Realstone a remporté le Trophée de la transition énergétique 2024 remis par les Services industriels de Genève (SIG).

Un accent sur le vivre-ensemble

Favoriser le vivre-ensemble et aider au renforcement des liens sociaux entre locataires sont également des aspects importants. Les initiatives visant un tel but sont structurellement plus faciles à concevoir là où Realstone détient plusieurs immeubles au sein du même quartier. Dans ces lieux, la plantation d’arbres avec les enfants (3.36/5), l’installation de jardins potagers partagés (3.18/5) ou la tenue de fêtes de voisinage (2.97/5) sont les propositions qui suscitent le plus d’enthousiasme et qui rejoignent les mesures déjà mises en place depuis le précédent sondage réalisé auprès des locataires. L’augmentation d’espaces verts et des espaces de jeu (notamment pingpong ou pétanque) est d’ailleurs un point qui ressort des nombreux commentaires reçus.

Parmi les autres mesures déjà mises en place et plébiscitées par les locataires, celles liées à la mobilité douce reviennent souvent. Cela encourage donc Realstone à poursuivre l’installation de racks à vélos et de pompes à air en libre accès. Des locaux fermés dédiés au rangement des vélos seront également créés dans la mesure du possible.

Des concierges à l’écoute

Le sondage visait également à évaluer les services des conciergeries. La propreté des espaces communs satisfait 80% des locataires, 45% la jugeant très bonne ou excellente. La disponibilité et l’écoute des concierges répond aux attentes de 83% des locataires, avec 48% qui la trouvent très bonne ou excellente.

En dernier lieu, ce sont les régies chargées de la gestion opérationnelle des immeubles qui étaient soumises à l’évaluation des locataires, tant selon leur satisfaction générale (3.23/5) que sur des points précis comme les délais pour les travaux (3.55/5), la qualité des documents (3.36/5) ou la disponibilité et l’écoute (3.24/5). Les régies et les conciergeries ont été informées de leurs résultats afin d’améliorer la qualité de leurs services.

Les résultats communiqués ci-dessus représentent des moyennes de l’ensemble des plus de 220 immeubles détenus par Realstone et ils varient évidemment d’un immeuble à l’autre en fonction de nombreux critères. Au-delà de cette vision globale, une analyse détaillée des données récoltées permet de mettre en place des mesures adaptées à chaque endroit selon la spécificité des lieux, en s’appuyant sur les remarques et commentaires des locataires.

Pour consulter les résultats du sondage locataires:

Sondage locataires Realstone 2023

Publication des résultats:

Jeudi 27 juin 2024

Date ex-dividende:

Vendredi 5 juillet 2024

Paiement du dividende:

Mercredi 10 juillet 2024

Afin de financer l’acquisition des immeubles résidentiels achetés ces derniers mois en Suisse romande et rembourser la dette hypothécaire, le fonds Solvalor 61 a procédé à une augmentation de capital.

Cette opération, qui s’est déroulée du 17 au 31 mai 2024 selon le principe du «best effort», a rencontré un plein succès auprès des investisseurs puisque les 723’473 parts émises ont toutes été souscrites. Elles représentent un apport total d’environ CHF 170 millions pour le fonds.

Les nouvelles parts seront libérées et cotées le 7 juin 2024 à la bourse SIX Swiss Exchange.

Realstone RSF: Factsheet Q1 2024

Solvalor 61: Factsheet Q1 2024

Pour structurer ses engagements en matière de durabilité, Realstone SA a mis en place dès 2020 une gouvernance propre à renforcer son action en faveur de l’environnement et de sa responsabilité sociale. En parallèle, l’entreprise a également affiné sa stratégie pour avoir un impact économique positif à tous les échelons de son activité. En recevant des Services industriels de Genève (SIG) le Trophée de la transition énergétique 2024, ce sont toutes les mesures lancées au cours des dernières années qui se trouvent récompensées; en particulier, celles liées à l’efficience énergétique de son parc immobilier, son principal levier d’action.

«En tant que gestionnaire d’un parc immobilier que nous voulons durable, nous sommes particulièrement fiers d’avoir reçu le Trophée SIG de la transition énergétique qui distingue notre engagement dans le programme Eco21. Cela confirme l’efficacité des solutions implémentées dans les bâtiments détenus par nos véhicules de placement. Cela nous encourage également à intensifier notre action en faveur des énergies locales et durables», se réjouit Julian Reymond, CEO de Realstone SA.

L’énergie à l’épreuve de la durabilité

En travaillant sur trois axes – optimisation, transition et production –, Realstone SA a en effet réalisé en 2023 des avancées significatives dans le domaine de l’énergie, notamment en encourageant ses locataires à participer à la diminution de leur empreinte carbone, mais aussi en cherchant à limiter la consommation de chaleur des immeubles par la signature de contrats d’optimisation énergétique (COE). Cette dernière mesure qui couvre désormais 61% du parc immobilier sous gestion a permis d’économiser près de 3'605'000 kWh pendant l’année sous revue.

Dans le même temps, l’entreprise continue d’accélérer le remplacement des chaufferies fonctionnant aux énergies fossiles en faisant le choix du renouvelable (chauffage à distance et pompes à chaleur). Il en va de même pour la production d’électricité. Dans ce cadre, les installations photovoltaïques déployées par Realstone SA – qui s’étendent sur une surface de 20'502 m2 au 31 décembre 2023 (en hausse de 109% en une année) – ont produit 3'353’352 kWh en 2023. Cela permet d’éviter de relâcher annuellement 419 tonnes de CO2 dans l’atmosphère.

Limitation des émissions de CO2 formalisée

En parallèle à ces actions, Realstone SA a formalisé l’objectif de limiter les émissions de CO2 dans les contrats de fonds de Solvalor 61, Realstone RSF et Realstone Industrial Fund. La moyenne des émissions de CO2 à atteindre d’ici 2031 pour le parc immobilier respectif des deux premiers fonds a été fixée à un maximum de 20 kg/m2/an et de 10 kg/m2/an pour le troisième. À noter que la méthodologie de calcul mise en place par la Real Estate Investment Data Association (REIDA) est désormais recommandée par l’Asset Management Association Switzerland (AMAS) a déjà été appliquée pour les fonds Solvalor 61 et Realstone RSF dans ce rapport. Cela permet aux investisseurs de comparer en toute transparence les différents fonds de placement immobilier sur le marché.

Energie grise et mobilité

Realstone SA a défini 12 engagements EESG (économie, environnement, social et gouvernance) qui permettent de donner une ligne directrice aux actions entreprises ou à mettre en place. Par ailleurs, la pertinence des enjeux matériels a également été revue et deux nouveaux axes prioritaires ont été identifiés parallèlement à la décarbonation du parc immobilier: l’énergie grise et la mobilité. De nouvelles mesures concrètes ont donc été implémentées.

D’une part, pour prendre en compte le cycle de vie des produits et des matériaux dans le calcul de l’empreinte carbone des rénovations et des nouvelles constructions (énergie grise). D’autre part, pour encourager les locataires à adopter une mobilité moins carbonée. Dans cette optique, des racks à vélos et des pompes à air en libre-service ont déjà été installés sur plus de 25 sites. L’installation de bornes de recharge pour véhicules électrique a quant à elle progressé avec désormais 278 places équipées ou précâblées, soit 7% du total de places de parc.

Et la réflexion continue. «Afin d’élargir le périmètre de nos mesures, nous allons étendre nos solutions à la réduction de la consommation d’eau et à une gestion encore plus responsable des déchets. Que ce soit au niveau des activités pures de l’entreprise ou en lien avec le quotidien de nos locataires. Car ceux-ci demeurent en effet, avec nos investisseurs, nos collaboratrices et nos collaborateurs, le point focal de toutes nos actions de durabilité», conclut Julian Reymond.

Le rapport de durabilité 2023 est disponible à ce lien:

Realstone SA – Rapport de durabilité 2023

Solvalor 61 renforce sa position de fonds de placement immobilier possédant l’allocation résidentielle la plus pure de Suisse romande, grâce à deux acquisitions réalisées entre mars et avril 2024 pour un montant total de CHF 160 millions. Ces transactions, opérées hors marché à des rendements bruts de respectivement 4.7% et 5.6%, supérieurs à la moyenne du fonds (4.4% au 31.12.2023), s’inscrivent dans la stratégie de Solvalor 61 visant des immeubles résidentiels dans les principaux centres urbains de Suisse romande et de l’Arc lémanique. L’état locatif supplémentaire de CHF 7.6 millions aura un impact positif immédiat sur le résultat net du fonds.

Ensemble résidentiel à Nyon (VD)

L’acquisition d’un ensemble résidentiel au sein du Quartier de la Levratte 8-40 à Nyon (VD), a été signée le 27 mars 2024 pour un prix de CHF 140 millions avec un transfert de propriété intervenu le 29 avril dernier. L’immeuble, composé de 17 entrées, totalise plus de 300 appartements avec une répartition équilibrée des typologies entre 2, 3 et 4 pièces, pour une surface locative résidentielle d’environ 24’000 m2, auxquels s’ajoutent 2’300 m2 de surfaces commerciales.

Situé sur une parcelle arborée de plus de 30’000 m2 à moins de 10 minutes à pied de la gare CFF, l’ensemble dispose de 370 places de parc et offre une vue imprenable sur le Léman ou sur les monts du Jura. Ces caractéristiques uniques font de cette acquisition un placement immobilier de choix avec un risque de vacance très faible, la quote-part de perte sur loyer étant de seulement 0.2% au 31 mars 2024. Le prix de la transaction représente un rendement brut de 4.7% sur la base d’un état locatif de CHF 6.5 millions au 31 mars 2024. La réserve locative estimée à 30% permet d’entrevoir un important potentiel de création de valeur.

Construits en 1972, les immeubles sont en cours de raccordement au réseau de chauffage à distance de la commune de Nyon. Une fois ces travaux terminés, l’ensemble possèdera une note d’efficacité énergétique globale estimée à « B » selon les standards du Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB).

Immeuble d’habitation à Yverdon-les-Bains (VD)

En mars 2024, le fonds Solvalor 61 a également acheté un immeuble 100% résidentiel à la Rue du Cheminet 31-39 Yverdon-les-Bains (VD) pour CHF 20 millions. Dans un environnement calme et disposant d’une bonne desserte en transports publics, l’immeuble compte une surface locative de 4’700 m2 répartis en 78 appartements, dont la plupart ont été rénovés.

Le rendement brut attractif de cette transaction, fixé à 5.6% sur la base d’un état locatif de CHF 1.1 million, tient compte dans le prix d’acquisition des futurs investissements de rénovation énergétique de l’immeuble, dont le CECB actuel a la note « D ». Le gestionnaire entend réaliser cette rénovation à moyen terme, conformément à la stratégie ESG déployée sur le portefeuille Solvalor 61. La réserve locative de cet actif est estimée à 15%.

Le fonds Solvalor 61 va procéder à une augmentation de capital avec droit de souscription d’environ CHF 170 millions du 17 au 31 mai 2024 (12:00 CET). Le négoce officiel des droits de souscription aura lieu à la bourse SIX Swiss Exchange du 17 au 29 mai 2024. La date de libération est fixée au 7 juin 2024.

S’agissant du rapport de souscription, 7 parts actuelles détenues donnent le droit de souscrire à une nouvelle part. Le prix de souscription s’élève à CHF 239.50 par part. Le nombre maximal de nouvelles parts est de 723’473.

Le produit de l'émission servira d’abord à financer l’acquisition d’immeubles résidentiels. En effet, depuis début 2023, le fonds Solvalor 61 a acquis trois immeubles résidentiels à Yverdon-les-Bains (VD), Genève (GE) et Carouge (GE), ainsi qu’un ensemble d’immeubles résidentiels à Nyon (VD), pour un prix d’achat total de CHF 183.7 millions. Une partie du produit de l’émission sera ensuite destinée à financer un projet de rénovation et de densification actuellement en cours à Ecublens (VD) pour un investissement estimé de CHF 14.4 millions. Enfin, le produit de l’émission permettra de réduire la dette hypothécaire du fonds afin de maintenir le coefficient d’endettement à un niveau modéré.

Vue d'ensemble des conditions de souscription:

Solvalor 61 - Conditions des souscription

Prospectus d’émission:

Solvalor 61 - Prospectus d’émission

• Fortune totale du groupe de placement RIRS: CHF 309.31 millions (+16.93%)

• Fortune nette du groupe de placement RIRS: CHF 220.71 millions (+9.20%)

• Valeur nette d’inventaire par part (VNI): + 0.81% à CHF 1'146.23 (nombre de parts: 192'550)

• Revenu locatif net: CHF 10.77 millions

• Résultat net: CHF 5.64 millions

• Rendement sur fonds propres (ROE): 0.80%

• Quote-part de perte sur loyer: 1.55%

Après la forte croissance rencontrée en 2022, Realstone Fondation de Placement a bouclé l’exercice 2023 du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) de manière réjouissante, même dans un contexte marqué par les conséquences de la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS) et ses répercussions sur la capacité des caisses de pension à allouer des fonds aux véhicules de placement immobilier. En effet, la Fondation a réussi à lever CHF 17.10 millions auprès de cinq institutions de prévoyance professionnelle, dont quatre nouvelles, démontrant l’intérêt des investisseurs pour sa stratégie et la solidité des résultats qui en découlent.

Durant l’exercice sous revue, cinq immeubles ont été acquis pour un montant total de CHF 43.65 millions. Quatre acquisitions résidentielles autour de l’Arc lémanique – à Lancy (VD), Montreux (VD), Yverdon-les-Bains (VD) et Etagnières (VD) – permettent de renforcer la part des revenus provenant de cette région, en ligne avec l’objectif stratégique du parc immobilier du groupe de placement RIRS, tant au niveau géographique que de la typologie des immeubles. Un dernier objet complètement rénové situé à Bâle (BS) est venu rejoindre le parc immobilier. Un immeuble d’une valeur de CHF 2.12 millions – cédé pour des raisons d’optimisation de la gestion du portefeuille – a permis de réaliser un gain après impôts de CHF 30'113.-.

En considérant les 26 immeubles sous gestion au 31 décembre 2023, l’exposition des revenus provenant de l’affectation résidentielle se monte à 84.00% et les revenus locatifs totaux proviennent à 84.24% de Suisse romande, conformément à la stratégie du groupe de placement RIRS. Quant à l’état locatif annualisé, il a augmenté de CHF 1.77 million pour atteindre CHF 11.92 millions (+17.38%).

Croissance de la fortune

Le groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) a vu sa fortune totale atteindre CHF 309.31 millions au 31 décembre 2023, soit une croissance de 16.93% durant l'exercice sous revue. La fortune nette est quant à elle de CHF 220.71 millions (+9.20%) pour une valeur vénale des immeubles de CHF 305.76 millions. Cette importante hausse s’explique principalement par les nouvelles acquisitions réalisées au cours de l’année 2023.

Afin de soutenir les objectifs de croissance du fonds, le gestionnaire a recouru à plusieurs emprunts hypothécaires, faisant ainsi passer le coefficient d’endettement à 28.29% contre 22.29% une année auparavant. Au cours de l'année, la revalorisation des immeubles a été négative, mais le rendement sur fonds propres (ROE) reste néanmoins positif et s'élève à 0.80%. La valeur nette d'inventaire par part (VNI) s’élève à CHF 1'146.23 au 31 décembre 2023 pour un nombre total de parts de 192’550.

Revenus locatifs en hausse

Durant l’exercice 2023, le total des revenus locatifs théoriques du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) a progressé de 49.00%, soit CHF 3.60 millions, pour atteindre CHF 10.94 millions, contre CHF 7.34 millions lors de l’exercice précédent. Cette augmentation provient des acquisitions de l’année 2023, qui contribuent à l’augmentation du revenu locatif net pour CHF 726'210.-, mais également par la détention en année pleine des immeubles acquis en 2022. Autre élément significatif, la quote-part de perte sur loyer a quant à elle fortement diminué, passant de 2.53% en 2022 à 1.55% en 2023, grâce au travail de commercialisation mené par le gestionnaire, pour un manque à gagner de CHF 163’078.- sur les surfaces vacantes.

Le résultat global du groupe de placement RIRS pour l’exercice clôturé au 31 décembre 2023 s’élève à CHF 1.76 million, en baisse par rapport au résultat global de CHF 7.00 millions en 2022. Néanmoins, le résultat réalisé de l'exercice, excluant les gains et pertes en capital non réalisés, se monte à CHF 5.64 millions en 2023 contre CHF 5.42 millions en 2022. Ainsi, le résultat net par part distribuable se monte à CHF 29.42, confirmant l’objectif de rentabilité du groupe de placement RIRS.

Adhésion au KGAST et perspectives réjouissantes

Realstone Fondation de Placement a adhéré en 2024 à la Conférence des Administrateurs de Fondations de Placement (CAFP/KGAST), marquant ainsi une étape majeure dans son développement. Ce résultat est le fruit des décisions stratégiques et du travail continu depuis le lancement du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) en 2020 et il en favorisera la croissance future. D'ici la fin de l'année civile, le groupe de placement RIRS devrait intégrer l'indice KGAST Immo-Index Résidentiel.

Les perspectives du marché immobilier résidentiel demeurent remarquablement positives. Cette dynamique repose sur des fondamentaux solides caractérisés par une demande forte et constante, un indicateur clé de la résilience de ce secteur. L’économie lémanique, région au cœur de la stratégie d’investissement du groupe de placement RIRS, continue à surperformer et à attirer de nombreuses personnes grâce à sa compétitivité sur le marché du travail et à son expertise dans de nombreux domaines spécifiques, comme la finance, la médecine, les établissements universitaires ou encore l’horlogerie.

En parallèle, les exigences légales en matière de rénovation énergétique poussent les propriétaires à se délaisser de leurs actifs devenus énergivores, ce qui représente une opportunité pour le groupe de placement RIRS au vu des compétences techniques et administratives développées par le gestionnaire Realstone SA dans la réalisation de tels projets de rénovation.

Forte de la confiance des 43 institutions de prévoyance déjà affiliées, Realstone Fondation de Placement a enregistré l’arrivée de trois nouvelles institutions qui ont rejoint les rangs des investisseurs du groupe de placement RIRS lors d’une émission de parts réalisée le 28 mars 2024 pour un montant de CHF 19.95 millions, témoignant de l’intérêt retrouvé pour cette classe d’actifs de la part des investisseurs institutionnels. Le produit de cette augmentation de capital, la Fondation planifie d’ores et déjà l’acquisition d’objets qui viendront renforcer le portefeuille du groupe de placement RIRS.

Le rapport annuel au 31 décembre 2023 est disponible à ce lien:

Realstone Fondation de Placement – Rapport annuel au 31.12.2023

Pour plus d'informations:

Realstone Industrial Fund

Le fonds Realstone RSF a cédé deux immeubles commerciaux situés à la Grand-Rue 90-92 à Montreux (VD) et à l’Avenue d’Ouchy 10 à Lausanne. Le montant total de ces ventes est de CHF 48.75 millions et les transferts ont pris effet à la fin du mois de décembre 2023. En contrepartie, deux immeubles résidentiels ont été achetés pour CHF 36.63 millions.

Le premier immeuble, sis Willestrasse 5-7 à Spreitenbach (AG), se compose de 32 appartements constitués en PPE, pour un état locatif de CHF 804'683.-. Construit en 2015 et certifié Minergie-P, il est équipé d’une chaufferie approvisionnée aux pellets de bois ainsi que d’une centrale photovoltaïque en toiture. Grâce à ces propriétés énergétiques, ce bien améliore encore davantage l’empreinte écologique du fonds Realstone RSF.

Le second immeuble est situé à la Stüssistrasse 83, en plein cœur de la ville de Zurich, à proximité de la gare centrale. Composé de 16 appartement, il affiche un état locatif de CHF 487'224.- et bénéficie d’une réserve locative supérieure à 50%.

Les deux immeubles acquis sont entièrement loués et contribuent immédiatement aux cash-flows du fonds. De plus, ces deux actifs bénéficient de la fiscalité attrayante offerte par les cantons de Zurich et d’Argovie pour les immeubles détenus en détention directe.

Ces quatre transactions, en ligne avec l’objectif stratégique de porter l’exposition résidentielle du fonds Realstone RSF à 70%, augmentent la part de revenus résidentiels de 64.30% à 66.00%. Le montant des ventes étant supérieur à celui des acquisitions, le fonds Realstone RSF a reçu une contrepartie financière de CHF 12.25 millions, réduisant le coefficient d’endettement de 0.49%.

Le fonds Solvalor 61 a récemment fait l’acquisition de trois immeubles pour un total de CHF 43.6 millions et a d’ores et déjà signé l’achat d’un portefeuille de plusieurs immeubles pour CHF 140 millions (vente à terme – droit de préemption). Un permis de construire a également été obtenu pour un projet de construction/rénovation budgétisé à CHF 14.4 millions. Ces opérations, pour un volume d’investissement total de CHF 198 millions, permettront d’accroître dès maintenant et de manière durable le résultat net du fonds tout en renforçant la pureté de son allocation résidentielle.

Afin de financer ces investissements tout en maintenant le coefficient d’endettement à un niveau modéré, le fonds Solvalor 61 prévoit une émission de nouvelles parts d’environ CHF 170 millions. Le négoce officiel des droits de souscription aura lieu à la SIX Swiss Exchange à la fin du mois de mai 2024. Le solde du produit de cette augmentation de capital sera utilisé pour la poursuite des projets de densification et de rénovation énergétique.

Conditions détaillées annoncées le 6 mai

Les conditions détaillées de cette augmentation de capital seront communiquées le 6 mai 2024. Dans l’intervalle, Realstone SA, direction du fonds Solvalor 61, se réserve le droit de modifier la période de souscription en fonction de l’évolution du marché.

Solvalor 61 – en bref

• Fonds de placement immobilier de droit suisse lancé en 1961

• ISIN: CH0002785456 / Numéro de valeur: 278545

• Portefeuille de 113 immeubles pour une fortune totale de CHF 1.48 milliard

• Le fonds résidentiel romand le plus pur du marché avec une allocation résidentielle de 94%

• L’un des fonds avec le coefficient d’endettement le plus bas du marché (17.17% au 31.12.2023)

• Des localisations d’excellente qualité dans les centres urbains de Suisse romande, principalement à Lausanne et Genève, ainsi que dans les zones urbaines à forte croissance démographique de l’Arc lémanique, là où la demande de logements est la plus forte

• Une gestion patrimoniale visant la prise de valeur à long terme du portefeuille à travers la sélection des meilleurs emplacements

• Des investissements ciblés dans la rénovation et la densification du portefeuille permettant d’accroître la valeur et la qualité des immeubles

• Un engagement fort pour la durabilité avec un objectif d’émissions de CO2 limité à maximum 20 kg/m²/an d’ici 2031 (sur la base de la norme de calcul SIA 380) avec une transition énergétique du portefeuille planifiée sur 10 ans

Le rapport semestriel au 31 décembre 2023 est disponible à ce lien:

Rapport semestriel Solvalor 61 au 31.12.2023

• Fortune totale du fonds: CHF 1'479.06 millions (+2.15% sur 6 mois)

• Résultat net: CHF 14.69 millions (+3.16% par rapport au 31 décembre 2022), soit CHF 2.90 par part

• Augmentation des revenus locatifs de 3.75% par rapport au 31 décembre 2022, dont 1.54% de croissance organique

• Quote-part de perte sur loyer: 1.31% (contre 1.55% au 31 décembre 2022)

• Valeur net d’inventaire (VNI): CHF 230.02 par part (+2.10% par rapport au 31 décembre 2022)

• Part d’immeubles d’habitation dans le portefeuille: 94% de la valeur vénale totale

• Entrée en force de 4 permis de construire pour des projets de densification et de rénovation

• Installation de 2 centrales photovoltaïques (273.47 kWc), puissance totale de 991.88 kWc

Le fonds a enregistré un résultat net de CHF 14.69 millions (CHF 2.90 par part) au premier semestre de l’exercice 2023-2024, en hausse de 3.16% par rapport à l’exercice précédent. Exprimé en franc par part, il s’agit de l’un des meilleurs résultats nets enregistrés par le fonds pour une première moitié d’exercice lors des dernières années.

Cette performance remarquable s’explique principalement par la croissance soutenue des revenus locatifs, en hausse de 3.75% par rapport au premier semestre de l’exercice précédent. En raison des deux relèvements successifs du taux de référence des baux à loyer, des hausses de loyer ont pu être introduites. Il en résulte une croissance organique des revenus locatifs de 1.54% en une année, largement supérieure à la croissance annuelle moyenne de 0.70% réalisée habituellement par le fonds. Le reste de la croissance s’explique par les acquisitions réalisées au premier semestre 2023 ainsi que la livraison de la surélévation de l’Avenue Floréal 12-14 à Lausanne.

Cette croissance des revenus dépasse la croissance des charges opérationnelles, avec pour résultat une marge EBIT en hausse à 69.03%. Par rapport au premier semestre de l’exercice 2022-2023, les charges d’entretien sont en baisse de 9.10% et les charges d’amortissement ont été réduites.

Comme l’ensemble des fonds immobiliers suisses, Solvalor 61 a été impacté par la hausse des taux d’intérêt sur l’année 2023. Toutefois, son faible coefficient d’endettement de 17.17% au 31 décembre 2023 a permis d’en limiter l’impact. De surcroît, la Direction de fonds a profité de l’inversion de la courbe des taux hypothécaires pour fixer des tranches de dette à moyen terme et ainsi réduire le coût de la dette et sa volatilité.

Croissance de la fortune du fonds et nouveaux permis en force

Au cours de la période sous revue, la fortune totale du fonds est en hausse de 2.15% à CHF 1'479.06 millions. Aucun immeuble n’ayant été acquis pendant cette période, cette croissance est purement organique. La réévaluation de 16 immeubles liés à des projets de construction et de surélévation a permis une hausse de 1.77% de la valeur vénale sur les 6 derniers mois.

Le fonds Solvalor 61 continue de préparer l’avenir avec des travaux qui se poursuivent sur les chantiers en cours, comme à l’Avenue Sainte-Luce 9 à Lausanne, sur les projets de surélévation de la Rue des Asters 18-20, du Chemin Gilbert-Trolliet 10-12 et de la Rue des Voisins 5 à Genève, ainsi que la démolition/

reconstruction de l’Avenue Victor-Ruffy 75 à Lausanne. Au total, les projets de densification en cours permettront de livrer près de 100 logements supplémentaires d’ici début 2025.

Quatre nouveaux permis de construire sont entrés en force durant la période sous revue, représentant d’excellentes opportunités de croissance future pour le fonds. Le premier concerne la surélévation de l’immeuble actuel et la construction d’un nouvel immeuble à la Route du Bois 8 à Ecublens (VD). Le second autorise la surélévation de l’immeuble situé Chemin du Bac 10, 12, 14 et Avenue du Petit-Lancy 27, 29 au Petit-Lancy (GE). Avec ces deux permis, ce sont près de 40 nouveaux appartements qui seront prochainement livrés.

Les deux autres permis de construire obtenus durant la période concernent des rénovations énergétiques d’immeubles, une priorité pour Solvalor 61. Le plan de rénovation énergétique du portefeuille progresse avec 7 immeubles actuellement concernés par des chantiers de rénovation. En outre, 7 rénovations pour lesquelles des permis ont été obtenus seront lancées prochainement et 11 permis sont en attente. Finalement, deux centrales photovoltaïques ont été installées entre juillet et décembre 2023 pour une puissance additionnelle de 273.47 kWc et une puissance totale de 991.88 kWc.

Perspectives

La stratégie de gestion reste focalisée sur l’amélioration de la performance opérationnelle du fonds, avec pour ambition de poursuivre la croissance du résultat net de Solvalor 61 en 2024. En lien avec les récentes hausses du taux d’intérêt de référence, une croissance des revenus locatifs supplémentaire est attendue.

La Direction de fonds se concentre également sur de potentielles acquisitions afin d’accroître le volume sous gestion du fonds, augmenter ses cash-flows et renforcer sa diversification. Fort de son positionnement unique ainsi que de la qualité de son portefeuille, le fonds Solvalor 61 souhaite poursuivre sa stratégie de création de valeur tout en conservant sa pureté résidentielle actuelle.

Le rapport semestriel au 31 décembre 2023 est disponible à ce lien:

Rapport semestriel Solvalor 61 au 31.12.2023

Lancée en 2022 par Realstone SA en partenariat avec le Swiss Finance Institute (SFI) de l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL), la bourse d’études «Realstone Sustainable Finance Scholarship» vise à promouvoir l’innovation dans le domaine de la finance durable. Attribuée chaque année, elle offre un soutien à un étudiant de Master en ingénierie financière de l’EPFL durant ses deux années de cursus. Sélectionné parmi de nombreux candidats, le bénéficiaire choisi cette année est Mikail Durrani.

Titulaire d’un Bachelor en relations internationales de l'Université de Genève avec une spécialisation en économie, Mikail Durrani a fondé la «Swiss Sustainability Initiative» parallèlement à ses études. Cette association offre à de jeunes professionnels la possibilité d'explorer des opportunités de carrière en lien avec la durabilité et de rédiger des articles de recherche, notamment sur la finance durable.

«La collaboration entre Realstone, le SFI et l'EPFL représente une belle opportunité pour stimuler l'innovation en matière de finance durable au sein d'une institution suisse de premier plan, souligne Mikail Durrani. Il s'agit d'une occasion unique pour un jeune professionnel tel que moi de bénéficier d'un soutien dans la poursuite de ses aspirations à contribuer au secteur en plein essor de la finance durable en Suisse et à la durabilité de manière plus générale.»

A travers cette bourse d’études, Realstone SA confirme son engagement en faveur de la durabilité et de l'innovation dans le secteur immobilier. En soutenant des étudiants qui travaillent sur ces sujets, l'entreprise est convaincue que cette démarche contribuera significativement à l'amélioration constante de son domaine d’activité, avec un impact positif et durable.

«Nous croyons fermement en la nécessité de stimuler l'innovation au sein de la finance et de l’immobilier, souligne Julian Reymond, CEO de Realstone SA. Collaborer avec une institution telle que l'EPFL est une opportunité fantastique pour concrétiser cette vision. Realstone s’engage à façonner un avenir financier durable en soutenant des initiatives novatrices et en investissant dans le potentiel des jeunes talents.»

Realstone RSF: Factsheet Q4 2023

Solvalor 61: Factsheet Q4 2023

• Fortune totale: 2'532.30 millions (+3.25% par rapport au 31 mars 2023)

• Hausse du total des revenus à CHF 48.73 millions (+3.12% par rapport au 30 septembre 2022)

• Baisse de la quote-part de perte sur loyer: 8.88% (9.81% au 31 mars 2023)

• Livraison de 16 nouveaux appartements à l’Avenue d’Echallens 100-102 à Lausanne (VD)

• 2 centrales photovoltaïques installées durant la période sous revue (puissance 137 kWc)

• Chauffage à distance: 2 installations mises en service durant la période sous revue

La première moitié de l’exercice 2023-2024 du fonds Realstone RSF a été marquée par un important travail des équipes de Realstone SA afin de consolider les objectifs poursuivis tant au niveau de la durabilité que du recentrage résidentiel du fonds. Ainsi, deux acquisitions et la livraison d’une surélévation ont été enregistrées tout comme l’installation de deux centrales photovoltaïques supplémentaires et le raccordement de deux immeubles au chauffage à distance.

Début juin 2023, deux immeubles résidentiels neufs ont rejoint le portefeuille. Un premier immeuble situé à la Rotkornstrasse 9, 11a et 11b dans la localité d’Oberkulm (AG) a été acquis pour CHF 15.95 millions à un rendement brut de 4.47%. Situé à la Hardackerstrasse 2 à Untersiggenthal (AG), un deuxième immeuble a été acheté pour CHF 7.55 millions à un rendement brut de 4.01%. Ces deux objets, qui bénéficient d’une garantie locative jusqu’au 31 décembre 2023, sont presque entièrement loués. Seuls 5 appartements des 52 à disposition sont encore en cours de commercialisation. Equipés respectivement d’une pompe à chaleur avec sonde géothermique et d’un raccordement au chauffage à distance, ces immeubles présentent une empreinte CO2 réduite, conformément à la stratégie du fonds.

Également en juin, le fonds Realstone RSF a enregistré la livraison de 16 nouveaux logements issus d’une surélévation de deux étages à l’Avenue d’Echallens 100-102 à Lausanne. Ces logements ont tous immédiatement trouvé preneur, renforçant l’état locatif résidentiel d’un montant de CHF 238'920.

Conformément aux engagements pris en matière de durabilité, le fonds Realstone RSF a poursuivi ses efforts afin de réaliser la transition énergétique de son parc immobilier. D’une part, deux raccordements supplémentaires au chauffage à distance sont entrés en service pour des immeubles sis à la Route du Mont-Carmel 1/3/5 à Givisiez (FR) et du Quai de Copet 6-9 à Vevey (VD). D’autre part, deux centrales photovoltaïques pour une puissance totale de 137 kWc ont été installées sur les toits des immeubles de la Rue du Bugnon 6/8/10 à Lausanne (VD) et aux Cornes-Morel à La Chaux-de-Fonds (NE).

Fortune

Le fonds Realstone RSF a vu sa fortune totale atteindre CHF 2'532.30 millions au 30 septembre 2023, soit une croissance de 3.25% sur la première moitié de l’exercice 2023-2024. La valeur vénale des immeubles du fonds a augmenté de 3.11% sur 6 mois, passant de CHF 2’399.72 millions à CHF 2'474.41 millions. Cette progression s’explique par l’acquisition de deux immeubles résidentiels et par l’avancement significatif des projets en cours.

La valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 124.12 par part au 30 septembre 2023 et est stable en comparaison à la dernière clôture semestrielle.

Résultat

Au 30 septembre 2023, le fonds Realstone RSF enregistre une croissance de ses revenus locatifs à CHF 45.71 millions, en hausse de 4.10% comparé à une année auparavant. L’état locatif des projets livrés à l’automne 2022 a contribué à cette hausse. Grâce au travail de commercialisation effectué ces derniers mois, la quote-part de perte sur loyer se situe maintenant à 8.88% (contre 9.81% le 31 mars 2023). De plus, des baux commerciaux pour un total de 3'487 m2 ont été signés durant la période sous revue. Ils viendront progressivement consolider les cash-flow du fonds.

Les revenus totaux sont en progression de 3.12% par rapport au 30 septembre 2022 à CHF 48.73 millions. Ils comprennent également les intérêts intercalaires des projets en développement cités plus haut ainsi que les autres revenus, notamment l’encaissement des revenus des panneaux photovoltaïques installés.

La hausse du coût de la dette hypothécaire liée à l’augmentation des taux directeurs par la Banque Nationale Suisse a pour conséquence de faire croître de 15.77% le total des charges durant la période sous revue à CHF 30.09 millions contre CHF 25.99 millions une année auparavant. Une hausse des frais d’entretiens a permis d’accélérer certaines relocations et ainsi diminuer le vacant. A l’inverse, le suivi minutieux des budgets a été parfaitement réalisé puisque les frais liés aux immeubles sont en baisse de 8.87% pour la période sous revue à CHF 4.38 millions.

Perspectives

Après ce semestre de consolidation marqué par les acquisitions et la livraison mentionnées plus haut, Realstone SA poursuit sa gestion dynamique du portefeuille du fonds Realstone RSF. D’abord, en continuant d’augmenter la part de revenus résidentiels, avec notamment des ventes de biens commerciaux en préparation pour les prochains mois. Ensuite, en allant de l’avant avec son programme de transition énergétique et de création de valeur. Enfin, en effectuant un suivi rigoureux de l’échéancier prévisionnel des projets résidentiels en développement à Horgen (ZH) et Winterthour (ZH) dont la livraison est prévue pour 2024. En parallèle, le fonds a cédé deux immeubles de petit volume et devenus incompatibles avec sa stratégie au Chemin des Glycines 12 à Chavannes-près-Renens (VD) et à la Rue Gilbert 7 à Meyrin (GE) pour un montant total de CHF 16.70 millions. Ces transferts auront lieu durant la deuxième moitié de l’exercice de manière à encaisser les revenus locatifs le plus longtemps possible.

Le rapport semestriel au 30 septembre 2023 est disponible à ce lien:

Avec l’acquisition de trois immeubles à Clarens (VD), Lancy (GE) et Etagnières (VD), le groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) renforce sa présence en Suisse romande avec une part de 83.56%, en ligne avec la stratégie poursuivie. Conformément à celle-ci aussi, 84.18% des revenus proviennent d’affectation résidentielle. Ces transactions ont eu lieu durant le second semestre de l’année 2023 avec un premier transfert de propriété en juillet, le second en octobre et le troisième en novembre.

Les trois immeubles, acquis pour un montant total de CHF 30.65 millions, génèrent un état locatif additionnel de CHF 1.28 million. Ils présentent un rendement brut moyen de 4.18% ainsi qu’une réserve locative moyenne de 32%, qui sera réalisée grâce aux rénovations effectuées lors des futures rotations de locataires. Le portefeuille du groupe de placement RIRS se compose désormais de 27 immeubles pour une fortune totale de CHF 311 millions et un état locatif total de CHF 11.96 millions.

Le premier objet, à la Rue Gambetta 22 à Clarens, sur la commune de Montreux, se compose de 27 appartements, ainsi que de deux surfaces commerciales au rez-de-chaussée. L’immeuble jouit d’un emplacement de qualité à 500 mètres de la gare CFF, proche des commodités et de nombreux commerces. Toutes les cuisines et les colonnes sanitaires ont été rénovées, éliminant complètement le besoin en investissements ces prochaines années. L’immeuble a été acquis en juillet 2023 pour CHF 10.30 millions avec un rendement brut de 4.22%. Il affiche une réserve locative intéressante de 36% permettant d’atteindre le quantile 70% des loyers de la région. Grâce à la gestion dynamique menée par Realstone SA, cette réserve permettra d’augmenter progressivement le résultat.

Le second immeuble, situé au Chemin des Fraisiers 13 à Lancy, a été acheté en octobre et présente la caractéristique d’être constitué en PPE, élément rare dans le canton de Genève. Parmi les 29 appartements, un tiers a déjà été rénové lors des rotations de locataires. Acquis pour CHF 13.70 millions, il affiche un rendement brut de 4.09%. L’immeuble bénéficie d’une importante réserve locative de 39%.

Le troisième bien, acheté en novembre, se situe à la Rue des Crêts 3 à Etagnières. Composé de 21 appartements et équipé du même nombre de places de parc, il se trouve à proximité immédiate de la gare du LEB. L’immeuble, acquis pour CHF 6.65 millions, affiche également un excellent rendement brut de 4.32%.

Forte de ces acquisitions réjouissantes et de la confiance des 43 institutions déjà affiliées, Realstone Fondation de Placement va poursuivre sa stratégie de croissance pour le groupe de placement RIRS. Pour l’accompagner dans cette tâche, elle bénéficie du savoir-faire et de l’expérience de la direction de fonds Realstone SA à qui elle délègue sa gestion.

Depuis 2021, les fonds Realstone RSF et Solvalor 61 gérés par Realstone SA participent au benchmark ESG global pour les actifs immobiliers du GRESB. Cet outil permet de mesurer la performance non-financière des produits de placement immobilier afin d’offrir plus de transparence et de lisibilité à leur stratégie ESG. Les résultats obtenus durant l’année écoulée ont dépassé les attentes de la Direction de fonds.

Les résultats obtenus dans le Standing Investments Benchmark mettent en exergue le travail effectué sur la collecte des données et sur leur qualité, avec 79 points pour Realstone RSF et 83 points pour Solvalor 61 (contre respectivement 74 points et 72 points en 2022). Le grand défi du reporting ESG réside dans la gestion des données énergétiques et de leur flux au sein du portefeuille. Realstone SA a mis un point d’honneur à obtenir des données de qualité et à les vérifier afin d’être le plus transparent et précis possible. Grâce à ces efforts, le fonds Realstone RSF a reçu 52 points (sur 70) pour la composante «performance» comptant dans la note Standing Investments (contre 47 points en 2022), alors que le fonds Solvalor 61 a quant à lui obtenu 56 points (contre 43 points en 2022).

Les résultats pour le Development Benchmark sont relativement stables. Dans le détail, les deux fonds ont reçu 90 points (contre 92 pour Realstone RSF et 91 pour Solvalor 61 en 2022). Cette légère différence s’explique par un changement du système d’évaluation du GRESB, avec de nouvelles questions sur l’analyse des risques. Ces dernières ont été prises en compte par la Direction de fonds et sont déjà en cours de traitement.

Realstone SA étudie les différentes solutions à mettre en œuvre afin de faire progresser la performance ESG de ses fonds tout en maintenant leur performance financière, en adéquation avec les attentes des investisseurs.

Le rapport de durabilité de Realstone SA rend compte chaque année de l’évolution des objectifs définis dans son plan d’action ESG décennal. Ce dernier s’inspire de la philosophie Real Impact d’agir de manière responsable et durable, en donnant du sens à chaque action, afin de devenir le gestionnaire d’actifs immobiliers le plus durable, le plus innovant et le plus performant de Suisse, pour les investisseurs et pour les locataires.

En matière de conciergerie, certains recourent aux services de personnes logées directement sur les sites qu’ils gèrent, alors que d’autres externalisent cette prestation en faisant appel à du facility management. Realstone SA a choisi une troisième voie qui s’inscrit pleinement dans sa stratégie ESG: constituer sa propre équipe de concierges professionnels partageant responsabilités, tâches et matériel, sans forcément habiter dans les immeubles dont ils ont la charge. Les avantages de cette solution sont nombreux.

Au niveau environnemental, d’abord. Au-delà des pratiques durables mises en place – comme l’encouragement au tri des déchets, l’emploi de produits biodégradables pour le nettoyage, la mutualisation des outils et le remplacement des énergies fossiles par de l’électricité pour alimenter les équipements –, la conciergerie in-house de Realstone SA permet d’assurer un monitoring continu des immeubles ainsi que de leur consommation d’eau et d’énergie. Le suivi du parc immobilier s’en trouve ainsi consolidé dans une optique de durabilité.

Au niveau social, ensuite. La présence régulière des concierges sur les sites garantit aux résidents une écoute attentive, mais aussi de la disponibilité et de la flexibilité. Ceci permet de créer du lien et ainsi de faciliter la communication avec les locataires grâce à la mise en place d’une relation de qualité.

Au niveau de la gouvernance, enfin. En effet, si les concierges connaissent parfaitement, grâce à cette organisation, l’historique des bâtiments et les attentes des locataires, ils offrent également aux résidents la possibilité de bénéficier d’aide ponctuelle pour la réalisation de menus travaux sans avoir besoin de passer par une régie, un mandataire ou le propriétaire. Ils représentent ainsi un point d’entrée idéal pour répondre aux questions des locataires ou faire remonter leurs demandes.

Au fil du temps, l’équipe de concierges in-house de Realstone SA s’est logiquement étoffée à mesure que s’élargissait le parc immobilier sous gestion. Ce service compte aujourd’hui 30 collaborateurs – répartis entre les cantons de Vaud (19), Genève (5) et Fribourg (6) –, et assure la gestion d’environ 200 immeubles, soit près de 5000 logements.

«Nos concierges sont ramoneurs, maçons ou encore paysagistes. Ils ont entre 20 et 50 ans et aiment leur métier. Même si la plupart d’entre eux accomplissent l’essentiel de leur activité seuls, ils apprécient également le travail en équipe. Ceci permet de partager leurs expériences, de transmettre des savoirs et de faire évoluer les pratiques», explique Alain Terry, responsable de la conciergerie in-house de Realstone SA pour le canton de Vaud.

Tous titulaires d’un CFC technique, les concierges engagés ont des profils aussi divers que variés. Une complémentarité bienvenue qui leur permet de s’épauler mutuellement pour l’accomplissement de certaines tâches comme la réalisation de grands travaux d’entretien (déblaiement, tonte de grandes surfaces, réparation, construction), mais aussi de se relayer pendant les périodes de vacances.

Pour un coût équivalent à celui engendré par des contrats externes, la conciergerie in-house permet de soutenir la stratégie ESG de Realstone SA. «Là où l’entreprise est vraiment gagnante, c’est sur le long terme grâce à un suivi continu de ses immeubles, à la responsabilisation de ses concierges et à la très haute qualité du service proposé, lequel est d’ailleurs très apprécié des locataires», précise Diane Hebeisen, responsable du département Real Estate Asset Management de Realstone SA. Un argument qui se trouve encore renforcé par le très faible turn-over enregistré au sein de l’équipe. Il n’y a eu en effet qu’une démission depuis 2018.

Et Diane Hebeisen de conclure: «sans pour autant se substituer au travail d’une régie, nos concierges apportent une grande plus-value à la gestion de nos immeubles ainsi qu’à toutes les parties concernées – locataires, gérance, propriétaire – et donc, in fine, aux investisseurs de nos fonds de placement».

• Croissance des revenus locatifs de 2.7%

• Réduction de la quote-part de perte sur loyer à 1.39%

• Progression du résultat net de 1.4%

• Acquisition de trois immeubles à Clarens (VD), Carouge (GE) et Genève et pour CHF 35.81 millions

• Valeur nette d’inventaire (VNI): CHF 230.73 par part

• Coefficient d’endettement: 15.67%

• Dividende stable à CHF 5.30 par part

• Emissions de CO2: 25.61 kg/m2/an

• Puissance photovoltaïque installée: 718 kW

L’exercice clôturé au 30 juin 2023 permet à Solvalor 61 d’enregistrer des résultats annuels remarquables, avec une progression du résultat net de 1.4%. Ces résultats sont le fruit du positionnement unique du fonds ainsi que de sa gestion patrimoniale orientée vers la création de valeur à long terme. Solvalor 61 continue de bénéficier de la pureté de son portefeuille résidentiel, unique sur le marché des fonds immobiliers suisses, et de la nette baisse de la vacance observée sur ce segment. Le fonds se distingue également par la qualité de ses localisations et par son faible coefficient d’endettement, deux facteurs de résilience dans un contexte marqué par la hausse des taux d’intérêt.

Fortune

Au 30 juin 2023, la fortune totale du fonds Solvalor 61 s’établit à CHF 1’447.87 millions. L’exercice a été marqué par l’intégration de trois nouveaux immeubles pour un prix d’achat total de CHF 35.81 millions. Ces acquisitions, situées à Clarens (VD), Carouge (GE) et Genève, s’inscrivent parfaitement dans la stratégie d’investissement de Solvalor 61 visant des objets résidentiels jouissant d’un excellent emplacement dans les centres urbains de Suisse romande. De plus, elles présentent une réserve locative importante, estimée à plus de 50%, qui contribuera à la progression de leur valeur vénale à long terme.

En outre, l’exercice sous revue a vu l’avancement de nombreux chantiers de construction, rénovation et surélévation. Ceux-ci concernent notamment les immeubles lausannois de l’Avenue Sainte-Luce 9, de l’Avenue Victor-Ruffy 75 et de l’Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7, ainsi que celui de la Rue des Asters 18-20 à Genève. Ces projets sont créateurs de valeur pour le fonds: ils augmentent la valeur des immeubles et permettent de rajeunir l’âge économique du portefeuille tout en améliorant ses performances environnementales. Par ailleurs, l’installation de panneaux photovoltaïques sur les toits des immeubles se poursuit avec désormais une puissance totale de 718 kW.

En ligne avec les objectifs de Solvalor 61 en termes de durabilité, Realstone SA souhaite désormais accélérer la transition énergétique par la rénovation des immeubles existants. Près de 50 projets de rénovation ont été planifiés jusqu’en 2031 et l’exercice 2023-2024 verra le début des travaux sur près de 10 immeubles. Il s’agira de la plus grande opération de rénovation jamais réalisée sur le parc immobilier de Solvalor 61 au cours des dernières décennies, qui permettra au fonds d’atteindre l’objectif d’abaisser les émissions moyennes de CO2 en-dessous de 20 kg/m²/an à l’horizon 2031 pour l’ensemble du parc, contre 25.61 kg/m2/an actuellement.

Le total de la dette hypothécaire s’élève à CHF 226.00 millions et le coefficient d’endettement est de 15.67%. Le niveau de dette de Solvalor 61 reste modéré et limite l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur le résultat du fonds. Pour diminuer la volatilité du coût de la dette et se prémunir contre une hausse plus importante, une politique de blocage des crédits hypothécaires sur des maturités plus longues a été initiée.

La fortune nette est de CHF 1'168.47 millions, en progression de 6.5% par rapport au 30 juin 2022. La valeur nette d’inventaire (VNI) par part est de CHF 230.73.

Résultat

Le fonds Solvalor 61 enregistre un résultat réalisé de CHF 28.01 millions pour l’exercice clôturé au 30 juin 2023, en progression de 1.4% par rapport à l’exercice précédent.

Le total des revenus représente CHF 62.72 millions, en hausse de 4.4% par rapport à l’exercice précédent. Parmi ces revenus, les revenus locatifs sont en augmentation de 2.7% à CHF 61.20 millions, ce qui s’explique à la fois par une augmentation de l’état locatif et une baisse de la vacance.

La croissance de l’état locatif provient de l’intégration de trois nouveaux immeubles ainsi que de la croissance organique des loyers, soutenue par les rénovations menées sur les appartements (près de 50 pendant l’exercice 2022-2023). La nette réduction de la quote-part de perte sur loyer, s’établissant à 1.39% contre 2.87% pendant l’exercice précédent, reflète la qualité des immeubles du portefeuille ainsi que de l’attractivité de leurs localisations centrales, prisées par les locataires. L’augmentation des revenus locatifs, induite par ce double effet, a influencé positivement la valeur des immeubles.

Le total des charges représente CHF 34.71 millions, en hausse de 6.9% par rapport à l’exercice 2022. Cette hausse provient notamment de l’augmentation des intérêts hypothécaires, qui s’élèvent à CHF 2.12 millions sur la période. Toutefois, la hausse a été contenue par une diminution de 3.8% des frais liés aux immeubles et une réduction des dépenses d’entretien extraordinaires. A la suite de la progression des valeurs vénales et en raison de marges importantes entre la valeur des immeubles et le prix de revient, les amortissements ont été réduits.

Finalement, la croissance du résultat net de Solvalor 61 démontre la capacité du portefeuille à générer un résultat solide ainsi que sa résilience, en dépit de la hausse des taux d’intérêt. Le résultat non réalisé (y compris les impôts de liquidation) représente CHF 70.44 millions au 30 juin 2023, alors que le résultat total s’élève à CHF 98.44 millions.

Perspectives

La situation actuelle du marché immobilier résidentiel est favorable à Solvalor 61. Le déséquilibre entre offre et demande de logements continue de soutenir la baisse de la vacance, tandis que les revenus locatifs devraient poursuivre leur croissance à la suite de la hausse du taux d’intérêt de référence des baux à loyers. Dans ce contexte favorable, la direction de fonds souhaite poursuivre sa stratégie d’acquisition de nouveaux objets résidentiels et Solvalor 61 est désormais ouvert aux apports en nature permettant aux propriétaires d’échanger leurs immeubles contre des parts du fonds. Finalement, la qualité du portefeuille de Solvalor 61 permet de se concentrer sur les projets de rénovation et de densification qui créent de la valeur tout en améliorant la performance énergétique des immeubles.

Le rapport annuel au 30 juin 2023 est disponible à ce lien:

Publication des résultats:

Mardi 26 septembre 2023

Date ex-dividende:

Vendredi 29 septembre 2023

Paiement du dividende:

Mercredi 4 octobre 2023

Très impliquée dans la durabilité, notamment avec un plan d’action ESG établi en 2021, Realstone SA a formalisé de manière contractuelle l’objectif de réduire l’empreinte carbone du parc immobilier des deux fonds cotés Realstone RSF et Solvalor 61. Par ce geste, la Direction de fonds s’engage à limiter les émissions de CO2 à un maximum de 20 kg/m2/an, en moyenne, pour l'ensemble du parc immobilier de chacun de ces deux fonds, d'ici 2031. Pour y arriver, elle calcule l'empreinte carbone réelle des immeubles en se basant sur les mesures effectives des consommations d’énergies fossiles et utilise ensuite les facteurs de conversion de la norme SIA 380:2015.

Pour atteindre cet objectif chiffré, Realstone a procédé à une planification précise des investissements selon un plan décennal pour améliorer l’efficience énergétique des immeubles sous gestion. Les actions principales consistent à remplacer de manière progressive les chaudières à mazout et au gaz par des sources de chaleur plus respectueuses de l’environnement (chauffage à distance, pompes à chaleur, pellets) et à rénover l’enveloppe thermique des immeubles.

En parallèle, et grâce à un savoir-faire déjà démontré, Realstone SA continue de développer des projets résidentiels neufs qui répondent à des exigences élevées de durabilité et de performance énergétique. Les livraisons progressives de ces nouveaux immeubles au sein des portefeuilles des fonds Realstone RSF et Solvalor 61 contribueront également à faire diminuer leurs émissions moyennes de CO2. Dans le même temps, un travail de sensibilisation est effectué auprès des locataires afin que ceux-ci adoptent des habitudes permettant d’allier consommation énergétique responsable et confort quotidien, notamment en matière de chauffage.

Le plan d’action ESG de Realstone SA et sa planification rigoureuse permettront, d’une part, de lisser sur plusieurs années l’amortissement des investissements effectués dans la durabilité tout en augmentant la valeur des immeubles. D’autre part, ils constituent un premier pas significatif en direction des exigences de la Confédération en matière de réduction des émissions de CO2.

Possibilité d’apporter un immeuble contre des parts de fonds (apports en nature)

En outre, Realstone SA a également inscrit dans les contrats des fonds Realstone RSF et Solvalor 61 la possibilité pour les propriétaires d’immeubles d’entrer dans ces deux fonds en tant qu’investisseurs à travers un apport en nature. Concrètement, le propriétaire devient investisseur et reçoit un nombre de parts du fonds équivalent à la valeur de marché du bien immobilier apporté. La Direction de fonds n’est pas tenue d’accepter ces apports en nature et détient seule le pouvoir de décision. Il va de soi qu’elle ne les autorisera qu’à condition que les immeubles en question soient entièrement conformes à la stratégie du fonds et uniquement si la transaction est dans l’intérêt des autres investisseurs.

Cette nouvelle possibilité présente de nombreux avantages pour des propriétaires d’immeubles désireux de continuer à investir dans l’immobilier tout en s’évitant certains tracas de l’investissement direct. Le premier avantage est d’abord fiscal¬ puisque les porteurs de parts sont exonérés d’impôts sur les dividendes reçus et l’impôt sur le capital est fortement réduit, potentiellement jusqu’à une valeur nulle. Ensuite, les risques liés à la vacance sont réduits grâce à une plus grande diversification des biens. Enfin, dans le cas d’investisseurs privés, la liquidité de l’investissement facilite la succession, ce qui évite de nombreux tracas pour les héritiers. En outre, un tel apport en nature présente aussi l’avantage de déléguer la gestion des immeubles, surtout avec le défi de la transition énergétique qui requiert des compétences techniques et des capacités financières pour la mener.

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a validé ces modifications dans les contrats des fonds de placement Realstone RSF et Solvalor 61. Ceux-ci, sous leur forme modifiée, sont entrés en vigueur le 13 juillet 2023.